The Risks Of Real Estate Crowdfunding Investing

Le crowdfunding immobilier devient de plus en plus une alternative populaire aux REITs pour les investisseurs individuels qui cherchent une exposition à l’immobilier. Comme nous l’avons vu lors de la chute du marché boursier de mars 2020, les FPI cotées en bourse ont baissé encore plus que les actions. Mais il y a des risques liés au crowdfunding immobilier dont il faut être conscient.

Les arguments en faveur du crowdfunding immobilier sont généralement les suivants :

• Leurs opérations fournissent des rendements ajustés au risque plus élevés
• Les actifs du crowdfunding ne sont pas corrélés aux marchés boursiers et sont donc plus stables que les REIT.
• Les investisseurs peuvent investir plus précisément dans certains États et types de biens immobiliers, par ex. multifamilial, espace de bureau commercial, dette, équité
• Les frais sont généralement inférieurs à ceux des fonds immobiliers privés
• L’immobilier commercial et les propriétés multifamiliales ont mieux performé que le résidentiel

C’est parce que je crois qu’il y a une valeur énorme dans le cœur de l’Amérique (les villes non côtières où les prix s’adoucissent). Les valorisations sont beaucoup moins chères et les rendements locatifs nets sont beaucoup plus élevés.

Mais malgré mon optimisme, parlons des risques dont nous devons tous être conscients. Il n’y a pas de rendement d’investissement garanti, à l’exception des rendements des CD, des marchés monétaires, des bons du Trésor et du remboursement de la dette.

Risques du crowdfunding immobilier

Risque du crowdfunding immobilier #1 : Limitations de la diligence raisonnable

La plupart des sites Web de crowdfunding visent directement les investisseurs individuels qui ne sont pas des experts en investissement immobilier commercial ou en finance en général. Le problème est que sans ces compétences spécialisées, comment êtes-vous alors censé évaluer correctement une transaction donnée sur un site Web de crowdfunding immobilier ? C’est tout simplement impossible. Vous devez donc faire confiance à la plateforme de crowdfunding immobilier pour vérifier correctement chaque transaction.

Et même si vous êtes un expert et que vous comprenez l’investissement immobilier, vous manquerez le plus souvent de connaissances du marché local pour prendre des décisions au niveau de la propriété. Les investisseurs immobiliers doivent se spécialiser pour une région ou une ville donnée pour vraiment réussir à identifier les meilleures affaires. Vous ne serez certainement pas en mesure d’effectuer une diligence raisonnable de bonne qualité sur un immeuble de bureaux situé à Denver si vous résidez à Dallas et avez une connaissance limitée du marché de Denver.

En revanche, lorsque vous investissez dans des FPI, vous n’avez pas besoin de prendre des décisions d’investissement au niveau de la propriété. Vous investissez directement dans un portefeuille bien diversifié et les gestionnaires professionnels se chargent ensuite des décisions d’investissement immobilier sous-jacentes.

Vous trouverez ci-dessous l’entonnoir de Fundrise où seulement 5% des transactions sont approuvées pour l’investissement sur leur plateforme. Le risque le plus évident est tout simplement la fraude, que le sponsor ne soit pas celui qu’il prétend être et qu’il vous vole votre argent. C’est pourquoi j’ai rencontré de manière proactive les gens de Fundrise pour les regarder dans les yeux, entendre leur « pourquoi » et faire une évaluation correcte. Ils sont également basés à SF comme moi.

Risque de crowdfunding immobilier #2 : Investissement non garanti

Les investissements crowdfunding immobiliers sont généralement des investissements non garantis, ce qui signifie que si, disons, la plate-forme devait faire faillite, les investisseurs pourraient perdre leur capital. Bien que la plupart des investisseurs soient conscients de ce risque, la nature de la sécurité des investissements pourrait changer, et les avocats disent que les investisseurs devraient garder un œil sur ce point.

La solution pour qu’une plateforme de crowdfunding immobilier comme Fundrise fasse faillite est l’embauche d’une banque tierce qui agit en tant que dépositaire de tous les actifs. Par exemple, Pershing a plus d’un billion d’actifs gérés et ne va nulle part même si une plateforme REC le fait.

Au moins avec le crowdfunding immobilier, s’il y a des temps difficiles, il y a l’actif immobilier sous-jacent qui peut être travaillé, contrairement au prêt d’argent aux gens via P2P.

