Harkitsetko maanvuokrasopimuksen tekemistä kiinteistöllesi? Olemme tiivistäneet sinulle muutamia yksityiskohtia siitä.
Tässä artikkelissa:
- Kiinteistön maanvuokrasopimuksen määritelmä
- Kiinteistön maanvuokrasopimuksen tyypit
- Kiinteistön maanvuokrasopimuksen maksujen määrittäminen
Tiedä lisää maanvuokrasopimuksesta
.
Pohjanvuokrasopimuksen määritelmä
Pohjanvuokrasopimus tai maanvuokraus on eräänlainen liikekiinteistön vuokrasopimus, jossa vuokralainen kehittää vuokraamaansa kiinteistöä.
Kuten tavallisessa vuokrasopimuksessa, siinä on kaksi osapuolta – lainanantaja eli vuokranantaja/kiinteistön omistaja ja vuokralainen eli vuokralainen.
Vuokralleottaja on velvollinen maksamaan vuokraa vuokranantajalle määräajoin. Vuokranantaja voi myös häätää vuokralaisen, jos vuokranmaksu laiminlyödään.
Ground lease (maanvuokrasopimus) on ollut kiinteä osa liikekiinteistösijoitusten rahoitusta.
Sen avulla lainanantaja voi rakentaa liiketoimintaa hyvällä sijainnilla olevalle tontille, jota ei voi ostaa. Erilaiset valtavat yritykset, kuten McDonalds ja Starbucks, hyödyntävät maanvuokrasopimusta voidakseen laajentua strategisiin paikkoihin.
Tämä vuokrasopimustyyppi auttaa myös sekä lainanantajaa että vuokralaista säästämään kiinteistöveroissa. Maan osto edellyttää suurempia kiinteistöveroja ja muita kuluja kuin vuokrasopimus.
Tavanomaisesta maan ostosta poiketen etukäteismaksuja ei tarvita. Tämä saattaa alentaa investoinnin rahoittamiseen vaadittavaa alkupääomaa.
Vuokralainen voi näin ollen vapauttaa enemmän käteisvaroja, joita hän voi käyttää toiseen investointiin. Lisäksi vuokranantaja saisi tasaisen tulovirran vuokramaksuista säilyttäen samalla kiinteistön omistusoikeuden.
Kiinteistönvuokrasopimuksessa on myös eskalaatio- ja häätöoikeuksia koskevia edellytyksiä.
Näissä edellytyksissä lainanantaja voi laillisesti sallia seuraavat asiat:
a. Omistusoikeus vuokratun maan parannuksiin, kun vuokra-aika on päättynyt
b. Vuokranmaksun korotukset ajan myötä
c. Lisäsuoja siltä varalta, että vuokralainen laiminlyö vuokranmaksun
Pohjanvuokrasopimuksen tyypit
Pohjanvuokrasopimuksia on kahta päätyyppiä – alisteinen ja alisteeton maanvuokrasopimus. Tärkeimmät erot näiden kahden välillä liittyvät vuokralaisen lainarahoitukseen kiinteistöjen parannuksiin.
Yksi esimerkki tällaisesta kiinteistöjen parannuksesta on tontin rakentaminen.
Tyypillisesti vuokralainen ottaisi myös lainaa rahoittaakseen rakentamisen parannuksia varten vuokratulla maalla. Tämän seurauksena vuokralainen voi ryhtyä yhteistyöhön maanrakentajan kanssa rakennuslainaa varten.
VUOKRALAINEN: How To Create An Effective Commercial Real Estate Marketing Plan
Alistettu maanvuokrasopimus
Alistetussa maanvuokrasopimuksessa vuokranantaja suostuu siihen, että kiinteistön omistusoikeutta käytetään vuokralaisen kiinteistöparannuksia koskevan lainan vuokrakiinnityksenä.
Vuokralaisen kannalta tämä voi olla edullista. Se, että kiinteistö on vuokrakiinnityksenä, lisää vuokralaisen mahdollisuuksia saada rakennuslainaa. Ja tämä voi antaa vuokralaiselle myös paremmat lainaehdot.
Vuokranantajan kannalta tämä voi olla riskialtista. Jos vuokralainen laiminlyö rakennuslainan maksamisen, maanparannuslaina voi johtaa ulosmittaukseen, ja maanomistaja voi menettää itse liikekiinteistön omistusoikeuden.
Koska tämäntyyppinen vuokrasopimus on riskialtis, maanomistaja voi vaatia maanvuokrasopimuksen vuokranmaksun korotuksia. Lisäksi maanomistaja voi asettaa tiukempaa valvontaa vuokralaisen kanssa tehtäville vuokrasopimustoimille.
Epäoikeutettu maanvuokrasopimus
Toisaalta epäoikeutetussa maanvuokrasopimuksessa (unsubordinated ground lease) maanomistaja ei salli, että kiinteistöä käytetään vuokrakiinnityksenä. Tämä asettaa maanomistajan turvallisempaan asemaan, koska ei ole riskiä mahdollisesta ulosmittauksesta.
Siltä varalta, että vuokralainen laiminlyö rakennuslainan maksamisen, maanparannuksen omistusoikeus voi siirtyä maanomistajalle. Tästä voi olla hyötyä maanomistajalle, koska tällainen maanparannus voi nostaa vuokrakohteen käypää markkina-arvoa.
Ei myöskään, koska tämäntyyppinen vuokrakohde on vähemmän riskialtis, maanomistaja voi myöntää alhaisemman vuokran.
Pohjanvuokramaksujen asettaminen
Yksi haasteista, joita kiinteistöjen lainanantaja voi kohdata, on optimaalisimpien vuokramaksujen asettaminen. Lainanantaja voi kiinteistön omistajana joutua kohtaamaan suuren maksulaiminlyönnin todennäköisyyden, jos hinta on liian korkea.
Lainanantaja voi sitoa vuokramaksut samankaltaisten kiinteistöjen vuokrien käypään markkina-arvoon. Ja sitten hän voi antaa vuotuisia vuokrankorotuksia inflaation vuoksi.
Lainanantaja voi myös valita kiinteän prosentuaalisen korotuksen määräajoin. Toinen yleinen vaihtoehto, jonka lainanantaja voi tehdä, on nollata vuokrakustannukset 10-20 vuoden välein.
Lainanantaja voi myöntää vuokralle ottajalle vuokranmaksun lykkäystä vuokra-asuntolainan rahoitustukena kiinteistön kehittämisen alkuvaiheessa.
Erillisvuokrasopimuksen laatiminen voi tuntua liian monimutkaiselta. Sekä kiinteistön omistajan että vuokralaisen on ehkä otettava mukaan eri ammattilaisia, mutta kun otetaan huomioon maanvuokrasopimuksen lukuisat edut, se voi olla paras ratkaisu kiinteistötarpeisiisi.
Tule tunnetuksi, muodosta heti yhteyksiä ja voita enemmän liiketoimintaa! Tässä webinaarisessiossa Bo Barron näyttää, miten läsnäolo, hyvä arvolupaus ja kohdennettu prospektointikampanja voivat kasvattaa liiketoimintaasi ilman kaaosta! Voit katsoa webinaarin täältä.
Jatkossa: Kaupalliset kiinteistölainat | Kaikki mitä sinun tarvitsee tietää
