Att anlita en yrkesman för ombyggnadsarbeten kan vara en frustrerande process för en husägare. Det är förmodligen sällan du har att göra med storskaliga hemreparations- eller byggkontrakt, men ändå står du inför en entreprenör som sannolikt utfärdar flera sådana kontrakt varje vecka. Med denna skillnad i erfarenhet är det lätt att känna att du är chanslös när du utvärderar och förhandlar kontrakt med en professionell entreprenör. Men du kan snabbt vinna självförtroende genom att lära dig grunderna i de två sätt på vilka professionella entreprenörer uppskattar kostnaderna när de upprättar kontrakt: förslag till fast pris (även kallat anbudsförslag) och förslag till kostnadsberäkning.
Förståelse för förslag med fast pris
Ett förslag med fast pris är ett förslag där entreprenören ser på situationen, bedömer hur mycket arbete och material som krävs och sedan anger ett enda fast pris för att slutföra arbetet. Den här typen av förslag kallas också för ett förslag i anbudsstil eller ett förslag med allomfattande prissättning.
Förslaget med fast pris är nästan alltid det som används vid mindre projekt. Enstaka reparationer av engångskaraktär eller små ombyggnadsprojekt, t.ex. installation av varmvattenberedare, reparation av diskmaskin eller till och med golvläggning, är tillräckligt enkla för att det är ganska lätt för en entreprenör att förutsäga sina egna kostnader och ge dig ett fast bud för arbetet. Var dock medveten om att kontrakt som bygger på ett förslag till fast pris fortfarande kommer att innehålla en inbyggd oförutsedd avgift som skyddar entreprenörens vinstmarginal. Ofta är det bara entreprenören som känner till denna oförutsedda avgift. Den utgör ett extra tillägg som gör det möjligt för entreprenören att skydda sin vinst även om oförutsedda omständigheter inträffar. Till exempel kan en inredningsmålare som har ingått ett avtal med fast pris komma på att han har räknat fel på den mängd färg som behövs. I stället för att ta ut en extra avgift av husägaren för den ökade kostnaden absorberar målaren kostnaden genom den oförutsedda avgiften som är inbyggd i anbudet.
Den här oförutsedda avgiften är en normal, till och med nödvändig, del av att göra affärer som entreprenör. Om den inte används blir detta i princip en extra vinst för entreprenören. Det finns inget olagligt eller oetiskt med detta arrangemang, även om det är klokt för dig att hålla ett öga på de material som används i arbetet. I anbudet och kontraktet kommer de material som ska användas att specificeras, och varje försämring av material bör diskuteras och godkännas av husägaren. Du kommer att ha möjlighet att se och göra val av material och bör rådfrågas när ändringar blir nödvändiga.
-
Fixprisförslag (anbud) garanterar ett visst arbete till ett visst pris, vilket gör processen enkel och ger dig större sinnesro.
-
Om projektkostnaderna ökar kommer entreprenören i viss mån att absorbera dem med oförutsedda utgifter. Det är därför anbudet ibland kallas för ett all-inclusive anbud. Husägaren tar inte på sig risken för mindre undantagsposter. Med vetskapen om att det inte är troligt att projektkostnaderna kommer att spåra ur, kan du bättre utveckla din budget.
-
Anbudsförslag är det vanligaste och kan därför vara den mest bekväma typen av förslag för många husägare.
-
Det finns en gräns för oväntade kostnader som kan täckas av oförutsedda utgifter. Man kan till exempel inte förvänta sig att en golventreprenör ska reparera golvbjälklag om man upptäcker att de är i dåligt skick. Entreprenören kommer antingen att göra detta som ett separat projekt via en ändringsorder, eller så har du möjlighet att anlita en annan person för att utföra arbetet.
-
En entreprenör kan vara motiverad att köpa de billigaste materialen och anlita de billigaste underentreprenörerna. Även om billigt inte alltid innebär sämre kvalitet, gör det det ibland. Faktum är att termen contractor-grade (eller builder-grade) används allmänt för att hänvisa till minimalt acceptabla, billiga byggnadsmaterial.
-
Fixprisförslag gör det svårare att jämföra mellan olika entreprenörer eftersom artiklarna kan vara listade på olika sätt.
Förståelse för kostnadsförslag
I ett kostnadsförslag listas varje arbetsaktivitet och material i projektet i noggranna detaljer. Du faktureras för det material som använts, de faktiska arbetstimmarna och det arbete som utförts av underleverantörer. Entreprenörens arvode uttrycks i form av en procentsats av projektkostnaden. Denna typ av kontrakt kallas också tid-material- eller kostnadspluskontrakt.
Dessa kontrakt är de mest transparenta eftersom du mycket tydligt ser hur mycket vinst entreprenören gör, men dessa kontrakt kan vara mycket stora och komplicerade, eftersom de kan räkna upp hundratals olika poster. Ingenting kommer att utelämnas – inte ens kringutrustning som portabla toaletter, rullburkar, tillstånd och sophämtning.
Räkningspropositioner är karakteristiska för större projekt som tillbyggnader eller husbyggen. På grund av komplexiteten i dessa projekt skulle det faktiskt vara nästan omöjligt att utfärda ett förslag till fast pris för sådant arbete. När man bedömer uppskattningar från olika entreprenörer (standardråd är att begära in tre anbud) kan dessa typer av kontrakt vara lättare att jämföra, eftersom posterna bör stämma överens, en för en.
-
Som husägare kanske du föredrar en fakturering som tydligt identifierar arbetstid och material, eftersom det inte finns något som skyddas av en oförutsedd avgift. Du betalar endast för utfört arbete och använt material – plus en fastställd procentsats av påslag för entreprenören.
-
Om du gillar att ha närmare kontroll över ett projekt är den här typen av kontrakt bäst för dig.
-
En entreprenör har mindre incitament att shoppa runt för att få tag på material och underentreprenörer till lägre priser. En entreprenör kan välja en underleverantör med högre pris än en underleverantör med lägre pris helt enkelt för att han gillar att arbeta med den ena framför den andra.
-
Denna typ av kontrakt är förenad med en viss risk, eftersom det är lätt att kostnaderna kan stiga i en spiral på grund av oförutsedda omständigheter. En husägare måste vara villig att erbjuda praktisk inblandning för att kontrollera kostnaderna.
-
Då entreprenörens arvode räknas bort från projektkostnaden kan han tjäna mer pengar om kostnaderna blir högre.
.