Risque de crowdfunding immobilier #3 : Manque de compréhension

Les investisseurs doivent comprendre les différents types de risques associés à l’investissement en actions par rapport à l’investissement en dette et les différents types d’options d’investissement sous chacun de ces parapluies. L’équité est plus risquée dans le sens où vous pourriez perdre tout votre argent plus facilement qu’avec la dette.

Comprendre la structure de l’opération, quand ils sont remboursés, comment ils sont remboursés, combien ils vont être remboursés sont tous des éléments clés. Il est important pour tout le monde de passer du temps à lire tous les documents sur la plateforme de crowdfunding immobilier.

Une partie de ce processus de mise à niveau sur les conditions de l’opération consiste à acquérir une compréhension fondamentale de la question de savoir si l’investissement en actions ou en dette convient à l’investisseur individuel, disent les avocats.

Non seulement vous devriez lire toutes les recherches fournies sur la plate-forme, mais vous devriez faire une diligence supplémentaire sur Internet et demander aux personnes qui vivent dans leur région leurs opinions concernant la croissance de l’emploi, la croissance économique, etc.

Je suggère à tout le monde de lire mes directives d’investissement de crowdfunding immobilier pour devenir un meilleur investisseur.

Risque de crowdfunding immobilier #4 : Ratio prêt-valeur élevé

Il est crucial pour les investisseurs de prendre en compte le ratio prêt-valeur pour les opérations de dette et d’éviter les ratios élevés. Plus le ratio prêt/valeur est élevé, plus l’investisseur risque de perdre un montant important de son investissement principal en cas de ralentissement économique. Par exemple, un LTV de 95% signifie que si les prix baissent de 5%, l’investisseur perd 100% de son capital.

La clé est de diversifier vos investissements de crowdfunding immobilier. Étant donné que les minimums sont souvent aussi bas que 5 000 $, il est beaucoup plus facile de construire un portefeuille immobilier diversifié.

Si vous voulez acheter le prix médian d’une maison à NYC de 1.2M$, vous devrez trouver une mise de fonds de 240.000$ et ensuite prendre une hypothèque de presque 1M$ ! C’est un risque de concentration massif. Avec 240 000 $, vous pourriez facilement construire un portefeuille de crowdfunding immobilier de 20 propriétés pour réduire le risque.

Vous devez déterminer si vous voulez investir dans l’immobilier de dette ou d’équité ainsi. L’équité a une hausse potentielle plus élevée, mais un risque plus élevé. La dette a un potentiel de hausse plus faible, mais un risque moindre.

Risque de crowdfunding immobilier #5 : Réglementation du gouvernement

Comme l’industrie a décollé avec l’adoption du JOBS Act en 2012, le crowdfunding immobilier est encore relativement nouveau. Le gouvernement est généralement dans le meilleur intérêt de protéger le consommateur contre le risque et la fraude. Par conséquent, plus de réglementation gouvernementale est généralement bonne.

Cependant, trop de réglementation gouvernementale ralentit l’innovation et peut augmenter les frais pour l’investisseur final. Je parie que le gouvernement assouplit sa définition de l’investisseur accrédité. De cette façon, plus de gens peuvent prendre part à des opérations de crowdfunding immobilier. Mais, le gouvernement pourrait également relever les exigences de qui est défini comme un investisseur accrédité.

Risque de crowdfunding immobilier #6 : Risque de plateforme

Il y a un risque que la plateforme de crowdfunding immobilier puisse fermer puisque la plupart ne sont pas positifs en termes de trésorerie. Si la plateforme ferme, vos investissements devraient être protégés. Les investisseurs de la plateforme n’ont pas de privilège sur vos investissements dans vos transactions immobilières respectives. Vous êtes un investisseur dans les transactions immobilières, pas la société de crowdfunding immobilier elle-même.

Cependant, il y aura probablement des perturbations lorsque les investissements individuels seront transférés à un administrateur de fonds. Les équipes de couverture responsables du suivi des sponsors pourraient également être réduites.

Si vous devez investir sur la plate-forme, assurez-vous qu’ils vous expliquent ce qu’il adviendra de vos investissements au cas où leur entreprise ferait faillite. En outre, s’il vous plaît faire des recherches sur leur dernier tour de financement de l’entreprise pour voir combien de temps d’une piste ils ont pour survivre.

