Kuinka paljon talon korjaaminen ja korjaaminen maksaa?

Viimeisin päivitetty 18. maaliskuuta 2021 Mark Ferguson

Korjaan paljon taloja, olivatpa ne sitten henkilökohtainen taloni, vuokrakiinteistöni tai fix and flipsini. Kun korjaan talon, en tarkoita, että teen työn itse, vaan annan urakoitsijan tehdä sen puolestani. Vaikeinta kodin korjaamisessa on löytää hyvä urakoitsija ja arvioida, kuinka paljon korjaukset maksavat. Korjauskustannusten arvioiminen ei ole helppoa, mutta tämä artikkeli antaa käsityksen siitä, mitä korjaukset tulevat maksamaan. Korjauskustannukset vaihtelevat käytettyjen tuotteiden laadun, alueesi työvoimakustannusten ja käyttämäsi urakoitsijan mukaan.

Päivitys vuoden 2021 korjaushintoihin!

Kirjoitin tämän artikkelin ennen kuin covid iski maailmaan. Voisi olettaa, että covid laskisi korjausten hintoja, mutta päinvastoin on käynyt. Korjauskustannukset ovat nousseet pilviin. Monet materiaaleja valmistavat teollisuusyritykset lopettivat toimintansa tai vähensivät tuotantoaan, kun samaan aikaan ihmiset jäivät kotiin ja toteuttivat remonttiprojekteja! Sahatavaran, eristeiden, ikkunoiden, ovien jne. hinnat ovat nousseet paljon korkeammiksi.

Toivon, että markkinat korjaantuvat pian, mutta voitte ottaa suurimman osan tässä listaamistani hinnoista ja lisätä niihin 20-40 prosenttia kustannusten nousun ansiosta.

Miksi ostaa jotakin, joka kaipaa remonttia?

Periaatteessa melkein kaikki ostamani talot kaipaavat remonttia, ja jotkin kaipaavat paljonkin. Haluaisin ostaa taloja, jotka ovat hyvässä kunnossa, mutta haluan ostaa taloja, jotka ovat hyvässä kunnossa. Saadaksesi hyvän diilin sinun on yleensä ostettava taloja, jotka tarvitsevat jonkinlaisia korjauksia, koska on vähemmän ostajia, jotka ostavat sellaisia taloja. Kun talo tarvitsee paljon korjauksia, useimmat ostajat eivät välttämättä saa siihen lainaa. Mitä vähemmän ostajia talolle on, sitä paremman tarjouksen voit saada. Talon korjaaminen vaatii myös käteistä, mikä vähentää entisestään niiden ihmisten määrää, jotka voivat ostaa korjausta kaipaavia taloja. Monet ihmiset eivät halua vaivautua korjausten tekemiseen tai urakoitsijan löytämiseen korjauksia varten, mikä vähentää entisestään työtä tarvitsevien talojen ostajien määrää.

Jopa jos ostat talon, joka on hyvässä kunnossa, se tarvitsee jossain vaiheessa työtä. Kalusteet saattavat vanhentua, sisä- tai ulkotilat saattavat tarvita maalausta ja asiat rikkoutuvat lopulta.

Alhaalla on video talosta, jonka flippasimme, ja siitä, kuinka paljon sen korjaaminen maksoi:

Paljonko maalaaminen maksaa?

Kun korjaan talon, maalaan aina talon ja vaihdan lattianpäällysteet, elleivät nuo kohteet ole juuri tehty. Talon maalauskustannukset ovat nousseet paljon viime vuosina, koska maalin hinta on noussut ja myös työvoima on lisääntynyt. Talon sisätilojen maalaaminen maksaa minulle noin 1,50-2,00 dollaria neliöjalkaa kohti. Jos kyseessä on 1 500 neliöjalan talo, sisätilojen maalaaminen maksaa noin 2 200 dollaria. Siihen sisältyy verhoilun maalaaminen valkoiseksi ja seinien maalaaminen eri värillä, kuten beigellä tai harmaalla.

