Die Risiken von Immobilien-Crowdfunding-Investitionen

Immobilien-Crowdfunding wird für Privatanleger, die sich in Immobilien engagieren wollen, zunehmend zu einer beliebten Alternative zu REITs. Wie wir beim Einbruch des Aktienmarktes im März 2020 gesehen haben, sind börsennotierte REITs noch stärker gefallen als Aktien. Allerdings gibt es beim Immobilien-Crowdfunding Risiken, die man beachten sollte.

Die Argumente, die für Immobilien-Crowdfunding sprechen, sind in der Regel folgende:

• Sie bieten höhere risikobereinigte Renditen
• Crowdfunding-Anlagen sind nicht mit den Aktienmärkten korreliert und daher stabiler als REITs.
• Investoren können gezielter in bestimmte Staaten und Immobilientypen investieren, z. B. Mehrfamilienhäuser, gewerbliche Büroräume, Fremdkapital, Eigenkapital
• Die Gebühren sind in der Regel niedriger als bei privaten Immobilienfonds
• Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser haben sich besser entwickelt als Wohnimmobilien

Das liegt daran, dass ich glaube, dass es im Landesinneren Amerikas (in den Städten außerhalb der Küste, wo die Preise nachgeben) einen enormen Wert gibt. Die Bewertungen sind viel billiger und die Nettomietrenditen sind viel höher.

Aber trotz meines Optimismus sollten wir über die Risiken sprechen, derer wir uns alle bewusst sein sollten. Es gibt keine garantierten Investitionsrenditen, mit Ausnahme der Renditen von CDs, Geldmärkten, Staatsanleihen und der Schuldentilgung.

Risiken beim Immobilien-Crowdfunding

Risiko Nr. 1 beim Immobilien-Crowdfunding: Eingeschränkte Sorgfaltspflicht

Die meisten Crowdfunding-Websites richten sich direkt an Einzelanleger, die keine Experten für gewerbliche Immobilieninvestitionen oder Finanzen im Allgemeinen sind. Das Problem ist, dass man ohne diese Fachkenntnisse ein bestimmtes Geschäft auf einer Immobilien-Crowdfunding-Website nicht richtig beurteilen kann. Das ist schlichtweg unmöglich. Sie müssen sich daher darauf verlassen, dass die Immobilien-Crowdfunding-Plattform jedes Geschäft ordnungsgemäß prüft.

Und selbst wenn Sie ein Experte sind und sich mit Immobilieninvestitionen auskennen, fehlt Ihnen in den meisten Fällen die Kenntnis des lokalen Marktes, um Entscheidungen auf Objektebene zu treffen. Immobilieninvestoren müssen sich auf eine bestimmte Region oder Stadt spezialisieren, um wirklich die besten Angebote zu finden. Sie werden sicherlich nicht in der Lage sein, eine qualitativ hochwertige Due-Diligence-Prüfung eines Bürogebäudes in Denver durchzuführen, wenn Sie in Dallas wohnen und nur begrenzte Kenntnisse über den Markt in Denver haben.

Andererseits müssen Sie bei Investitionen in REITs keine Investitionsentscheidungen auf der Ebene der Immobilie treffen. Sie investieren direkt in ein gut diversifiziertes Portfolio, und die professionellen Manager kümmern sich dann um die zugrundeliegenden Immobilieninvestitionsentscheidungen.

Unten sehen Sie den Fundrise-Trichter, bei dem nur 5 % der Geschäfte für Investitionen auf ihrer Plattform zugelassen werden. Das offensichtlichste Risiko ist einfach Betrug, dass der Sponsor nicht der ist, für den er sich ausgibt, und dass er Ihr Geld stehlen wird. Deshalb habe ich mich proaktiv mit Leuten von Fundrise getroffen, um ihnen in die Augen zu schauen, ihr „Warum“ zu hören und eine richtige Einschätzung vorzunehmen. Sie haben ihren Sitz wie ich in SF.

Immobilien-Crowdfunding Risiko Nr. 2: Ungesicherte Investitionen

Immobilien-Crowdfunding-Investitionen sind in der Regel ungesicherte Investitionen, was bedeutet, dass die Investoren ihr Kapital verlieren könnten, wenn die Plattform beispielsweise untergehen sollte. Die meisten Anleger sind sich dieses Risikos bewusst, aber die Art der Sicherheit von Investitionen könnte sich ändern, und die Anwälte sagen, dass Anleger diesen Punkt im Auge behalten sollten.

Die Lösung für den Fall, dass eine Immobilien-Crowdfunding-Plattform wie Fundrise untergeht, ist die Beauftragung einer Drittbank, die als Verwahrstelle für alle Vermögenswerte fungiert. Pershing beispielsweise verwaltet über eine Billionen an Vermögenswerten und geht nirgendwo hin, selbst wenn eine REC-Plattform untergehen sollte.

Zumindest gibt es beim Immobilien-Crowdfunding, wenn es schwierige Zeiten gibt, den zugrunde liegenden Immobilienwert, der abgewickelt werden kann, im Gegensatz zum Verleihen von Geld an Menschen über P2P.

