Hyväksytyn tarjouksen jälkeen myyjäni saivat talonsa ostajilta takaisin tarkastusraportin. Tarkastusraportissa todettiin, että kiinteistö tarvitsi uuden katon. He pyysivät myyjiäni maksamaan koko katon, mutta neuvottelimme alaspäin noin puoleen tarjotusta summasta.
Miten nuo varat siirretään? Hyvitetäänkö ne ostajalle kaupantekohetkellä? Luovuttaako myyjä käteisvarat kaupantekohetkellä? Miten myyjät antavat ostajille rahaa tarkastuksessa havaittuihin korjauksiin tai uusimiseen? Miten tarkalleen ottaen myyjän ostajalle myöntämät hyvitykset toimivat?
Voinko antaa rahaa ostajille sulkemisvaiheessa korjauksia varten?
Kodin tai osakehuoneiston ostamisesta aiheutuvat kustannukset voivat nousta ostajille nopeasti. Rahoitussopimuksissa ostajat voivat yleensä pyöristää kaikki lisäkustannukset, kuten sulkemiskustannukset ja arviointimaksut, koko lainasummaan. Tyypillisesti ostajat maksavat lainan hankintakustannukset, kuten escrow-prosessit ja omistusoikeusvakuutuksen. Ostajat voivat kuitenkin pyytää myyjää hyvittämään heille tietyn summan sulkemisvaiheessa näiden kulujen kattamiseksi, mukaan lukien tarkastusraportissa todetut seikat. Myyjän myönnytys on sisällytettävä kauppasopimukseen, ja luoton määrästä ja ehdoista voidaan neuvotella, kuten mistä tahansa muustakin kauppasopimukseen sisältyvästä asiasta.
Kumpikin, sekä myyjä että ostaja, maksavat oman osuutensa kaupantekokustannuksista kaupan loppuunsaattamiseksi. Näihin kuluihin kuuluvat escrow-maksut, omistusoikeusvakuutus, kiinteistöverot, kuriirimaksut, vakuusrahan talletukset, käsirahat, asunnon omistajien yhdistysmaksut ja kaikki muut pienet maksut, jotka yhdistetään kiinteämääräisiin sulkemiskustannuksiin. Lainanantajat yleensä vaativat ostajia maksamaan maksut, joita pidetään tavanomaisina ja kohtuullisina kyseisillä markkinoilla. Tämän vuoksi myyjän luotto voisi kattaa maksut, jotka sopivat tähän kuvaukseen, mukaan lukien tarkastuskorjaukset tai -vaihdot. Lainanantajat kuitenkin yleensä rajoittavat maksujen määrän, jonka myyjä voi hyvittää ostajalle, 3-9 prosenttiin lainasummasta.
Suhteessa:
Tapauksessa, jossa myyjä suostuu antamaan ostajalle varoja kohteen korjaamiseen tai korvaamiseen, hän ei voi vain ojentaa käteistä pöydän yli sulkemisen yhteydessä. Vaihtoehtoja on useita. Yksi on se, että rahat voidaan sisällyttää myyjän luottoehtoon. Korjaukset voidaan tehdä ennen sulkemista tai sulkemisen jälkeen, mutta jos myyjä tekee korjaukset ennen sulkemista, ostajan on vietävä kotitarkastaja uudelleen tarkastettavaksi mahdollisimman pian. On kuitenkin olemassa tilanteita, joissa korjaukset voidaan tehdä sulkemisen jälkeen.
Myyjä voi antaa ostajalle sulkemisen yhteydessä kertakorvauksen korjauskustannusten kattamiseksi, ja ostaja sitoutuu suorittamaan ne. Myyjä voi myös maksaa urakoitsijalle ennakkomaksun työn tekemisestä. Tai osa myyjän myyntituloista voidaan pitää rahastossa sulkemisen jälkeen ja käyttää korjauksiin. Menetelmä riippuu yleensä korjausten ja neuvottelujen monimutkaisuudesta. Yksinkertaiset kohteet olisi hoidettava ennen kaupantekoa myyjän kustannuksella, mutta laajoista korjauksista olisi annettava etukäteen tarjous ja niistä olisi sovittava ennen kaupantekoa.
Myyjähyvitys ostajalle
Myyjähyvitys voi hyödyttää sekä ostajia että myyjiä, sillä myyjät voivat tarjota ostajille kannustimen myyjähyvityksen avulla ja ostajat voivat pienentää omia kustannuksiaan. Matalan käsirahan tai jopa ilman käsirahaa olevat ostajat voivat pyytää myyjähyvitystä ja korottaa myyntihintaa näiden kustannusten kattamiseksi, jos arvio kattaa kohonneet kustannukset.
Myyntiluoton tyyppi, jonka myyjä voi antaa ostajalle, riippuu ostajan rahoituksesta. Heidän lainanantajansa ei ehkä salli myyjähyvitystä ja saattaa vaatia, että korjaukset tehdään ennen kaupantekoa. Tämän kiertämiseksi luotto voi olla sulkemiskustannushyvityksen muodossa, ja sille on rajoituksia. FHA-asuntolainan osalta myyjä voi maksaa ostajalle enintään 6 prosenttia myyntihinnasta sulkemiskustannushyvityksenä. Tavanomaisissa kiinnityksissä, joissa käsirahan määrä on 5 %:sta vajaaseen 10 %:iin, myyjä voi hyvittää enintään 3 % ja 10 %:sta lähes 25 %:iin, myyjä voi hyvittää enintään 6 % sulkemiskustannushyvityksen. Määrät nousevat käsirahasta riippuen, joten lainanantajan on oltava varovainen, ettei se ylitä todellista sulkemiskustannusten määrää.
