Los riesgos de la inversión en crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding inmobiliario se está convirtiendo cada vez más en una alternativa popular a los REITs para los inversores individuales que buscan exposición inmobiliaria. Como vimos en la caída del mercado bursátil de marzo de 2020, los REIT que cotizan en bolsa cayeron incluso más que las acciones. Pero hay riesgos de crowdfunding inmobiliario a tener en cuenta.

Los argumentos a favor del crowdfunding inmobiliario suelen ser los siguientes:

• Sus operaciones proporcionan una mayor rentabilidad ajustada al riesgo
• Los activos de crowdfunding no están correlacionados con los mercados bursátiles y, por tanto, son más estables que los REITs.
• Los inversores pueden invertir de forma más precisa en determinados estados y tipos de inmuebles, por ejemplo multifamiliar, espacio comercial de oficinas, deuda, capital
• Las cuotas son generalmente más bajas que las de los fondos inmobiliarios privados
• Los inmuebles comerciales y multifamiliares han tenido un mejor rendimiento que los residenciales

Es porque creo que hay un enorme valor en el corazón de América (ciudades no costeras donde los precios se están suavizando). Las valoraciones son mucho más baratas y los rendimientos netos de los alquileres son mucho más altos.

Pero a pesar de mi optimismo, hablemos de los riesgos que todos deberíamos conocer. No hay rendimientos de inversión garantizados, a excepción de los rendimientos en los CD, los mercados monetarios, los bonos del Tesoro, y el pago de la deuda.

Riesgos del crowdfunding inmobiliario

Riesgo del crowdfunding inmobiliario #1: Limitaciones de diligencia debida

La mayoría de los sitios web de crowdfunding se dirigen directamente a los inversores individuales que no son expertos en la inversión inmobiliaria comercial o en las finanzas en general. El problema es que sin estos conocimientos especializados, ¿cómo se supone entonces que se puede evaluar adecuadamente una determinada operación en un sitio web de crowdfunding inmobiliario? Es sencillamente imposible. Por lo tanto, debe confiar en la plataforma de crowdfunding inmobiliario para que evalúe adecuadamente cada operación.

Y aunque sea un experto y entienda de inversión inmobiliaria, en la mayoría de los casos le faltará conocimiento del mercado local para tomar decisiones a nivel de la propiedad. Los inversores inmobiliarios necesitan especializarse en una región o ciudad determinada para poder identificar realmente las mejores ofertas. Sin duda, no podrá realizar una diligencia debida de buena calidad en un edificio de oficinas situado en Denver si reside en Dallas y tiene un conocimiento limitado del mercado de Denver.

Por otro lado, cuando invierte en REITs, no necesita tomar ninguna decisión de inversión a nivel de propiedad. Usted invierte directamente en una cartera bien diversificada y los gestores profesionales se encargan entonces de las decisiones de inversión inmobiliaria subyacentes.

A continuación se muestra el embudo de Fundrise, donde sólo el 5% de las operaciones son aprobadas para invertir en su plataforma. El riesgo más evidente es simplemente el fraude, que el patrocinador no sea quien dice ser y te robe el dinero. Por eso me he reunido proactivamente con la gente de Fundrise para mirarlos a los ojos, escuchar su «por qué» y hacer una evaluación adecuada. También tienen su sede en SF como yo.

Riesgo de crowdfunding inmobiliario #2: Inversión no asegurada

Las inversiones de crowdfunding inmobiliario son generalmente inversiones no aseguradas, lo que significa que si, digamos, la plataforma se hundiera, los inversores podrían perder su capital. Aunque la mayoría de los inversores son conscientes del riesgo, la naturaleza de la seguridad de las inversiones puede estar cambiando, y los abogados dicen que los inversores deberían estar atentos a ese punto.

La solución a que una plataforma de crowdfunding inmobiliario como Fundrise se hunda es la contratación de un tercer banco que actúe como custodio de todos los activos. Por ejemplo, Pershing tiene más de un billón de activos gestionados y no se va a ir a ninguna parte aunque una plataforma de REC lo haga.

Al menos con el crowdfunding inmobiliario, si hay tiempos difíciles, está el activo inmobiliario subyacente que se puede solucionar, a diferencia de prestar dinero a la gente vía P2P.