Talon ulkopuolen maalaaminen maksaa enemmän, koska maali on kalliimpaa, tarvitaan enemmän esivalmisteluja ja sään on oltava hyvä. Talon ulkopuolen maalaaminen voi maksaa 3,00 dollaria neliöjalalta tai enemmän riippuen talon monimutkaisuudesta ja kunnosta. Jos kodin maalipinta hilseilee, sen raaputtaminen ja pinnan valmistelu uutta maalia varten maksaa paljon enemmän. Jos talossa on lyijypohjaista maalia, kustannukset voivat olla paljon korkeammat vanhan maalin hävittämiseen tarvittavien valmistelu- ja puhdistustöiden vuoksi. Urakoitsijan tai maalarin on oltava sertifioitu poistamaan lyijypohjaista maalia, tai he voivat joutua maksamaan valtavia sakkoja viranomaisilta.

Paljonko lattianpäällystys maksaa?

Kun vaihdan lattianpäällysteen, käytän melkein aina mattoa asuintiloissa ja vinyyliä tai laattaa keittiössä ja kylpyhuoneessa. Jos talossa on kovapuuta, viimeistelen kovapuun uudelleen, mutta en lisää tai vaihda kovapuuta kustannusten vuoksi. Kovapuulattioiden asentaminen maksaa kolme kertaa niin paljon kuin maton asentaminen. Maton korvaaminen 1 500 neliöjalan talossa maksaa minulle noin 3 000-3 500 dollaria asennettuna. Vinyyli tai laatta maksaa vielä 500-1000 dollaria keittiössä ja kylpyhuoneissa. Nämä kustannukset koskevat keskitason materiaaleja, jotka näyttävät hyvältä ja kestävät, mutta eivät maksa omaisuuksia.

Jos talossa on jo kovapuuta, teen parhaani viimeistelläkseni sen uudelleen, koska uudelleen viimeistely on halvempaa kuin uuden maton asentaminen. Pidän myös kovapuulattioiden ulkonäöstä ja ostajat rakastavat niitä. Voin viimeistellä uudelleen 1 500 neliöjalan talon, jossa on enimmäkseen kovapuuta, noin 2 000 dollarilla.

Käytämme myös laminaatti- tai vinyylilankkulattioita nyt, kun laatu on parantunut ja ne kestävät, jos ne on asennettu oikein.

Paljonko valaisimet maksavat?

Toinen hieno päivitys taloon on valaisimien ja vesijohtovarusteiden vaihtaminen. Talo, jossa on upouudet valot, ovenkahvat ja hanat, jotka kaikki sopivat yhteen, voi muuttaa kodin. Käytän mielelläni antiikkipronssia, mutta olemme käyttäneet myös harjattua nikkeliä. Valaisimia saa niinkin halvalla kuin 2 kappaletta 20 dollarilla perusmakuuhuoneen ja kylpyhuoneen valaisimiin. Hienon kattokruunun voi ostaa alle 150 dollarilla, samoin hienon kattotuulettimen. Ovenkahvat maksavat tyylistä riippuen 20 dollaria tai vähemmän, ja hanat maksavat 35-150 dollaria. Koko taloon voit vaihtaa valot, ovenkahvat ja hanat noin 1 200 dollarilla asennettuna.

Minkä hintaisia kodinkoneet ovat?

Toinen tapa saada talo näyttämään hyvältä on lisätä uusia kodinkoneita. Laitamme taloihimme ruostumattomasta teräksestä valmistettuja kodinkoneita. 500-600 dollarilla saan lieden, 300 dollarilla astianpesukoneen ja 250 dollarilla mikroaaltouunin. En yleensä osta jääkaappia flippeihini, ja vuokrakohteisiini saatan ostaa käytettyjä kodinkoneita Craigslistiltä. Kodinkoneet tekevät valtavan eron keittiön ulkonäköön, vaikka kaapit olisivat vanhentuneita.

Minkä hintaisia ovat kosmeettiset korjaukset?

