Efter ett accepterat bud fick mina säljare tillbaka inspektionsrapporten från köparna av deras hus. I inspektionsrapporten stod det att fastigheten behövde ett nytt tak. De bad mina säljare att betala för hela taket men vi förhandlade ner till ungefär hälften av det offererade beloppet.
Hur överförs dessa medel? Blir de krediterade till köparen vid avslutandet? Överlämnar säljaren kontanterna vid avslutningen? Hur ger säljarna köparna pengar för reparationer eller utbyten som upptäcks vid inspektionen? Hur exakt fungerar säljarens krediter till köparen?
Kan jag ge pengar till köparna vid stängningen för reparationer?
Kostnaden för att köpa ett hem eller en lägenhet kan snabbt stiga för köparna. Vid finansieringserbjudanden kan köparna vanligtvis avrunda eventuella extrakostnader i det fullständiga lånebeloppet, t.ex. slutkostnader och värderingsavgifter. Typiskt sett betalar köparna lånet förvärvskostnader, t.ex. för spärrprocesser och titelförsäkringar. Köparna kan dock be säljaren att kreditera dem ett visst belopp vid avslutningen för att hjälpa till med alla dessa kostnader, inklusive poster som finns i inspektionsrapporten. Säljarens eftergift måste ingå i köpekontraktet och kreditens belopp och villkor kan vara förhandlingsbara, precis som allt annat i köpekontraktet.
Både säljaren och köparen betalar sin del av slutkostnaderna för att lösa transaktionen. Dessa avgifter innefattar arkiveringsavgifter, titelförsäkringar, fastighetsskatter, kuriravgifter, earnest money deposits, handpenning, avgifter för husägarföreningar och andra mindre avgifter som rullas in i klumpsumman för slutkostnader. Långivarna kräver vanligtvis att köparna betalar de avgifter som anses vara sedvanliga och rimliga för den aktuella marknaden. På grund av detta kan säljarkrediten täcka avgifter som passar in i den beskrivningen, inklusive inspektionsreparationer eller ersättningar. Långivare brukar dock sätta ett tak för hur mycket avgifter en säljare kan kreditera en köpare mellan 3 % och 9 % av lånebeloppet.
Relaterat: Om säljaren går med på att ge köparen pengar för att reparera eller ersätta en sak kan han eller hon inte bara överlämna en påse med kontanter över bordet vid avslutningen. Det finns flera alternativ. Ett är att pengarna kan rullas in i säljarens kreditvillkor. Reparationer kan göras före eller efter tillträdet, men om säljaren gör reparationerna före tillträdet bör köparen ta med sig heminspektören tillbaka för en ny kontroll så snart som möjligt. Det finns dock vissa scenarier där reparationer kan göras efter tillträdet.
Säljaren kan ge köparen en klumpsumma vid tillträdet för att täcka kostnaden för reparationer, som köparen går med på att utföra. Säljaren kan också betala en entreprenör i förskott för att utföra arbetet. Eller så kan en del av säljarens intäkter hållas i en trust efter avslutningen och användas för reparationerna. Vilken metod som används beror vanligen på hur komplicerade reparationerna och förhandlingarna är. Enkla saker bör tas om hand före tillträdet på säljarens bekostnad, men omfattande reparationer bör offereras i förväg och överenskommas före tillträdet.
Säljarkrediter till köparen
Säljarkrediter kan vara till fördel för både köpare och säljare, eftersom säljarna kan erbjuda köparna ett incitament med säljarkrediten och köparna kan minska sina egna kostnader. För köpare med låg handpenning eller till och med utan handpenning kan de begära en säljarkredit och öka försäljningspriset för att täcka dessa kostnader, om värderingen täcker den uppblåsta kostnaden.
Den typ av kredit som en säljare kan ge en köpare beror på köparens finansiering. Deras långivare kanske inte tillåter säljarkredit och kan kräva att reparationerna görs före avslutningen. För att kringgå detta kan krediten vara i form av en slutkostnadskredit och det finns gränser. För ett FHA-lån kan säljaren betala upp till 6 % av försäljningspriset för köparens slutkostnadskredit. På konventionella hypotekslån med en handpenning på 5 % till knappt 10 % kan säljaren kreditera upp till 3 % och på en handpenning på 10 % till nästan 25 % kan säljaren kreditera upp till 6 % i slutkostnadskredit. Beloppen ökar beroende på handpenningen, så långivaren måste vara noga med att inte överskrida det faktiska beloppet för slutkostnader.
