The Risks Of Real Estate Crowdfunding Investing

Real estate crowdfunding se stává stále oblíbenější alternativou k REITs pro individuální investory, kteří hledají expozici v oblasti nemovitostí. Jak jsme viděli při poklesu akciového trhu v březnu 2020, veřejně obchodované REIT klesly ještě více než akcie. Existují však rizika realitního crowdfundingu, kterých je třeba si být vědom.

Argumenty ve prospěch realitního crowdfundingu jsou obvykle následující:

• Jejich obchody poskytují vyšší výnosy očištěné o riziko
• Krowdfundingová aktiva nejsou korelována s akciovými trhy, a jsou tudíž stabilnější než REIT.
• Investoři mohou investovat přesněji do určitých států a typů nemovitostí, např. multi-family, komerční kancelářské prostory, dluh, kapitál
• Poplatky jsou obecně nižší než u soukromých nemovitostních fondů
• Komerční nemovitosti a multi-family si vedly lépe než rezidenční

Je to proto, že věřím, že v srdci Ameriky (v městech mimo pobřeží, kde ceny měknou) je obrovská hodnota. Ocenění je mnohem levnější a čisté výnosy z pronájmu jsou mnohem vyšší.

Ale navzdory mému býčímu postoji si pojďme promluvit o rizicích, kterých bychom si měli být všichni vědomi. Neexistují žádné zaručené investiční výnosy s výjimkou výnosů z CD, peněžních trhů, státních dluhopisů a splácení dluhu.

Rizika crowdfundingu nemovitostí

Riziko č. 1 crowdfundingu nemovitostí: Omezení due diligence

Většina crowdfundingových webových stránek se přímo zaměřuje na individuální investory, kteří nejsou odborníky v oblasti investování do komerčních nemovitostí nebo financí obecně. Problémem je, že bez těchto specializovaných dovedností, jak pak máte správně posoudit danou transakci na realitním crowdfundingovém webu? Je to jednoduše nemožné. Musíte proto důvěřovat realitní crowdfundingové platformě, že každý obchod řádně prověří.

A i když jste odborník a rozumíte investování do nemovitostí, k rozhodování na úrovni nemovitosti vám většinou budou chybět znalosti místního trhu. Investoři do nemovitostí se musí specializovat na daný region nebo město, aby se jim skutečně podařilo identifikovat lepší nabídky. Určitě nebudete schopni provést kvalitní due diligence kancelářské budovy nacházející se v Denveru, pokud bydlíte v Dallasu a máte omezené znalosti denverského trhu.

Na druhou stranu při investování do REIT nemusíte dělat žádná investiční rozhodnutí na úrovni nemovitostí. Přímo investujete do dobře diverzifikovaného portfolia a profesionální manažeři se pak postarají o základní rozhodnutí o investicích do nemovitostí.

Níže je uveden trychtýř společnosti Fundrise, kde je na jejich platformě schváleno k investování pouze 5 % obchodů. Nejzřetelnějším rizikem je jednoduše podvod, že sponzor není tím, za koho se vydává, a že vás připraví o peníze. Proto jsem se aktivně setkal s lidmi z Fundrise, abych se jim podíval do očí, vyslechl si jejich „proč“ a provedl řádné posouzení. Stejně jako já i oni sídlí ve SF.

Riziko realitního crowdfundingu č. 2: Nezajištěná investice

Realitní crowdfundingové investice jsou obecně nezajištěné investice, což znamená, že pokud by, řekněme, platforma zkrachovala, investoři by mohli přijít o svůj kapitál. Ačkoli většina investorů si je tohoto rizika vědoma, povaha zajištění investic se může měnit a podle právníků by investoři měli tento bod sledovat.

Řešením pro případ, že by realitní crowdfundingová platforma, jako je Fundrise, zkrachovala, je najmutí banky třetí strany, která funguje jako správce všech aktiv. Například Pershing má ve správě více než bilion aktiv a nikam nepůjde, ani kdyby se to stalo platformě REC.

Přinejmenším u realitního crowdfundingu platí, že pokud nastanou problémové časy, existuje podkladové aktivum nemovitosti, které lze vyřešit, na rozdíl od půjčování peněz lidem prostřednictvím P2P.

