Nem világos, hogy a koronavírus fogja-e előidézni a következő recessziót. De mivel elhúzódik, sajnos nagy valószínűséggel igen.
Ha recesszióba kerülünk, az ingatlanpiac valójában segítheti a gazdaságot a következő recesszióból való kilábalásban – ezt a szerepet hagyományosan betöltötte a korábbi gazdasági fellendülésekben.
A legutóbbi ingatlanpiaci recesszió
Mitől volt tehát más a Nagy Recesszió? A legutóbbi recessziót megelőző ingatlanpiaci fellendülés nagyrészt a lakásépítési tevékenység és a jelzáloghitelek robbanásszerű növekedésének köszönhető. Az ingatlanvásárlók jövedelemigazolás és előleg nélkül is kaphattak jelzáloghitelt, és sok hitelnek bevezető alacsony kamatperiódusa volt, ami kezdetben olcsóvá tette őket, de az idő előrehaladtával egyre drágábbá.
Ezek a lakástulajdonosok túlzottan eladósodtak. A nagy recesszióban kialakult lakásválságot nagymértékben táplálta az a tény, hogy a munkahelyek elvesztése olyan lakástulajdonosok jelentős részével párosult, akiknek nem sok saját tőkéjük volt az otthonukban. Ez most más.
Hogyan különbözik ez az ingatlanpiac
A jelenlegi gazdasági expanzió során tapasztalt lakásárnövekedést (különösen a bostoni társasházi piac esetében) nem a jelzáloghitelhez való fokozott hozzáférés táplálta. Inkább a kereslet és a kínálat egyszerű tükröződése: Sok amerikai szeretne lakástulajdonossá válni, de az eladásra kínált lakások kínálata nagyon alacsony, ami felfelé nyomja az árakat.
Míg ez amerikaiak milliói számára megfizethetetlenné tette a lakásvásárlást, azt is jelentette, hogy azok, akik már lakástulajdonosok, az elmúlt években jelentősen nőtt a lakástőkéjük. Ez csökkenti annak a valószínűségét, hogy víz alá kerülnének a hitelükön, ha a következő recesszióban az ingatlanárak visszaesnének.
A Doug Duncan, a Fannie Mae FNMA vezető közgazdásza szerint:
Ha recessziónk lesz, azt mondanám, hogy a lakásépítés nyújtana egy párnát, mert a belépő szintű kínálat szűkössége arra utal, hogy az építők valóban folytathatják az építkezést.”
Mi a helyzet a bostoni eladó ingatlanok piacán?
Számos vörös zászló van, amelyre a bostoni ingatlanvásárlóknak és -eladóknak figyelniük kell, amikor a koronavírusról van szó, és arról, hogy egy esetleges recesszió hogyan befolyásolhatja a bostoni eladó társasházi lakások piacát. Kezdjük azzal, hogy sok bostoni belvárosi lakos elveszítheti a munkáját, ha ez a koronavírus hónapokig tart, és így a bostoni üzlet a vártnál hosszabb időre leállhat.
Egy másik kérdés: A jövedelemkiesés miatt (különösen a szolgáltatási területeken) néhány belvárosi bostoni belvárosi ingatlantulajdonos (és bérlő) a cornavírus vagy egy recesszió következtében elmaradhat a jelzáloghitelek (lakásbérletek) kifizetésével. Ha ezek a lakók elveszítik a munkájukat, könnyen kényszerértékesítés (kilakoltatás) alá kerülhetnek. Kutatások kimutatták, hogy az elárverezések (kilakoltatások) súlyosbítják a gazdasági visszaesést – és hullámzó hatást fejthetnek ki a helyi bostoni ingatlanpiacon, ami miatt a társasházak értéke csökken, a lakástulajdonosok pedig elveszítik a bérleti díjakat.
Szerencsére Boston belvárosa ellenállóbb, mint az ország többi része recesszió esetén. Nagyszámú csúcstechnológiai munkaerővel rendelkezünk, akik könnyen tudnak dolgozni a magasan fekvő társasházaikból, és a munkahelyen való meg nem jelenés nem olyan pusztító, mint az ország más, kevésbé technológiai területein.
Boston eladó ingatlanok és az alsó vonal
Amint azt elképzelheti, sokat gondolkodtam ezen a koronavírus-járványon, hogy hogyan befolyásolja az üzletemet, ami még fontosabb, hogyan befolyásolja a Boston eladó ingatlanok piacát és a Beacon Hill lakásbérleteket.
Az első gondolatom/jóslatom
Amint mindannyian tudjuk, ez a szörnyű vírus el fog múlni, de még ha el is múlik, úgy gondolom, hogy mélyreható hatással lesz arra, hogyan folytatjuk a bostoni ingatlanügyleteket a továbbiakban. Kezdjük a lakáskiadással.
Bostoni lakások:
A Beacon Hill-i lakásokra fogok koncentrálni, de ez valójában minden bostoni ingatlankiadásra vonatkozik.
Bostoni ingatlanközvetítőként azonban nekem és a kollégáimnak is komoly akadályokat kell leküzdenünk. Még a mi csúcstechnológiás társadalmunkban is még mindig gyerekcipőben jár a Beacon Hill-i lakás bérbeadása a virtuális túrák segítségével. A bérlők és különösen a bostoni társasházi lakásvásárlók fizikailag szeretnék látni, megérinteni az általuk kiválasztott ingatlant, mielőtt bármilyen pénzügyi elkötelezettséget vállalnának. Bár a koronavírus valószínűleg felgyorsítja a tanulási/elfogadási görbét, gyorsabb ütemben haladva előre.
Szilárdan hiszem, hogy a koronavírus drámaian megváltoztatta azt, ahogyan a főiskolák/egyetemek a jövőben az órákat tartják. Nem hiszem, hogy a telekonferenciás órák egy átmeneti megoldás a koronavírusra, ez itt van, hogy maradjon. Ahogy a kedvenc Harvard Sq. könyvesboltom eltűnt, úgy fognak eltűnni a nagy tantermi főiskolai előadótermek is.
Ha igazam van, ez óriási hatással lesz a Beacon Hill-i lakástulajdonosokra, mivel egyre kevesebb külföldinek és államon kívüli lakosnak nem kell többé Beacon Hill-be jönnie, hogy a Suffolk vagy az Emerson College óráira járjon. Ez a lakások iránti kereslet csökkenését fogja eredményezni (talán akár 10% -kal is), még inkább olyan területeken, mint Brighton/Allston, ahol magasabb a főiskolák & egyetemek aránya.
Mindannyian megkönnyítjük az új normát – azt hiszem, ahogy a brókerek egyre több technológiát használnak, mint például a virtuális túrák, ez csökkenteni fogja a bemutatók számát, amelyeket egy bostoni ingatlanügynöknek kell végeznie. Ennek eredményeként úgy gondolom, hogy a szokásos egyhavi közvetítői díj, amelyet az ingatlanügynökök általában felszámítanak, 2021-re a múlté lesz. Feltéve, ha Walsh polgármester nem lép közbe hamarabb, és nem tiltja be ezt a gyakorlatot, mint ahogyan azt New Yorkban tették.
Még többet hamarosan….
