Risici ved investering i crowdfunding af fast ejendom

Crowdfunding af fast ejendom er i stigende grad ved at blive et populært alternativ til REITs for individuelle investorer, der søger eksponering for fast ejendom. Som vi så i nedturen på aktiemarkedet i marts 2020 faldt de offentligt handlede REIT’er endnu mere end aktierne. Men der er risici ved crowdfunding af fast ejendom, som man skal være opmærksom på.

Argumenterne til fordel for crowdfunding af fast ejendom er typisk følgende:

• Deres tilbud giver højere risikojusterede afkast
• Crowdfunding-aktiver er ikke korreleret med aktiemarkederne og er derfor mere stabile end REITs.
• Investorerne kan investere mere præcist i bestemte stater og ejendomstyper f.eks. multi-familie, kommercielle kontorlokaler, gæld, egenkapital
• Gebyrerne er generelt lavere end private ejendomsfonde
• Kommercielle ejendomme og multifamilieejendomme har klaret sig bedre end boligejendomme

Det er fordi jeg mener, at der er enorm værdi i det amerikanske kerneland (ikke-kystbyer, hvor priserne er ved at blive blødere). Værdierne er meget billigere, og nettolejeafkastet er meget højere.

Men på trods af min bullishness, så lad os tale om de risici, som vi alle bør være opmærksomme på. Der er ingen garanterede investeringsafkast bortset fra afkast i CD’er, pengemarkeder, Treasuries og afbetaling af gæld.

Risici ved crowdfunding af fast ejendom

Risiko ved crowdfunding af fast ejendom #1: Due diligence-begrænsninger

De fleste crowdfunding-websteder er direkte rettet mod individuelle investorer, som ikke er eksperter i investering i erhvervsejendomme eller finansiering generelt. Problemet er, at uden disse specialiserede færdigheder, hvordan skal du så kunne vurdere en given handel på et crowdfundingwebsted for ejendomme korrekt? Det er ganske enkelt umuligt. Du må derfor sætte din lid til, at crowdfundingplatformen for ejendomshandel kan gennemgå hver enkelt handel korrekt.

Og selv hvis du er ekspert og forstår dig på ejendomsinvestering, vil du for det meste mangle lokalt markedskendskab til at træffe beslutninger på ejendomsniveau. Ejendomsinvestorer er nødt til at specialisere sig for en given region eller by for virkelig at kunne identificere de bedre tilbud. Du vil helt sikkert ikke være i stand til at udføre en due diligence af god kvalitet på en kontorbygning i Denver, hvis du bor i Dallas og har begrænset viden om markedet i Denver.

På den anden side behøver du ikke at træffe investeringsbeslutninger på ejendomsniveau, når du investerer i REIT’er. Du investerer direkte i en veldiversificeret portefølje, og de professionelle forvaltere tager sig derefter af de underliggende beslutninger om ejendomsinvesteringer.

Nedenfor ses Fundrises tragt, hvor kun 5 % af handlerne bliver godkendt til investering på deres platform. Den mest åbenlyse risiko er simpelthen svindel, at sponsoren ikke er den, de siger, de er, og at de vil stjæle dine penge. Det er derfor, at jeg proaktivt har mødtes med folk fra Fundrise for at se dem i øjnene, høre deres “hvorfor” og foretage en ordentlig vurdering. De er også baseret i SF ligesom mig.

Real Estate Crowdfunding Risiko #2: Usikret investering

Real estate crowdfunded investeringer er generelt usikrede investeringer, hvilket betyder, at hvis, lad os sige, platformen skulle gå ned, kunne investorerne miste deres kapital. Mens de fleste investorer er opmærksomme på risikoen, kan arten af investeringernes sikkerhed være ved at ændre sig, og advokater siger, at investorer bør holde øje med dette punkt.

Løsningen på, at en crowdfundingplatform for fast ejendom som Fundrise går ned, er ansættelse af en tredjepartsbank, der fungerer som depotforvalter af alle aktiver. For eksempel har Pershing over en billion i forvaltede aktiver og går ingen steder, selv om en REC-platform gør det.

I det mindste med crowdfunding af fast ejendom, hvis der er urolige tider, er der det underliggende ejendomsaktiv, der kan udarbejdes, i modsætning til at låne penge til folk via P2P.

