Vad händer om en hyresgäst bryter hyresavtalet innan han eller hon flyttar in?

Uppdaterad september 2020

När en hyresgäst ändrar sig om han eller hon vill hyra av dig innan han eller hon har flyttat in, vad betyder det då för dig, för hyresgästen och för hyresfastigheten? Kanske fick hyresgästen meddelande om en jobbförflyttning, råkade ut för en nödsituation i familjen eller helt enkelt fick kalla fötter inför att flytta in i din hyresfastighet.

I vår podcast diskuterade vi faktiskt ett exempel från verkligheten där en hyresgäst vill bryta hyreskontraktet innan han eller hon flyttar in. Du kan lyssna in för att höra hur den historien utvecklades.

Det är viktigt för hyresvärden att dokumentera allt, särskilt brevet om förtida uppsägning. Du kommer att behöva denna dokumentation för att spåra och kontrollera hur mycket pengar som binds upp i denna situation, och du kan behöva dokumenten om det slutar med att ni går till domstol på grund av eventuella meningsskiljaktigheter.

Oavsett omständigheterna ändrar sig ibland hyresgästerna om de vill ockupera en enhet redan innan de flyttar in.

Lär dig vad ni båda är juridiskt skyldiga att göra när denna ovanliga situation inträffar så att du kan minimera de ekonomiska konsekvenserna.

Du kan hämta en gratis kopia av vårt brev om förtida uppsägning här.

En innehållsförteckning för hyresgäster som bryter hyreskontraktet innan inflyttning

• Vad händer när en hyresgäst bryter hyreskontraktet innan han/hon flyttar in?
• Hyresgäst som bryter hyreskontraktet innan han/hon flyttar in: Dina alternativ
• Detta är vad säkerhetsdepositioner är till för
• Kan du backa ur ett hyresavtal inom 3 dagar?
• Hyresgästen bryter hyresavtalet innan han/hon flyttar in Vanliga frågor

Vad händer när en hyresgäst bryter hyresavtalet innan han/hon flyttar in?

När hyresavtalet har undertecknats har hyresvärden och hyresgästen ingått ett juridiskt bindande avtal, oavsett om hyresgästen faktiskt besitter lägenheten eller inte.

Om en hyresgäst har undertecknat ett hyresavtal men ändrar sig om han eller hon vill flytta in, måste du betrakta meddelandet som att han eller hon har för avsikt att bryta hyresavtalet.

Här är vad du måste göra när det händer:

1. Behöv dokumentation
   Behöv att hyresgästen lämnar ett skriftligt 30-dagars meddelande till dina register om att han eller hon kommer att bryta hyresavtalet.
2. Förklara nästa steg
   Förklara för hyresgästen att han eller hon är juridiskt ansvarig för hyran under hela hyresavtalet, men att du kommer att försöka hyra ut den på nytt så snart som möjligt som en del av de ansträngningar som görs i god tro och som krävs i de flesta stater. Hyresgästen är ansvarig för att betala hyran tills din fastighet hyrs ut igen, oavsett om de är fysiskt närvarande i lägenheten eller inte.
3. Försök att hitta en ny hyresgäst
   De flesta stater kräver att du i god tro anstränger dig för att hitta en ny hyresgäst. Detta innebär att du bör börja marknadsföra fastigheten omedelbart och underteckna ett nytt hyresavtal med en ny hyresgäst så snart som möjligt.

När du har ett nytt hyresavtal på plats är det gamla hyresavtalet inte längre giltigt. Även om hyresgästen undertecknade ett hyresavtal men aldrig flyttade in rekommenderar vi att du undertecknar ett brev om förtida uppsägning med den tidigare hyresgästen. Detta kommer att säkerställa att villkoren för denna uppsägning är tydligt dokumenterade.