CrowdStreet, mon marché immobilier préféré pour les investisseurs accrédités a un modèle où ses investisseurs investissent directement avec le promoteur. De cette façon, les investisseurs contournent la plupart des risques de la plateforme par CrowdStreet. Cependant, vous devez évidemment rechercher le sponsor de manière plus approfondie.

Les risques font partie de l’investissement immobilier

Le crowdfunding immobilier a jusqu’à présent rapporté entre 9% – 15% depuis 2012. Mais leur timing ne pourrait pas être meilleur, car les prix de l’immobilier ont atteint leur plus bas niveau vers 2011-2012 depuis la crise financière de 2008-2009.

Maintenant, l’immobilier des villes côtières est cher et se refroidit. Les risques de crowdfunding immobilier s’y développent. Cependant, l’immobilier du cœur du pays continue à se porter plutôt bien. Les gens se déplacent vers des zones moins coûteuses du pays et travaillent à distance. L’augmentation du travail à domicile en raison de la pandémie et des fermetures devrait accroître le déplacement démographique vers les régions à plus faible coût du pays.

Je parie que le crowdfunding immobilier permet une énorme quantité de nouveaux capitaux dans les régions à plus faible coût du pays. J’ai mis mon argent là où j’étais et j’ai vendu un immeuble locatif SF en 2017 pour 30X le loyer brut annuel. Avec le produit de la vente, j’ai réinvesti 550 000 $ dans le crowdfunding immobilier pour profiter des évaluations plus faibles et des rendements locatifs nets plus élevés dans les villes non côtières.

Ci-après se trouve mon tableau de bord de crowdfunding immobilier qui montre 291 054,81 $ de rendement jusqu’à présent sur 810 000 $ de capital investi.

Pour ceux qui peuvent choisir les bons investissements maintenant, ils devraient voir une belle récompense à l’avenir. Alternativement, vous pouvez simplement investir dans un eREIT ciblé pour obtenir une exposition.

Investir uniquement sur les meilleures plateformes

Avec le crowdfunding immobilier, vous n’avez pas besoin de risquer 100 000 $ ou plus pour investir dans l’immobilier commercial. Au lieu de cela, vous pouvez investir pour des montants beaucoup plus faibles, comme 5 000 $. Les risques du crowdfunding immobilier peuvent être minimisés en investissant avec les bonnes plateformes. Ce sont :

1) Fundrise, fondée en 2012 et disponible pour les investisseurs accrédités et les investisseurs non accrédités. J’ai travaillé avec Fundrise depuis les premières années, et ils m’ont toujours impressionné par leur innovation. Ils sont les pionniers du produit eREIT. Plus récemment, ils ont été les premiers à lancer un Opportunity Fund dans le crowdfunding immobilier. Les fonds d’opportunité existent pour profiter des nouvelles lois fiscales.

2) CrowdStreet : CrowdStreet, basé à Portland, a été fondé en 2014 et concentre ses transactions dans les villes de 18 heures, des villes secondaires qui sont moins chères et peuvent avoir un potentiel de croissance plus élevé. La plateforme s’adresse principalement aux investisseurs accrédités qui cherchent des moyens d’exploiter le marché intermédiaire. Crowdstreet se concentre sur les villes de 18 heures pour leurs opportunités d’investissement.

Ces deux plateformes font partie des plus anciennes et des plus grandes plateformes de crowdfunding immobilier actuelles. Elles disposent des meilleures places de marché et de la souscription la plus solide des transactions.

Les investisseurs doivent examiner attentivement leurs propres objectifs d’investissement lorsqu’ils évaluent la gamme d’opportunités immobilières qui sont disponibles. Les risques du crowdfunding immobilier sont réels et ne doivent pas être ignorés. Il est important d’examiner les documents d’offre complets pour tout investissement en cours d’évaluation.

À propos de l’auteur

Sam a commencé Financial Samurai en 2009 comme un moyen de donner un sens à la crise financière. Il a ensuite passé les 13 années suivantes à travailler chez Goldman Sachs et Credit Suisse. Sam a fait ses études au College of William & Mary et à l’UC Berkeley. Il possède des propriétés à San Francisco, Lake Tahoe et Honolulu et a investi 810 000 $ dans le crowdfunding immobilier. En 2012, Sam a pu prendre sa retraite à l’âge de 34 ans en grande partie grâce à ses investissements.