Risiko nr. 3 ved crowdfunding af fast ejendom: Manglende forståelse

Investorerne skal forstå de forskellige typer risici, der er forbundet med investering i egenkapital kontra investering i gæld, og de forskellige typer investeringsmuligheder under hver af disse paraplyer. Egenkapital er mere risikabelt i den forstand, at man lettere kan miste alle sine penge end med gæld.

Forståelse af strukturen i handlen, hvornår de bliver betalt tilbage, hvordan de bliver betalt tilbage, hvor meget de vil blive betalt tilbage, er alle vigtige elementer. Det er vigtigt for alle at bruge tid på at læse alle dokumenterne på crowdfundingplatformen for fast ejendom.

En del af denne proces med at sætte sig ind i vilkårene for handlen er at få en grundlæggende forståelse af, om investering i egenkapital eller gæld er den rigtige for den enkelte investor, siger advokater.

Nu skal du ikke kun læse al den forskning, der er stillet til rådighed på platformen, du skal også foretage yderligere undersøgelser via internettet og spørge folk, der bor i deres område, om deres mening om jobvækst, økonomisk vækst osv.

Jeg foreslår, at alle læser mine retningslinjer for investering i crowdfunding af fast ejendom for at blive en bedre investor.

Real Estate Crowdfunding Risk #4: Højt låne/værdi-forhold

Det er afgørende for investorer at overveje låne/værdi-forholdet for gældsforretninger og undgå høje forhold. Jo højere belåningsgrad, jo større risiko er der for, at investoren kan miste en betydelig del af sin hovedinvestering i en nedgangsperiode. For eksempel betyder en LTV på 95 %, at hvis priserne falder med 5 %, mister investoren 100 % af sin hovedstol.

Nøglen er at diversificere dine crowdfundinginvesteringer i fast ejendom. Da minimumsbeløbene ofte er så lave som 5.000 USD, er det meget lettere at opbygge en diversificeret ejendomsportefølje.

Hvis du ønsker at købe medianboligprisen i NYC på 1,2 mio. dollars, skal du komme op med en udbetaling på 240.000 dollars og derefter påtage dig næsten et realkreditlån på 1 mio. dollars! Det er en massiv koncentrationsrisiko. Med 240.000 $ kan du nemt opbygge en crowdfundingportefølje med 20 ejendomme til crowdfunding af fast ejendom for at reducere risikoen.

Du skal også afgøre, om du ønsker at investere i gælds- eller egenkapitalfast ejendom. Egenkapital har højere potentiel upside, men højere risiko. Gæld har lavere upside, men mindre risiko.

Risiko ved crowdfunding af fast ejendom nr. 5: Statslig regulering

I betragtning af at branchen tog fart med vedtagelsen af JOBS Act i 2012, er crowdfunding af fast ejendom stadig relativt nyt. Regeringen er generelt i den bedste interesse for at beskytte forbrugeren mod risiko og svindel. Derfor er mere statslig regulering generelt godt.

Men for meget statslig regulering bremser innovation og kan øge gebyrerne for den endelige investor. Mit bud er, at regeringen løsner sin definition af akkrediteret investor. På den måde kan flere mennesker deltage i crowdfunding-aftaler om fast ejendom. Men regeringen kan også hæve kravene til, hvem der defineres som en akkrediteret investor.

Real Estate Crowdfunding Risk #6: Platformsrisiko

Der er en risiko for, at crowdfundingplatformen for fast ejendom kan lukke ned, da de fleste ikke er cash flow positive. Hvis platformen lukker ned, bør dine investeringer være beskyttet. Investorer på platformen har ikke pant i dine investeringer i dine respektive ejendomshandler. Du er investor i ejendomshandler, ikke selve crowdfunding-selskabet for ejendomshandel.

Der vil dog sandsynligvis være nogle forstyrrelser, da de enkelte investeringer bliver overført til en fondsadministrator. Dækningsteams, der er ansvarlige for at følge op på sponsorerne, kan også blive skåret ned.

Hvis du skal investere på platformen, skal du sørge for, at de forklarer dig, hvad der sker med dine investeringer, hvis deres firma går ned. Endvidere bedes du lave research om deres seneste runde af virksomhedsfinansiering for at se, hvor lang en løbetid de har til at overleve.