Immobilien-Crowdfunding-Risiko Nr. 3: Mangelndes Verständnis

Investoren müssen die verschiedenen Arten von Risiken verstehen, die mit Eigenkapital- und Fremdkapitalinvestitionen verbunden sind, sowie die verschiedenen Arten von Investitionsmöglichkeiten unter jedem dieser Oberbegriffe. Eigenkapital ist insofern risikoreicher, als man sein gesamtes Geld leichter verlieren kann als bei Fremdkapital.

Die Struktur des Geschäfts zu verstehen, wann und wie die Rückzahlung erfolgt und wie hoch die Rückzahlung sein wird, sind alles Schlüsselelemente. Es ist wichtig, dass sich jeder die Zeit nimmt, alle Dokumente auf der Immobilien-Crowdfunding-Plattform zu lesen.

Teil dieses Prozesses, sich mit den Bedingungen des Geschäfts vertraut zu machen, ist es, ein grundlegendes Verständnis dafür zu erlangen, ob eine Eigen- oder Fremdkapitalinvestition für den einzelnen Anleger das Richtige ist, so die Anwälte.

Sie sollten nicht nur alle auf der Plattform zur Verfügung gestellten Informationen lesen, sondern auch weitere Nachforschungen im Internet anstellen und Menschen, die in ihrer Gegend leben, nach ihrer Meinung zum Arbeitsplatzwachstum, zum Wirtschaftswachstum usw. fragen.

Ich empfehle jedem, meine Richtlinien für Immobilien-Crowdfunding-Investitionen zu lesen, um ein besserer Investor zu werden.

Immobilien-Crowdfunding-Risiko Nr. 4: Hoher Beleihungsauslauf

Es ist wichtig, dass Investoren den Beleihungsauslauf bei Fremdkapitalgeschäften berücksichtigen und hohe Ausläufe vermeiden. Je höher der Beleihungsauslauf ist, desto größer ist das Risiko, dass der Anleger in einem Abschwung einen erheblichen Teil seiner Kapitalinvestition verliert. Ein Beleihungsauslauf von 95 % bedeutet zum Beispiel, dass der Anleger bei einem Preisrückgang von 5 % 100 % seines Kapitals verliert.

Der Schlüssel liegt in der Diversifizierung Ihrer Immobilien-Crowdfunding-Investitionen. Da die Mindestbeträge oft nur 5.000 $ betragen, ist es viel einfacher, ein diversifiziertes Immobilienportfolio aufzubauen.

Wenn Sie ein Haus mit einem Durchschnittspreis von 1,2 Mio. $ in New York kaufen möchten, müssten Sie eine Anzahlung von 240.000 $ leisten und dann eine Hypothek von fast 1 Mio. $ aufnehmen! Das ist ein massives Konzentrationsrisiko. Mit 240.000 $ könnten Sie leicht ein Immobilien-Crowdfunding-Portfolio mit 20 Objekten aufbauen, um das Risiko zu verringern.

Sie müssen auch entscheiden, ob Sie in Fremd- oder Eigenkapitalimmobilien investieren wollen. Eigenkapital hat ein höheres Potenzial, aber auch ein höheres Risiko. Fremdkapital hat geringere Chancen, aber ein geringeres Risiko.

Immobilien-Crowdfunding-Risiko Nr. 5: Staatliche Regulierung

Obwohl die Branche mit der Verabschiedung des JOBS Act im Jahr 2012 in Schwung kam, ist das Immobilien-Crowdfunding noch relativ neu. Die Regierung hat im Allgemeinen ein Interesse daran, die Verbraucher vor Risiken und Betrug zu schützen. Daher ist eine stärkere staatliche Regulierung im Allgemeinen gut.

Eine zu starke staatliche Regulierung bremst jedoch die Innovation und kann die Gebühren für den Endanleger erhöhen. Ich setze darauf, dass die Regierung die Definition des akkreditierten Anlegers lockert. Auf diese Weise können sich mehr Menschen an Immobilien-Crowdfunding-Geschäften beteiligen. Aber die Regierung könnte auch die Anforderungen an die Definition eines zugelassenen Anlegers erhöhen.

Immobilien-Crowdfunding Risiko Nr. 6: Plattformrisiko

Es besteht das Risiko, dass die Immobilien-Crowdfunding-Plattform geschlossen wird, da die meisten keinen positiven Cashflow haben. Wenn die Plattform geschlossen wird, sollten Ihre Investitionen geschützt sein. Die Investoren der Plattform haben kein Pfandrecht auf Ihre Investitionen in Ihre jeweiligen Immobiliengeschäfte. Sie sind ein Investor in Immobiliengeschäfte, nicht die Immobilien-Crowdfunding-Firma selbst.

Es wird jedoch wahrscheinlich zu einigen Unterbrechungen kommen, da einzelne Investitionen an einen Fondsverwalter übertragen werden. Auch die Teams, die für die Betreuung der Sponsoren zuständig sind, könnten verkleinert werden.