Jos teet kaikki edellä mainitut työt ja muu kotisi on kunnossa, se tekee valtavan eron ulkoasuun. Teen lähes aina kaikki käsittelemäni korjaukset jokaisessa fix and flipissä. Vuokrakohteissani teen yleensä suurimman osan näistä korjauksista, mutta jos talo on kunnossa, voin selvitä vähemmälläkin. Tässä ovat 1 500 neliöjalan talon kosmeettisen päivityksen kokonaiskustannukset:

Uusi sisämaali: 2 200 dollaria

Uudet lattianpäällysteet: 4 500 dollaria

Uudet kalusteet: 1,200 dollaria

Uudet kodinkoneet: Kokonaiskustannukset: 9200 dollaria

Kun korjaat kodin, se maksaa lähes aina enemmän kuin luulet, joten varaudu siihen, että kulutat enemmän kuin mitä lasket. On hyvin harvinaista, että käytän koskaan alle 10 000 dollaria mihinkään korjaamaani taloon, koska siinä on yleensä monia pieniä asioita, jotka on myös korjattava. Kipsilevyn reiät, pistorasioiden kannet, maisemointi ja monet muut asiat lisäävät kustannuksia. On myös harvinaista, että minulla ei ole suurempia korjauksia suoritettavana.

Minkä verran suuret korjaukset maksavat?

Korjaukset flippeissäni ja vuokrakohteissani vaihtelevat peruskosmetiikasta massiiviseen remonttiin. Tässä muita yleisiä korjauksia, joita teemme taloihin ja niiden kustannukset.

• Keittiöt: Keittiön uusiminen ei ole niin kallista kuin luulisi. Voin korvata peruskeittiön kaappeineen, työtasoineen ja tiskialtaineen 2 500 dollarilla materiaaleineen tai alle. Työn lisäämisen jälkeen voit korvata keittiön reilusti alle 5 000 dollarilla.
• Kylpyhuoneet: Kylpyhuoneet voivat olla peruskorjauksia tai pelkkä turhamaisuuden vaihto. Täydellisen peruskorjauksen saan yleensä tehtyä alle 3000 dollarilla. Jos haluat vaihtaa turhamaisuuden, wc:n ja kylpyammeen, se voidaan tehdä alle 1000 dollarilla.
• Katto:
• Sähkö: Sähkökorjaukset voivat vaihdella paljon sen mukaan, mitä on tehtävä. Pienet korjaukset voivat olla parisataa dollaria tai suuret uudelleenjohdotukset voivat olla 5000 dollaria. On tärkeää, että kaikki sähköongelmat tarkistetaan, jotta nähdään, kuinka vakavia ne ovat.
• LVI: LVI-työt ovat samanlaisia kuin sähkötyöt. Pieni työ voi olla hyvin halpaa, mutta putkiston uusiminen voi maksaa 5000 dollaria tai enemmän.
• Viemärit: Viemärilinjojen uusiminen voi olla hyvin kallista. Onneksi en ole koskaan joutunut vaihtamaan sellaista, mutta linjan vaihtaminen voi maksaa 3 000-10 000 dollaria.
• Säätiö: Useimmat peruskorjaukset eivät ole hauskoja. On monia ongelmia laskeutumisesta, vesivuodosta, luokitusongelmista tai rakenteellisista ongelmista. Jos sinulla on vesiongelmia kellarissa tai ryömintätilassa, se voi olla suuri säätiöongelma, joka on 10 000 dollaria tai enemmän, tai pelkkä luokitusongelma, joka korjataan jollain likaisella työllä.
• Ikkunat: Me vaihdamme paljon ikkunoita, koska ostamme vanhoja taloja jatkuvasti. Tavallisista vinyyli-ikkunoista urakoitsijat veloittavat minulta yleensä noin 300 dollaria per ikkuna materiaalista ja asennuksesta.
• Ovet: Vaihdamme myös paljon sisäovia. Kuusiruutuiset valkoiset ovet saavat kodin näyttämään erittäin hienolta. Ovet maksavat yleensä 100-150 dollaria per asennettu ovi.
• Rappaus ja sivuraide: Vaihdan harvoin kodin sivuraiteen, mutta olen joskus vaihtanut. Laitan upouuden stukkon erääseen fix and flip -taloon, joka maksaa noin 8500 dollaria 1250 neliöjalan talosta. Puisen sivuraiteen vaihtaminen on halvempaa, mutta puinen sivuraide on sitten maalattava. Useimmissa tapauksissa talon voi silti uudistaa ja maalata halvemmalla kuin rappaus.
• Kipsilevy/levyrappaukset: Vanhoissa taloissa näen paljon rappausta ja huonoa kipsilevyä. Upouusi kipsilevy saa vanhan talon näyttämään paljon paremmalta kuin epätasainen mureneva rappaus. Eräässä hiljattain tehdyssä muutostyössä eräs kipsilevysepän asiantuntija veloitti noin 3 000 dollaria seinien ja kattojen tekemisestä kolmessa huoneessa, joiden pinta-ala oli yhteensä noin 500 neliömetriä.
• Uuni/lämminvesivaraaja: Minulle asennettiin upouusi pakkoilmauunijärjestelmä noin 5 000 dollarilla tänä vuonna. Pelkän uunin vaihtaminen maksaa noin 2500 dollaria ja kuumavesivaraaja noin 800 dollaria.