Relaterat:
Och även om detta inte är specifikt utformat för reparation av taket, kan det krediteras tillbaka till köparen vid avslutningen som tekniskt sätts upp som att ge medel till köparen för reparationer av taket.
Det är inte ovanligt att en säljare erbjuder ett dollarbelopp till köparen i stället för att göra reparationer. Det kan helt enkelt vara så att säljaren inte har råd med reparationerna, inte vill ta itu med det eller att köparen har flera problem som måste tas om hand av flera reparatörer.
Det mest föredragna tillvägagångssättet är att säljaren erbjuder sig att betala köparens slutkostnader upp till beloppet för reparationen. Detta minskar de medel som köparen behöver ta med sig till avslutningen och eventuella besparingar sätts åt sidan för att göra reparationerna efter avslutningen. Köparen och säljaren måste underteckna ett tillägg som anger att säljaren går med på att kreditera köparen ett visst belopp vid avslutandet. Detta tillägg läggs till kontraktet och täcker det belopp som överenskommits i stället för att säljaren själv utför reparationer.
Detta kan låta enkelt, men det kräver förhandling, precis som med alla ändringar i ett köp- och säljkontrakt. Köparna har vanligtvis fem dagar på sig att svara på inspektionsförfrågningar och köparna har fem dagar från mottagandet av säljarens svar på sig att fatta ett beslut. Villkoren kan utarbetas i förväg av både köparen och den säljande agenten. Alla beslut måste överenskommas skriftligen och undertecknas av alla berörda parter. Härifrån kan escrow ta det och utföra instruktioner om hur pengarna ska fördelas.
Sänk priset
Ett annat alternativ är att säljaren helt enkelt sänker priset på själva huset. Låt oss säga att huset har ett accepterat pris på 400 000 dollar men att offerten för takreparationen är 10 000 dollar. Säljaren kan antingen sänka priset på huset till 390 000 dollar eller förhandla om att dela kostnaden med köparen. Bedömningen kommer fortfarande att behöva komma in på dollarbeloppet, men eftersom vi sänker priset ger detta köparen lite mer utrymme att göra reparationerna efter avslutningen.
Vad händer om reparationerna inte kan göras?
Detta kan hända om huset ligger på en plats där det är täckt av snö i flera månader i taget och takreparationer helt enkelt inte kan göras under den tiden på året. I det här fallet kan en takläggare erbjuda ett takcertifikat som garanterar taket i minst fem år, vilket en långivare kräver. Återigen kanske detta inte ens är möjligt och i detta fall kan en hemgaranti täcka reparationerna när eller om de behövs, men långivaren måste också godkänna detta.
Relaterat: Vad händer om inspektionen visar otillåtet arbete?
Rehab loan
Ett annat alternativ, även om det är ganska ovanligt, är att köparen får ett rehab-lån. Om fastigheten såldes för 300 000 dollar men behöver 50 000 dollar i reparationer kan långivaren erbjuda ett helhetslån på 350 000 dollar med 50 000 dollar av dessa medel avsatta i en spärrkassa för att göra reparationer. Reparationsbetalningarna skrivs direkt från spärrkontot eftersom detta skyddar långivarens investering. Köparen måste använda dessa medel för att förbättra fastigheten och medlen kan endast fördelas av escrow-agenten.
Den största behållningen är kommunikation. Alla parter måste förstå vad som händer och ha varje detalj skriftligt och godkänd med initialer eller signaturer. Att flytta runt pengar, erbjuda krediter och incitament kan bli kreativt, men oavsett detta måste långivare, escrow-parter, agenter samt köpare och säljare komma överens skriftligen och tydligt förstå hur processen ska gå till.
Relaterat:
- Tips för bostadsköpare med små barn
- Vad man bör veta innan den första militären flyttar
- Sju viktiga tips för underhåll av hemmet
- Skulle du hyra ut eller sälja ditt lediga hem