Brev om förtida uppsägning av hyresavtal

Ett brev om förtida uppsägning av hyresavtal är ett tillägg till ett hyresavtal som undertecknas av båda parter. I detta brev anges att hyresavtalet kommer att betraktas som ogiltigt från och med ett visst datum. Det bör också innehålla uppgifter om eventuella avgifter som ska betalas och hur de ska samlas in.

Detta brev fungerar som juridisk dokumentation för hyresavtalets upphörande. Om hyresgästen inte betalar de avgifter som är skyldiga kommer detta brev att vara användbart för att driva in eventuell försenad hyra och avgifter. Alla anställda fastighetsförvaltare kan hjälpa till med denna process, men vi har också ett användbart exempelbrev.

Uppdatera ditt standardhyresavtal för uppsägning

Om du är orolig för att en hyresgäst ska backa ur innan de flyttar in kan det vara en bra idé att se till att ditt standardhyresavtal har en tydlig uppsägningsklausul i det. Denna klausul kan täcka vad som kommer att hända om hyresgästen vill backa ur hyresavtalet i förtid.

I allmänhet tillåter dessa klausuler att hyresgästerna betalar ett visst belopp som en uppsägningsavgift. När de har betalat detta belopp kan de anses vara fria från skyldigheten att betala all framtida hyra, men de kommer fortfarande att vara skyldiga all hyra som är förfallen om inget annat arrangemang organiseras.

Hyresgäst som bryter ett hyresavtal innan han eller hon flyttar in:

Och även om den steg-för-steg-process som anges ovan är det standardförfarande som kan följas när en hyresgäst vill bryta hyreskontraktet innan han eller hon flyttar in, har du andra alternativ. I slutändan är det upp till dig att avgöra vilket alternativ som passar din situation.

Följ standardprotokollet

Det första du kan göra är att följa standardprotokollet:

1. Begär ett brev om förtida uppsägning.
2. Utförklara att de fortfarande är ansvariga för hyran, men att du kommer att göra ditt bästa för att hitta en ny hyresgäst snarast.
3. Inkräv hyran tills du hittar en ny hyresgäst (eller använd säkerhetsdepositionen på det sätt som är lagligt tillåtet).

De flesta delstater kräver att hyresvärdarna gör sitt bästa för att hitta en hyresgäst så snart som möjligt; du måste göra en ansträngning i god tro för att göra det.

Om hyresobjektet du har att göra med var svårt att hyra ut eller om du gjorde många eftergifter för att hyra ut till den här hyresgästen, är det bäst att följa detta protokoll. Detta protokoll följer helt enkelt det kontrakt som både du och hyresgästen har undertecknat. Det garanterar att du inte förlorar ekonomiskt. Även om det kan verka hårt, har hyresgästen skrivit under det juridiska kontraktet likaväl som du.

Tillåt en förtida uppsägning

Tillåter ditt hyresavtal en förtida uppsägning? Om så är fallet har din hyresgäst rätt att använda denna klausul om förtida uppsägning när som helst så länge de följer det protokoll som anges i hyresavtalet.

Om de till exempel vill ta sig ur ett hyresavtal för en lägenhet innan de flyttar in, kommer de tydligt att kunna se hur de ska göra detta i sitt hyresavtal.

Ovanligtvis innebär detta att de måste betala en viss avgift för att avsluta hyresavtalet i förtid, och de kan också behöva förlora sin säkerhetsdeposition. När uppsägningen har skett kan båda parter fortsätta med sin verksamhet som vanligt.

Låt dem lämna i förtid

Om du är i en position där du kan göra det, är det vanligtvis lättare att avsluta hyresavtalet utan att kämpa för hyran än att driva hyresindrivning från en ovillig hyresgäst. Alla situationer är dock olika, så du måste vara försiktig när du gör detta val.

Hyresgäster som får jobb i en ny stad, förlorar sitt jobb och inte kan betala hyran eller på annat sätt befinner sig i en förändrad situation utanför deras kontroll kanske inte kan fortsätta att betala hyran. I stället för att hålla fast vid hoppet om att de kommer att kunna hitta pengar för att betala hyran är det oftast bäst att skära av förlusterna och gå vidare.