Riziko realitního crowdfundingu č. 3: Nedostatek porozumění

Investoři musí pochopit různé typy rizik spojených s investicemi do vlastního kapitálu oproti investicím do dluhu a různé typy investičních možností v rámci každé z těchto oblastí. Vlastní kapitál je rizikovější v tom smyslu, že o všechny své peníze můžete přijít snadněji než v případě dluhu.

Klíčovým prvkem je porozumění struktuře transakce, tomu, kdy dostanou peníze zpět, jak je dostanou zpět a kolik dostanou zpět. Je důležité, aby každý strávil čas čtením všech dokumentů na realitní crowdfundingové platformě.

Součástí tohoto procesu seznámení se s podmínkami transakce je získání základního povědomí o tom, zda je pro konkrétního investora vhodná kapitálová nebo dluhová investice, říkají právníci.

Nejenže byste si měli přečíst všechny průzkumy uvedené na platformě, ale měli byste provést další průzkum přes internet a zeptat se lidí, kteří v dané oblasti žijí, na jejich názory ohledně růstu pracovních míst, hospodářského růstu atd.

Všem doporučuji, aby si přečetli mé pokyny pro investování do crowdfundingu nemovitostí a stali se tak lepšími investory.

Riziko realitního crowdfundingu č. 4: Vysoký poměr úvěru k hodnotě nemovitosti

Pro investory je zásadní, aby zvážili poměr úvěru k hodnotě nemovitosti u dluhových obchodů a vyhnuli se vysokým poměrům. Čím vyšší je poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, tím větší je riziko, že investor může v případě poklesu ztratit značnou část své hlavní investice. Například 95 % LTV znamená, že pokud ceny klesnou o 5 %, investor ztratí 100 % své jistiny.

Klíčové je diverzifikovat své investice do crowdfundingu nemovitostí. Vzhledem k tomu, že minimální částky jsou často pouhých 5 000 USD, je mnohem snazší vytvořit diverzifikované portfolio nemovitostí.

Pokud byste si chtěli koupit dům s mediánovou cenou v New Yorku 1,2 milionu dolarů, museli byste si přijít na 240 000 dolarů zálohy a pak si vzít hypotéku ve výši téměř 1 milionu dolarů! To je obrovské riziko koncentrace. S 240 000 dolary byste mohli snadno vytvořit portfolio 20 nemovitostí v rámci crowdfundingu a snížit tak riziko.

Musíte si také určit, zda chcete investovat do dluhových nebo akciových nemovitostí. Vlastní kapitál má vyšší potenciální výnos, ale vyšší riziko. Dluh má nižší potenciální vzestup, ale menší riziko.

Riziko realitního crowdfundingu č. 5: Vládní regulace

Vzhledem k tomu, že toto odvětví odstartovalo přijetím zákona JOBS v roce 2012, je realitní crowdfunding stále relativně nový. Vláda má obecně zájem chránit spotřebitele před riziky a podvody. Proto je obecně více vládní regulace dobré.

Příliš mnoho vládní regulace však zpomaluje inovace a může zvýšit poplatky pro koncového investora. Sázím na to, že vláda rozvolní definici akreditovaného investora. Tímto způsobem se může realitních crowdfundingových obchodů účastnit více lidí. Vláda by však také mohla zvýšit požadavky na to, kdo je definován jako akreditovaný investor.

Riziko realitního crowdfundingu č. 6: Riziko platformy

Existuje riziko, že by realitní crowdfundingová platforma mohla ukončit činnost, protože většina z nich nemá pozitivní cash flow. Pokud platforma ukončí činnost, vaše investice by měly být chráněny. Investoři platformy nemají zástavní právo na vaše investice do příslušných realitních obchodů. Jste investorem do realitních obchodů, nikoliv samotnou realitní crowdfundingovou společností.

Však pravděpodobně dojde k určitému narušení, protože jednotlivé investice budou převedeny na správce fondu. Pokrytí týmů odpovědných za sledování sponzorů se také může ztenčit.

Pokud budete investovat na platformě, ujistěte se, že vám vysvětlí, co se stane s vašimi investicemi v případě, že jejich firma zkrachuje. Dále si prosím udělejte průzkum posledního kola financování jejich společnosti, abyste zjistili, jak dlouhou dráhu mají na přežití.

