Vidar du på att upprätta ett tomträttsavtal för din fastighet? Vi har sammanfattat några detaljer om det för dig.
I den här artikeln:
- Definition av tomträttsavtal
- Typer av tomträttsavtal
- Sättning av tomträttsavgifter
Vissa mer om tomträttsavtal
Definition av markleasing
Markleasing eller markhyra är en typ av kommersiellt fastighetsavtal där hyrestagaren utvecklar den fastighet som han eller hon hyr.
Likt ett vanligt hyresavtal finns det två parter inblandade – långivaren eller hyresvärden/fastighetsägaren och hyrestagaren eller hyresgästen.
Hyrestagaren är skyldig att betala hyra till hyresvärden med jämna mellanrum. Hyresvärden kan också vräka hyrestagaren om denne inte betalar.
Ground lease har varit en viktig del av finansieringen av investeringar i kommersiella fastigheter.
Det gör det möjligt för en långivare att bygga upp en verksamhet på en väl belägen mark som inte kan köpas. Olika stora företag som McDonalds och Starbucks drar nytta av ett tomträttsavtal för att kunna expandera på strategiska platser.
Denna typ av tomträttsavtal hjälper också både långivaren och hyresgästen att spara på fastighetsskatten. Markförvärv kräver högre fastighetsskatter och andra utgifter jämfört med ett hyresavtal.
Till skillnad från ett vanligt markförvärv behövs inga kontanta förskottsbetalningar. Detta kan sänka det nödvändiga initiala egna kapitalet som krävs för att finansiera investeringen.
Som ett resultat av detta kan hyresgästen frigöra mer kontanter som de sedan kan använda för en annan investering. Dessutom skulle hyresvärden få en stadig inkomstström från hyresbetalningar samtidigt som han behåller äganderätten till fastigheten.
Ett tomträttsavtal har också lokaler för eskalering och vräkningsrätt.
Dessa lokaler kan juridiskt sett ge långivaren möjlighet till följande:
a. Äganderätt till förbättringarna på den arrenderade marken när arrendeperioden är slut
b. Höjningar av hyresavgiften över tid
c. Ytterligare skydd om arrendatorn brister
Typer av tomträttsavtal
Det finns två huvudtyper av tomträttsavtal – efterställda och icke efterställda tomträttsavtal. De viktigaste skillnaderna mellan de två är i förhållande till hyresgästens lånefinansiering av förbättringar av fastigheter.
Ett exempel på en sådan förbättring av fastigheter är markexploatering.
Typiskt sett skulle en hyresgäst också låna pengar för att finansiera byggnationen för förbättringarna på den arrenderade marken. Därför kan hyresgästen samarbeta med en markutvecklare för att få ett byggnadslån.
RELATERAT: I ett underordnat tomträttsavtal går hyresvärden med på att äganderätten till fastigheten kommer att användas som ett pantbrev för hyresgästens lån för fastighetsförbättringar.
För hyresgästen kan detta vara fördelaktigt. Att ha fastigheten som ett hyresrättshypotek ökar hyresgästens chanser att få ett byggnadslån. Och detta kan också ge hyresgästen bättre villkor för lånet.
För hyresvärden kan detta vara riskabelt. Om hyresgästen inte betalar bygglånet kan markförbättringslånet leda till utmätning och markägaren kan förlora äganderätten till själva den kommersiella fastigheten.
Då denna typ av hyresrätt är riskabel kan hyresvärden kräva hyresavgiftshöjningar för markförbättringslånet. Dessutom kan jordägaren införa strängare kontroll av arrendetransaktioner med hyresgästen.
Unsubordinated Ground Lease
Å andra sidan, i ett unsubordinated ground lease, tillåter jordägaren inte att fastigheten används som ett arrendehypotek. Detta försätter markägaren i en säkrare position eftersom det inte finns någon risk för någon utmätning.
Om hyresgästen inte betalar bygglånet kan äganderätten till markförbättringen övergå till markägaren. Detta kan vara fördelaktigt för markägaren, eftersom en sådan markförbättring kan öka arrendestockens verkliga marknadsvärde.
Och eftersom denna typ av arrendestock är mindre riskfylld kan markägaren bevilja en lägre hyresavgift.
Fastställande av tomträttsavgifter
En utmaning som fastighetsutlånaren kan ställas inför är att fastställa de mest optimala hyresavgifterna. Långivaren, i egenskap av fastighetsägare, kan stå inför en stor sannolikhet för betalningsinställelse om priset är för högt.
Långivaren kan fastställa hyresavgifterna på det verkliga marknadsvärdet av hyran för liknande fastigheter. Och sedan kan han eller hon ge årliga hyreshöjningar på grund av inflationen.
Långivaren kan också välja att ha en fast procentuell höjning med jämna mellanrum. Ett annat vanligt alternativ som långivaren kan göra är att nollställa hyreskostnaderna vart 10:e till 20:e år.
Långivaren kan bevilja uppskov med hyresbetalningen till hyrestagaren som stöd för finansiering av hypotekslån för hyresrätter under det inledande skedet av fastighetsutvecklingen.
Att upprätta ett tomträttsavtal kan tyckas vara för komplicerat. Både fastighetsägaren och hyrestagaren kan behöva involvera olika yrkesmän, men med tanke på de många fördelarna med ett tomträttsavtal kan det vara den bästa lösningen för dina fastighetsbehov.
Get known, connect instantly, and win more business! I det här webbseminariet visar Bo Barron hur närvaro, ett bra värdeerbjudande och en riktad prospekteringskampanj kan få ditt företag att växa utan kaos! Du kan se webbseminariet här.
Nästa steg: Kommersiella fastighetslån | Allt du behöver veta