Riesgo del crowdfunding inmobiliario #3: Falta de comprensión

Los inversores deben entender los diferentes tipos de riesgos asociados a la inversión de capital frente a la de deuda y los diferentes tipos de opciones de inversión bajo cada uno de esos paraguas. El capital es más arriesgado en el sentido de que se puede perder todo el dinero más fácilmente que con la deuda.

Entender la estructura de la operación, cuándo se devuelve, cómo se devuelve y cuánto se va a devolver son elementos clave. Es importante que todo el mundo dedique tiempo a leer todos los documentos de la plataforma de crowdfunding inmobiliario.

Parte de ese proceso de ponerse al día sobre los términos del acuerdo es obtener una comprensión fundamental de si la inversión en capital o en deuda es adecuada para el inversor individual, dicen los abogados.

No sólo hay que leer toda la investigación proporcionada en la plataforma, sino que hay que hacer más diligencias a través de Internet y preguntar a la gente que vive en su zona su opinión sobre el crecimiento del empleo, el crecimiento económico, etc.

Sugiero a todo el mundo que lea mis directrices de inversión en crowdfunding inmobiliario para convertirse en un mejor inversor.

Riesgo de crowdfunding inmobiliario #4: Relación préstamo-valor alta

Es crucial que los inversores tengan en cuenta la relación préstamo-valor para las operaciones de deuda y que eviten las relaciones altas. Cuanto más alta sea la relación préstamo-valor, mayor será el riesgo de que el inversor pierda una cantidad significativa de su inversión principal en una recesión. Por ejemplo, una relación préstamo-valor del 95% significa que si los precios bajan un 5%, el inversor pierde el 100% de su capital.

La clave es diversificar sus inversiones de crowdfunding inmobiliario. Dado que los mínimos son a menudo tan bajos como 5.000 dólares, es mucho más fácil construir una cartera inmobiliaria diversificada.

Si quieres comprar el precio medio de una vivienda en Nueva York, que es de 1,2 millones de dólares, tendrías que aportar 240.000 dólares de entrada y luego asumir una hipoteca de casi 1 millón de dólares. Eso es un gran riesgo de concentración. Con 240.000 dólares, podrías construir fácilmente una cartera de crowdfunding inmobiliario de 20 propiedades para reducir el riesgo.

También tienes que determinar si quieres invertir en deuda o en capital inmobiliario. Las acciones tienen un mayor potencial de ganancias, pero un mayor riesgo. La deuda tiene un menor potencial alcista, pero menos riesgo.

Riesgo de crowdfunding inmobiliario #5: Regulación gubernamental

Dado que la industria despegó con la aprobación de la Ley JOBS en 2012, el crowdfunding inmobiliario es todavía relativamente nuevo. El gobierno generalmente está en el mejor interés de proteger al consumidor del riesgo y el fraude. Por lo tanto, una mayor regulación gubernamental es generalmente buena.

Sin embargo, demasiada regulación gubernamental frena la innovación y puede aumentar las tasas para el inversor final. Mi apuesta es que el gobierno flexibilice su definición de inversor acreditado. De este modo, más personas podrán participar en operaciones de crowdfunding inmobiliario. Pero, el gobierno podría aumentar los requisitos de quién se define como un inversor acreditado también.

Riesgo de crowdfunding inmobiliario #6: Riesgo de la plataforma

Hay un riesgo de que la plataforma de crowdfunding inmobiliario podría cerrar ya que la mayoría no son de flujo de efectivo positivo. Si la plataforma cierra, tus inversiones deberían estar protegidas. Los inversores de la plataforma no tienen un gravamen sobre sus inversiones en sus respectivas operaciones inmobiliarias. Usted es un inversor en acuerdos inmobiliarios, no la propia empresa de crowdfunding inmobiliario.

Sin embargo, es probable que se produzcan algunas interrupciones mientras las inversiones individuales se transfieren a un administrador de fondos. Los equipos de cobertura responsables del seguimiento de los patrocinadores también podrían reducirse.

Si va a invertir en la plataforma, asegúrese de que le expliquen qué ocurre con sus inversiones en caso de que su empresa se hunda. Además, por favor, investigue sobre su última ronda de financiación de la empresa para ver cuánto tiempo tienen para sobrevivir.