Om båda parter är överens är det lagligt att avsluta hyresavtalet när som helst. Du kan bestämma dig för att göra detta val om du känner att det inte kommer att skada din verksamhet alltför mycket.

Detta är vad säkerhetsdepositioner är till för

Säkerhetsdepositionen (i allmänhet lika med två eller tre månadshyror) görs för situationer som denna – för att kompensera dig i händelse av obetald hyra.

Då de flesta hyresvärdar kräver att hyresgästerna betalar säkerhetsdepositionen samtidigt som hyresavtalet undertecknas, kan den hjälpa till att överbrygga inkomstgapet mellan din hyresgästs första hyresmånader.

Om du har samlat in depositionen från hyresgästen har du och hyresgästen två alternativ:

1. Använd säkerhetsdepositionen för hyra
   Du behåller den, tillämpar säkerhetsdepositionen på hyran tills fastigheten hyrs ut på nytt och skickar sedan tillbaka den outnyttjade delen till hyresgästen. Hyresgästen betalar inte hyra om inte hyran överstiger den totala depositionen. Denna väg är riskabel eftersom det kan vara svårt att driva in eller stämma hyresgästen på hyra efter att säkerhetsdepositionen har förbrukats.
2. Inhämta hyran separat
   Du lägger den åt sidan och hyresgästen betalar hyra varje månad tills fastigheten hyrs ut på nytt. Därefter skickar du tillbaka depositionen i sin helhet, eftersom det inte kommer att uppstå några skador på den outhyrda lägenheten. Denna väg är säkrare för dig eftersom hyresgästen har ett incitament att betala hyran för att få tillbaka hela säkerhetsdepositionen. Om hyresgästen misslyckas kan du ändå dra av hyran från säkerhetsdepositionen.

Tänk dock på att din lokala eller delstatliga lagstiftning kan påverka om du kan använda säkerhetsdepositionen på detta sätt eller inte. Att bryta hyresavtalet gör det vanligtvis möjligt för hyresvärden att behålla säkerhetsdepositionen, men det finns vissa områden där reglerna om säkerhetsdepositioner är otroligt strikta.

Det är alltid en bra idé att dubbelkolla dina lagar innan du använder säkerhetsdepositionen för att täcka något annat än skador som gjorts på fastigheten.

Kan du backa ur ett hyresavtal inom 3 dagar?

När hyresgästen inte får sin deposition återbetalad omedelbart eller vill ge dig en känga när du står fast vid hyresansvaret kan han eller hon åberopa en ”rätt att häva”.

Detta hänvisar till en konsumentskyddslag som kräver att finansiella långivare ska tillåta låntagare att under vissa omständigheter häva ett lån efter tre dagar.

Tyvärr för hyresgästen har denna rättighet inte på något sätt att göra med hyresavtal och hyresfastigheter.

Om hyresgästen försöker övertyga dig om denna policy, gå vidare och avfärda föreställningen om att det finns en rätt att häva eller annullera ett hyresavtal inom tre dagar.

Hyresgästen bryter hyresavtalet innan han eller hon flyttar in Vanliga frågor

Kan hyresvärden behålla säkerhetsdepånget om hyresgästen backar ut?

I de flesta fall kan hyresvärden behålla säkerhetsdepånget om en hyresgäst backar ut. De exakta villkoren för om detta är möjligt eller inte beror på två saker:

• Vad som står i hyresavtalet
• Vad delstatliga och lokala lagar säger om säkerhetsdepositioner

Om dina lokala lagar tillåter dig att använda säkerhetsdepositionen för att täcka obetald hyra om hyresgästen hoppar av innan han eller hon har flyttat in, bör du överväga att skriva in detta i ditt standardhyresavtal. Om det finns med i det specifika avtal som du och din hyresgäst undertecknar blir det lättare att förklara detta för din hyresgäst om denna situation skulle uppstå.