Paljonko käytän remontteihini?

Viimeisimmässä korjauksessani, joka on tulossa myyntiin, käytin remonttiin noin 18 000 dollaria. Se sisälsi sisä- ja ulkovärin, uuden maton, uudet ovet, uuden verhoilun, jonkin verran sähkötöitä, jonkin verran uutta kipsilevyä, roskat pois, maisemointityöt ja monia pieniä korjauksia. Korjaustöihin käytän yli 50 000 dollaria, kun kyseessä on remontti, jota ollaan aloittamassa. Tuo talo tarvitsee uudet putkistot, uudet sähköt, uutta maalia kaikkialle, sivuraidoitustöitä, uusia ikkunoita, uusia ovia, uutta kipsilevyä, uusia kylpyhuoneita, uutta keittiötä, uusia lattioita, uusia kalusteita, uusia verhoiluja ja paljon muuta.

Mistä ostan materiaaleja talojeni korjaamiseen?

Ostan useimmat materiaalit, mukaan lukien kalusteita, ovia, ikkunoita, ovenkahvoja, keittiöitä, kylpyhuoneita ja kaikkea pientä materiaalia Home Depotista. Minulla on Pro-tili Home Depot:ssa, jonka avulla saan valtavia alennuksia materiaaleista, joita ostamme flippejä ja vuokrakohteita varten.

Johtopäätös

Talon korjaaminen ei maksa 50 000 tai 100 000 dollaria kosmeettisista perusparannuksista. Näen televisiossa keittiöremontteja, jotka maksavat 50 000 dollaria, enkä usko silmiäni ja korviani! Vaikka käyttäisit huippuluokan materiaaleja, kuten graniittisia tiskipöytiä ja mittatilaustyönä tehtyjä kaappeja, sinun ei pitäisi käyttää 50 000 dollaria keittiöön, ellei se ole miljoonan dollarin talossa. Korjaukset voivat kasvaa nopeasti remontissa, ja odotan aina noin 5 000 dollaria enemmän kustannuksia kuin suunnittelen käyttäväni tuntemattomien tekijöiden vuoksi. Etsi hyvä urakoitsija, varmista, että urakoitsija tekee työnsä, ja etsi parhaat hinnat, jotta kustannukset pysyvät alhaisina. Muista, että nämä kustannukset ovat sitä, mitä minä maksan kotien korjaamisesta omalla alueellani. Jos asut kalliissa kaupungissa, kustannuksesi voivat olla huomattavasti korkeammat.

Kirjassani Fix and Flip Your Way to Financial Freedom (Korjaa ja käännä tiesi taloudelliseen vapauteen) käyn läpi, miten tarkalleen ottaen käännän kiinteistöjä. Se kattaa, miten löytää tarjouksia, rahoittaa ominaisuuksia, mitä korjauksia tehdä ja miten markkinoida valmiita flippejä! Se on saatavana Amazonissa paperikantisena ja e-kirjana.