CrowdStreet, mi mercado inmobiliario favorito para los inversores acreditados tiene un modelo en el que sus inversores invierten directamente con el patrocinador. De esta forma, los inversores se saltan la mayor parte del riesgo de la plataforma por parte de CrowdStreet. Sin embargo, obviamente hay que investigar más a fondo al patrocinador.

Los riesgos son parte de la inversión inmobiliaria

El crowdfunding inmobiliario ha rentado hasta ahora entre un 9% – 15% desde 2012. Pero su momento no podría ser mejor, ya que los precios de los inmuebles tocaron fondo alrededor de 2011-2012 desde la crisis financiera de 2008-2009.

Ahora los inmuebles de las ciudades costeras son caros y se están enfriando. Los riesgos de crowdfunding inmobiliario están creciendo allí. Sin embargo, los bienes raíces del corazón sigue haciendo bastante bien. La gente se está trasladando a zonas de menor coste del país y trabajando a distancia. El aumento del trabajo desde casa debido a la pandemia y los cierres debería aumentar el cambio demográfico hacia las zonas de menor coste del país.

Apuesto a que el crowdfunding inmobiliario permite una enorme cantidad de nuevo capital en las regiones de menor coste del país. Puse mi dinero donde estaba mi boca y vendí una propiedad de alquiler de SF en 2017 por 30X la renta bruta anual. Con las ganancias, reinvertí 550.000 dólares en crowdfunding inmobiliario para aprovechar las valoraciones más bajas y los mayores rendimientos netos de los alquileres en ciudades no costeras.

Abajo está mi tablero de crowdfunding inmobiliario que muestra 291.054,81 dólares en rendimientos hasta ahora de 810.000 dólares en capital invertido.

Para aquellos que puedan elegir las inversiones correctas ahora, deberían ver una buena recompensa en el futuro. Alternativamente, puede simplemente invertir en un eREIT enfocado para ganar exposición.

Invierta sólo en las mejores plataformas

Con el crowdfunding inmobiliario, no necesita arriesgar 100.000 dólares o más para invertir en bienes raíces comerciales. En su lugar, puedes invertir por cantidades mucho más bajas, como 5.000 dólares. Los riesgos del crowdfunding inmobiliario se pueden minimizar invirtiendo con las plataformas adecuadas. Son:

1) Fundrise, fundada en 2012 y disponible para inversores acreditados y no acreditados. He trabajado con Fundrise desde los primeros años, y me han impresionado constantemente con su innovación. Son pioneros del producto eREIT. Más recientemente, fueron los primeros en lanzar un Fondo de Oportunidad en el crowdfunding inmobiliario. Los Fondos de Oportunidad existen para aprovechar las nuevas leyes fiscales.

2) CrowdStreet: CrowdStreet, con sede en Portland, fue fundada en 2014 y centran sus ofertas en ciudades de 18 horas, ciudades secundarias que son más baratas y pueden tener un mayor potencial de crecimiento. La plataforma se dirige principalmente a los inversores acreditados que buscan formas de aprovechar el mercado medio. Crowdstreet se centra en ciudades de 18 horas para sus oportunidades de inversión.

Ambas plataformas se encuentran entre las más antiguas y grandes plataformas de crowdfunding inmobiliario de la actualidad. Cuentan con los mejores mercados y la más sólida suscripción de operaciones.

Los inversores deben considerar cuidadosamente sus propios objetivos de inversión al evaluar la gama de oportunidades inmobiliarias disponibles. Los riesgos del crowdfunding inmobiliario son reales y no deben ser ignorados. Es importante revisar los materiales de oferta completos para cualquier inversión que se esté evaluando.

Acerca del autor

Sam comenzó Financial Samurai en 2009 como una forma de dar sentido a la crisis financiera. Procedió a pasar los siguientes 13 años trabajando en Goldman Sachs y Credit Suisse. Sam estudió en el College of William & Mary y en la UC Berkeley. Posee propiedades en San Francisco, Lake Tahoe y Honolulu y tiene 810.000 dólares invertidos en crowdfunding inmobiliario. En 2012, Sam pudo jubilarse a los 34 años en gran parte gracias a sus inversiones.