CrowdStreet, min foretrukne markedsplads for fast ejendom for akkrediterede investorer, har en model, hvor investorerne investerer direkte med sponsor. På denne måde omgår investorerne det meste af platformrisikoen ved CrowdStreet. Du skal dog naturligvis undersøge sponsoren mere grundigt.

Risici er en del af ejendomsinvesteringer

Real estate crowdfunding har indtil videre givet et afkast på mellem 9 % – 15 % siden 2012. Men deres timing kunne ikke være bedre, da ejendomspriserne nåede bunden omkring 2011-2012 siden finanskrisen i 2008-2009.

Nu er ejendomme i kystbyer dyre og køler af. Crowdfunding-risikoen for fast ejendom vokser der. Men ejendomme i hjertet af landet klarer sig fortsat ganske godt. Folk flytter til billigere områder af landet og arbejder på afstand. Stigningen af arbejde hjemmefra på grund af pandemien og nedlukningerne bør øge det demografiske skift til områder af landet med lavere omkostninger.

Jeg satser på, at crowdfunding af fast ejendom muliggør en enorm mængde ny kapital til områder af landet med lavere omkostninger. Jeg satte mine penge hvor min mund var og solgte en SF udlejningsejendom i 2017 for 30X årlig bruttoleje. Med provenuet geninvesterede jeg 550.000 $ i real estate crowdfunding for at drage fordel af lavere værdiansættelser og højere nettolejeafkast i ikke-kystbyer.

Nedenfor er mit real estate crowdfunding dashboard, der viser $ 291.054,81 i afkast indtil videre fra $ 810.000 i investeret kapital.

For dem, der kan vælge de rigtige investeringer nu, bør de se en flot belønning i fremtiden. Alternativt kan du blot investere i en fokuseret eREIT for at få eksponering.

Investér kun på de bedste platforme

Med crowdfunding af fast ejendom behøver du ikke at risikere 100.000 dollars eller mere for at investere i erhvervsejendomme. I stedet kan du investere for meget lavere beløb som f.eks. 5.000 USD. Risici ved crowdfunding af fast ejendom kan minimeres ved at investere med de rigtige platforme. De er:

1) Fundrise, der blev grundlagt i 2012 og er tilgængelig for akkrediterede investorer og ikke-akkrediterede investorer. Jeg har arbejdet med Fundrise siden de tidlige år, og de har konsekvent imponeret mig med deres innovation. De er pionerer inden for eREIT-produktet. Senest var de de første til at lancere en Opportunity Fund inden for crowdfunding af fast ejendom. Opportunity Funds findes for at drage fordel af nye skattelove.

2) CrowdStreet: Portland-baserede CrowdStreet blev grundlagt i 2014 og fokuserer deres tilbud i 18-timers byer, sekundære byer, som er billigere og kan have et højere vækstpotentiale. Platformen er primært for akkrediterede investorer, der leder efter måder at udnytte det midterste marked på. Crowdstreet fokuserer på 18-timers byer for deres investeringsmuligheder.

Både disse platforme er blandt de ældste og største crowdfundingplatforme for fast ejendom i dag. De har de bedste markedspladser og den stærkeste underwriting af tilbud.

Investorer bør nøje overveje deres egne investeringsmål, når de vurderer den vifte af muligheder inden for fast ejendom, der er til rådighed. Risici ved crowdfunding af fast ejendom er reelle og bør ikke ignoreres. Det er vigtigt at gennemgå det fulde udbudsmateriale for enhver investering, der vurderes.

Om forfatteren

Sam startede Financial Samurai i 2009 som en måde at få mening ud af finanskrisen på. Han fortsatte med at bruge de næste 13 år på at arbejde hos Goldman Sachs og Credit Suisse. Sam gik på The College of William & Mary for undergraduate og UC Berkeley for b-school. Han ejer ejendomme i San Francisco, Lake Tahoe og Honolulu og har investeret 810.000 USD i crowdfunding af fast ejendom. I 2012 var Sam i stand til at gå på pension i en alder af 34 år, hovedsagelig på grund af sine investeringer.