Och om du bor någonstans där säkerhetsdepositionen aldrig kan användas för att täcka hyran måste den återlämnas till hyresgästen i sin helhet när hyresavtalets giltighetstid har löpt ut. Om du befinner dig i denna situation är det troligt att du kommer att behöva gå till civil domstol för att lösa den uteblivna hyresbetalningen och övergivandet av egendomen.

Därifrån kan en domare ge råd om hur man ska gå vidare med hyresindrivningen och vad man ska göra med säkerhetsdepån.

Har brytande av ett hyresavtal skadat en hyresgästs kredit?

Hyresgäster som är fångade i en knepig situation kan vara oroliga för om brytande av hyresavtalet kommer att påverka deras kredit eller inte. Vissa kanske vänder sig till dig för att få råd. Även om du bör hänvisa dem till en ekonomisk expert för information är det bra att känna till grunderna.

Om en hyresgäst hoppar av och inte betalar hyran efter att ha undertecknat ett hyresavtal är han eller hon fortfarande ansvarig för eventuell obetald hyra. Hyresvärden kan väcka talan för att få tillbaka hyran. Om de vinner stämningen kan de sedan överlämna skulden till ett inkassobolag. Obetalda skulder som går via ett inkassobolag kan påverka kreditvärdigheten.

I slutändan innebär detta att en hyresgästs kreditvärdighet kan påverkas av att han/hon backar ur ett hyresavtal om han/hon inte träffar en överenskommelse med hyresvärden eller betalar sina skulder.

Kan en hyresgäst ändra sig innan han/hon skriver under ett hyresavtal?

Visst är det frustrerande, men hyresgästen kan ändra sig när som helst innan han/hon skriver under ett hyresavtal. Innan kontraktet har undertecknats finns det inget som binder dem till att hyra fastigheten och de kan inte tvingas att göra det.

Om en hyresgäst redan har betalat en deposition innan han eller hon ändrar sig bör du betala tillbaka den till hyresgästen i sin helhet om han eller hon inte skriver under hyresavtalet. Det fanns inget avtal på plats, så att de gav dig säkerhetsdepositionen i förtid var ett misstag från deras sida, men det skulle vara tveksamt att behålla dessa pengar.

När de har skrivit under ett hyresavtal men inte vill flytta in ligger det dock inom din rätt att driva in hyresintäkterna på något sätt.

Fortsätt framåt

När din hyresgäst vill säga upp hyresavtalet innan han eller hon flyttar in i hyreslägenheten kan du samarbeta med honom eller henne för att minimera de ekonomiska konsekvenserna för er båda.

Som hyresvärd har du rätt att behålla säkerhetsdepositionen och har rätt att driva in hyran tills lägenheten hyrs ut på nytt. Det är dock din skyldighet att minimera den tid det tar att hyra ut på nytt och hitta en ersättningshyresgäst.

Och hur frustrerande den här situationen än kan vara är det alltid en bra idé att försöka få saker och ting att röra sig till en ny hyresgäst i stället för att vänta på att den tidigare hyresgästen ska betala tillbaka till dig. Precis som med mycket försenad hyra kan det vara mycket svårt att driva in den. Fokusera på framtiden så mycket som möjligt.

Hyresvärd ringer in om en hyresgäst som ville bryta hyresavtalet i förtid

I vår podcast ”RentPrep For Landlords” dyker vi ner i olika frågor som hyresvärdar ringer till vårt företag om.

I avsnitt 164 diskuterar vi en konversation där en hyresvärd hade en hyresgäst som ville bryta hyresavtalet i förtid. Kolla in det här avsnittet om du vill veta mer!

Prenumerera: Apple Podcasts | Android | Google Play | Stitcher | TuneIn | RSS