Wenn Sie auf der Plattform investieren wollen, sollten Sie sich vergewissern, dass Ihnen erklärt wird, was mit Ihren Investitionen geschieht, falls das Unternehmen untergeht. Informieren Sie sich außerdem über die letzte Finanzierungsrunde des Unternehmens, um herauszufinden, wie lange sie überleben können.

CrowdStreet, mein bevorzugter Immobilienmarktplatz für zugelassene Anleger, hat ein Modell, bei dem die Anleger direkt beim Sponsor investieren. Auf diese Weise umgehen die Anleger den Großteil des Plattformrisikos bei CrowdStreet. Allerdings muss man den Sponsor natürlich gründlicher recherchieren.

Risiken sind ein Teil des Immobilieninvestments

Immobilien-Crowdfunding hat seit 2012 bisher zwischen 9 und 15 % Rendite gebracht. Aber das Timing könnte nicht besser sein, da die Immobilienpreise seit der Finanzkrise 2008-2009 um 2011-2012 ihren Tiefpunkt erreicht haben.

Jetzt sind die Immobilien in den Küstenstädten teuer und kühlen ab. Die Risiken des Immobilien-Crowdfundings nehmen dort zu. Immobilien im Landesinneren entwickeln sich jedoch weiterhin recht gut. Die Menschen ziehen in kostengünstigere Gegenden des Landes und arbeiten aus der Ferne. Die Zunahme der Heimarbeit aufgrund der Pandemie und der Betriebsschließungen dürfte die demografische Verschiebung in die kostengünstigeren Regionen des Landes verstärken.

Ich wette, dass Immobilien-Crowdfunding eine enorme Menge an neuem Kapital in die kostengünstigeren Regionen des Landes bringt. Ich habe mein Geld in die Hand genommen und 2017 eine SF-Mietimmobilie für das 30-fache der jährlichen Bruttomiete verkauft. Mit dem Erlös habe ich 550.000 US-Dollar in Immobilien-Crowdfunding reinvestiert, um von niedrigeren Bewertungen und höheren Nettomietrenditen in Städten außerhalb der Küste zu profitieren.

Unten ist mein Immobilien-Crowdfunding-Dashboard, das bisher 291.054,81 US-Dollar an Renditen von 810.000 US-Dollar an investiertem Kapital zeigt.

Wer jetzt die richtigen Investitionen tätigt, kann in Zukunft mit einer ansehnlichen Rendite rechnen. Alternativ können Sie einfach in einen fokussierten eREIT investieren, um sich zu engagieren.

Investieren Sie nur auf den besten Plattformen

Mit Immobilien-Crowdfunding müssen Sie keine 100.000 Dollar oder mehr riskieren, um in Gewerbeimmobilien zu investieren. Stattdessen können Sie mit viel geringeren Beträgen wie 5.000 $ investieren. Die Risiken beim Immobilien-Crowdfunding lassen sich minimieren, wenn man bei den richtigen Plattformen investiert. Diese sind:

1) Fundrise, gegründet 2012 und verfügbar für zugelassene und nicht zugelassene Investoren. Ich arbeite seit den Anfangsjahren mit Fundrise zusammen, und sie haben mich immer wieder mit ihren Innovationen beeindruckt. Sie sind Pioniere des eREIT-Produkts. Kürzlich waren sie die ersten, die einen Opportunity Fund im Bereich des Immobilien-Crowdfundings auflegten. Opportunity Funds gibt es, um die neuen Steuergesetze zu nutzen.

2) CrowdStreet: CrowdStreet mit Sitz in Portland wurde 2014 gegründet und konzentriert sich auf Deals in 18-Stunden-Städten, Sekundärstädten, die billiger sind und ein höheres Wachstumspotenzial haben können. Die Plattform richtet sich hauptsächlich an akkreditierte Investoren, die nach Möglichkeiten suchen, den mittleren Markt zu erschließen. Crowdstreet konzentriert sich bei seinen Investitionsmöglichkeiten auf 18-Stunden-Städte.

Beide Plattformen gehören heute zu den ältesten und größten Immobilien-Crowdfunding-Plattformen. Sie verfügen über die besten Marktplätze und das beste Underwriting von Geschäften.

Investoren sollten bei der Bewertung des Spektrums an verfügbaren Immobilienangeboten ihre eigenen Anlageziele sorgfältig berücksichtigen. Die Risiken des Immobilien-Crowdfunding sind real und sollten nicht ignoriert werden. Es ist wichtig, die vollständigen Angebotsunterlagen für jede Investition, die bewertet wird, zu prüfen.

Über den Autor

Sam gründete Financial Samurai im Jahr 2009, um die Finanzkrise zu bewältigen. In den folgenden 13 Jahren arbeitete er bei Goldman Sachs und Credit Suisse. Sam besuchte das College of William & Mary für das Grundstudium und die UC Berkeley für die B-School. Er besitzt Immobilien in San Francisco, Lake Tahoe und Honolulu und hat 810.000 Dollar in Immobilien-Crowdfunding investiert. Im Jahr 2012 konnte Sam im Alter von 34 Jahren in den Ruhestand gehen, vor allem dank seiner Investitionen.