Suhteessa: Mitä tapahtuu, jos rahoitus epäonnistuu tarkastuksen jälkeen?
Vaikka tätä ei ole erityisesti tarkoitettu katon korjaamiseen, se voidaan hyvittää takaisin ostajalle sulkemisvaiheessa, joka on teknisesti asetettu siten, että ostajalle annetaan varoja katon korjaamiseen.
Ei ole harvinaista, että myyjä tarjoaa ostajalle dollarin suuruista summaa korjausten tekemisen sijasta. Kyse voi yksinkertaisesti olla siitä, että myyjällä ei ole varaa korjauksiin, hän ei halua hoitaa niitä tai ostajalla on useita ongelmia, jotka on hoidettava useiden korjaajien toimesta.
Perinteisin lähestymistapa on, että myyjä tarjoutuu maksamaan ostajan sulkemiskustannukset korjauksen määrään asti. Tämä vähentää varoja, jotka ostajan on tuotava sulkemiseen, ja mahdolliset säästöt varataan korjausten tekemiseen sulkemisen jälkeen. Ostajan ja myyjän on allekirjoitettava lisäys, jossa todetaan, että myyjä sitoutuu hyvittämään ostajalle tietyn summan sulkemisen yhteydessä. Tämä lisäys lisätään sopimukseen, ja se kattaa sovitun summan sen sijaan, että myyjä tekisi korjaukset itse.
Tämä saattaa kuulostaa yksinkertaiselta, mutta se vaatii neuvotteluja, kuten kaikki muutkin muutokset kauppasopimukseen. Ostajilla on yleensä viisi päivää aikaa vastata tarkastuspyyntöihin, ja ostajilla on viisi päivää aikaa tehdä päätös myyjän vastauksen vastaanottamisesta. Ostaja ja myyjä voivat sopia ehdoista etukäteen. Kaikista päätöksistä on sovittava kirjallisesti, ja kaikkien osapuolten on allekirjoitettava ne. Tästä eteenpäin escrow voi ottaa sen haltuunsa ja toteuttaa ohjeet siitä, miten varat jaetaan.
Hinnan alentaminen
Toinen vaihtoehto on, että myyjä yksinkertaisesti alentaa itse talon hintaa. Sanotaan, että kodin hyväksytty hinta on 400 000 dollaria, mutta kattoremontin tarjous on 10 000 dollaria. Myyjä voi joko alentaa talon hintaa 390 000 dollariin tai neuvotella kustannusten jakamisesta ostajan kanssa. Arvioinnissa on edelleen otettava huomioon kyseinen dollarisumma, mutta koska laskemme hintaa, tämä antaa ostajalle hieman enemmän liikkumavaraa korjausten tekemiseen kaupanteon jälkeen.
Entä jos korjauksia ei voida tehdä?
Näin voi käydä, jos koti sijaitsee paikassa, jossa lumi peittää sen kuukausiksi kerrallaan, eikä kattokorjauksia yksinkertaisesti voida tehdä tuona vuodenaikana. Tällöin kattoyhtiö voi tarjota kattotodistusta, joka takaa katon vähintään viideksi vuodeksi, mitä lainanantaja vaatii. Tämäkään ei välttämättä ole edes mahdollista, ja tässä tapauksessa kotitakuu saattaa kattaa korjaukset, kun tai jos niitä tarvitaan, mutta lainanantajan on hyväksyttävä myös tämä.
Seuraavat:
Korjauslaina
Toinen, joskin melko harvinainen vaihtoehto on, että ostaja saa korjauslainan. Jos kiinteistö myydään 300 000 dollarilla, mutta se tarvitsee 50 000 dollarin korjaukset, lainanantaja voi tarjota koko 350 000 dollarin lainaa, josta 50 000 dollaria on varattu escrow-varoihin korjausten tekemistä varten. Korjausmaksut kirjataan suoraan escrow-tililtä, koska tämä suojaa lainanantajan sijoitusta. Ostajan on käytettävä nämä varat kiinteistön parantamiseen, ja varoja voi jakaa vain escrow-agentti.
Suurin opittava asia on viestintä. Kaikkien osapuolten on ymmärrettävä, mitä on tapahtumassa, ja jokaisen yksityiskohdan on oltava kirjallisena ja hyväksytty nimikirjaimilla tai allekirjoituksilla. Rahan siirtäminen, luottojen ja kannustimien tarjoaminen voi olla luovaa, mutta siitä huolimatta lainanantajien, escrow-osapuolten, agenttien sekä ostajien ja myyjien on sovittava kirjallisesti ja ymmärrettävä selkeästi, millainen prosessin pitäisi olla.
Related:
- Vinkkejä asunnonostajalle, jolla on pieniä lapsia
- Mitä tietää ennen ensimmäistä sotilaallista muuttoa
- 7 tärkeää kodin kunnossapitovinkkiä
- Vuokraisitko vai myisitkö tyhjillään olevan kotisi