CrowdStreet, mé oblíbené realitní tržiště pro akreditované investory, má model, kdy jeho investoři investují přímo se sponzorem. Tímto způsobem investoři obcházejí většinu rizik platformy CrowdStreet. Je však samozřejmě třeba sponzora důkladněji prozkoumat.

Rizika jsou součástí investování do nemovitostí

Krowdfunding nemovitostí zatím od roku 2012 přinesl výnosy mezi 9-15 %. Jejich načasování však nemohlo být lepší, protože ceny nemovitostí od finanční krize v letech 2008-2009 dosáhly svého dna přibližně v letech 2011-2012.

Nyní jsou nemovitosti v pobřežních městech drahé a ochlazují se. Rizika crowdfundingu nemovitostí tam rostou. Nemovitostem v srdci země se však nadále daří poměrně dobře. Lidé se stěhují do levnějších oblastí země a pracují na dálku. Nárůst práce z domova v důsledku pandemie a odstávek by měl zvýšit demografický přesun do levnějších oblastí země.

Sázím na to, že realitní crowdfunding umožní obrovské množství nového kapitálu do levnějších oblastí země. Vložil jsem své peníze a v roce 2017 prodal nájemní nemovitost v SF za 30násobek ročního hrubého nájemného. Z výnosů jsem reinvestoval 550 000 USD do realitního crowdfundingu, abych využil nižšího ocenění a vyšších čistých výnosů z pronájmu v jiných než pobřežních městech.

Níže je můj přehled realitního crowdfundingu, který ukazuje 291 054,81 USD dosavadních výnosů z 810 000 USD investovaného kapitálu.

Těm, kteří si nyní dokáží vybrat správné investice, by se měla v budoucnu naskytnout slušná odměna. Případně můžete jednoduše investovat do zaměřeného eREIT a získat tak expozici.

Investujte pouze na nejlepších platformách

Při crowdfundingu nemovitostí nemusíte riskovat 100 000 USD nebo více, abyste mohli investovat do komerčních nemovitostí. Místo toho můžete investovat za mnohem nižší částky, například 5 000 USD. Rizika realitního crowdfundingu lze minimalizovat investováním se správnými platformami. Jsou to:

1) Fundrise, založená v roce 2012 a dostupná pro akreditované i neakreditované investory. Se společností Fundrise spolupracuji od prvních let a neustále mě ohromuje svými inovacemi. Jsou průkopníky produktu eREIT. Naposledy jako první spustili fond Opportunity Fund v rámci crowdfundingu nemovitostí. Opportunity Funds existují proto, aby využily nové daňové zákony.

2) CrowdStreet: Společnost CrowdStreet se sídlem v Portlandu byla založena v roce 2014 a své transakce zaměřuje na 18hodinová města, sekundární města, která jsou levnější a mohou mít vyšší potenciál růstu. Platforma je určena především akreditovaným investorům, kteří hledají způsoby, jak využít střední trh. Crowdstreet se ve svých investičních příležitostech zaměřuje na 18hodinová města.

Obě tyto platformy patří mezi nejstarší a největší platformy pro crowdfunding nemovitostí v současnosti. Mají nejlepší tržiště a nejsilnější upisování obchodů.

Investoři by měli při posuzování škály dostupných realitních příležitostí pečlivě zvážit své vlastní investiční cíle. Rizika realitního crowdfundingu jsou reálná a neměla by být ignorována. Je důležité prostudovat si kompletní nabídkové materiály ke každé posuzované investici.

O autorovi

Sam založil Financial Samurai v roce 2009 jako způsob, jak se vyznat ve finanční krizi. Následně strávil dalších 13 let prací ve společnostech Goldman Sachs a Credit Suisse. Sam studoval na The College of William & Mary na vysoké škole a na UC Berkeley na vysoké škole. Vlastní nemovitosti v San Franciscu, Lake Tahoe a Honolulu a v rámci crowdfundingu nemovitostí investoval 810 000 dolarů. V roce 2012 mohl Sam odejít do důchodu ve věku 34 let, a to především díky svým investicím.