Yksi hämmentävimmistä kysymyksistä, joita Texasin kuluttajat kohtaavat yrittäessään dokumentoida kiinteistönsiirtoa, on sen päättäminen, minkä tyyppistä siirtokirjaa on tarkoituksenmukaista käyttää. Sukupolvien ajan hyvää tarkoittavat neuvonantajat ovat tietämättään johtaneet kysyjiä harhaan toistamalla laajalti levinnyttä, mutta erittäin epätarkkaa mantraa: kiinteistön omistusoikeuden siirtämiseksi myyjän on annettava ostajalle quitclaim deed, joka usein lausutaan väärin quickclaim- tai quick claim deed -nimellä. Lukemattomia kertoja kuluttajat ovat ottaneet yhteyttä toimistooni ja pyytäneet tällaista asiakirjaa ja väittäneet, että piirikunnan virkailija on neuvonut heitä käyttämään tätä asiakirjaa. Huonot neuvot eivät rajoitu vain muihin kuin asianajajiin. Monet, monet avioero- ja perintöasianajajat altistavat rutiininomaisesti asiakkaansa mahdollisille omistusoikeusongelmille sisällyttämällä luovutuskirjoja työtuotteisiinsa. On kuitenkin mysteeri, miten tällainen vääränlainen tieto ja väärinkäyttö on levinnyt niin laajalle; Teksasin laki on kuitenkin hyvin selvä siitä, että useimmissa tapauksissa luopumiskirja ei ole asianmukainen ja voi johtaa tuleviin ongelmiin.
Teksasissa on periaatteessa neljä päätyyppiä kauppakirjoja: yleinen takuukirja, erityinen takuukirja, takuukirja ilman takuuta ja luopumiskirja (quitclaim deed). Niiden väliset erot ovat syvällisiä, ja käytetty tyyppi vaikuttaa molempiin osapuoliin vielä pitkään luovutuksen jälkeenkin.
Mutta takaisin perusasioihin. Jotta kiinteistön omistusoikeus siirtyisi pätevästi Teksasissa, luovuttajan on laadittava kiinteistöä koskeva kauppakirja notaarin edessä. Kauppakirja on esitettävä luovutuksensaajalle, jonka on hyväksyttävä se, ja se on arkistoitava piirikunnan kirjaamoon, jotta yleisö saa tiedon luovutuksesta. Jos luovutuskirjaa ei jätetä arkistoimatta, kiinteistö voi joutua muiden osapuolten tulevien vaateiden kohteeksi.
Yleisimmin luovuttaja antaa yleisen takuukirjan. Tämän Teksasin kiinteistölainsäädännön perusperusteen tarkoituksena on siirtää omistusoikeus luovutuksensaajalle, ja se sisältää täyden omistusoikeustakuun, jolla luovuttaja takaa luovutuksensaajalle, että kiinteistön omistusoikeus on vapaa ja vapaa kaikista muista vaatimuksista. On selvää, että tällainen kauppakirja, joka sisältää laajat omistusoikeusvakuutukset, tarjoaa luovutuksensaajalle parhaan suojan.
Tietyissä tilanteissa luovuttaja ei kuitenkaan välttämättä halua antaa luovutuksensaajalle näin laajoja takuita. Ehkä hän ei ole varma omistusoikeuden tilasta ennen omistusoikeuttaan tai hän haluaisi mieluummin, että luovutuksensaaja luottaa omistusoikeusyhtiön tarjoamaan omistusoikeusvakuutukseen, joka kattaa kaikki aiemmat omistusoikeusongelmat. Tällaisissa tapauksissa valtuuttaja voi päättää antaa vain erityisen takuukirjan. Nimensä merkityksestä huolimatta erityinen takuukirja on itse asiassa rajoitetumpi kuin yleinen takuukirja, sillä siinä taataan, että omistusoikeus on vapaa ja vapaa muista vaateista vain valtuuttajan omistusoikeuden voimassaoloaikana. Erityinen takauskirja ei tarjoa suojaa saataville, jotka ovat syntyneet ennen oikeuden myöntäjän omistusoikeutta.
Jos oikeuden myöntäjä ei jostain syystä halua antaa lainkaan omistusoikeutta koskevia takuita, voidaan laatia takauskirja ilman takuuta. Tällaista asiakirjaa ei kuitenkaan suositella, ja luovutuksensaaja hyväksyisi tällaisen asiakirjan vain viimeisenä keinona. Tämäntyyppistä kauppakirjaa käytetään tyypillisesti aiempien omistusoikeusongelmien selvittämiseen, kuten hiljattain löytyneiden omistusoikeusketjussa olevien perillisten, jotka eivät olleet edes tietoisia omistusoikeudestaan kiinteistöön, selvittämiseen.
Viimeiseksi, luopumiskirja on tuskin lainkaan kauppakirja siinä mielessä, että teknisesti se ei siirrä mitään. Sen sijaan se on pikemminkin vapautus kuin mikään muu. Allekirjoittaessaan luovutuskirjan allekirjoittaja itse asiassa vapauttaa tai luopuu kaikista omistusoikeutta koskevista vaatimuksista luovutuksensaajalle. Tämä luopuminen muistuttaa ”syrjään siirtymistä”; se ei merkitse varsinaista omistusoikeuden luovuttamista tai siirtoa lainkaan. Tästä syystä useimmat omistusoikeusyhtiöt eivät anna uskottavuutta omistusoikeusketjusta löytyville luovutuskirjoille, ja korjaaviin toimenpiteisiin on ryhdyttävä, ennen kuin kiinteistökauppa voidaan saattaa päätökseen.
Henkilön, joka haluaa saada omistusoikeuden kiinteistöön, on hyvä välttää usein suositeltua ”pikavaatimusta” ja vaatia sen sijaan varsinaista takuukirjaa myöntäjältä. Tämä yhdistettynä omistusoikeusvakuutukseen, jonka on myöntänyt hyvämaineinen omistusoikeusyhtiö, joka on suorittanut täydellisen haun kiinteistön omistusoikeusrekistereistä, antaa luovutuksensaajalle suurimman turvan, mikä helpottaa monien onnellisten kiinteistönomistusvuosien viettoa.
Ota yhteyttä Rattikiniin & Rattikin, LLP
Jeffrey A. Rattikin on AV Pre-eminent-luokiteltu asianajaja, joka on Texas Board of Legal Specializationin (Texasin oikeudellisen asiantuntijalaitoksen johtokunta, Texas Board of Legal Specialization) sertifioima asuinkiinteistöjen laki. Rattikin on tarjonnut transaktio-oikeudellisia palveluja asiakkaille eri puolilla Texasin osavaltiota yli 28 vuoden ajan painottaen kiinteistö-, liike- ja omistusoikeutta. Rattikin jatkaa uusien oikeudellisten rajojen määrittelyä hyödyntämällä teknologiaa asianajajan ja asiakkaan välisen kokemuksen parantamiseksi, mistä ovat osoituksena hänen yrityksensä innovatiiviset verkkosivustot www.rattikinlaw.com ja www.texaslegaldocs.com.
