Az eladóim egy elfogadott ajánlatot követően visszakapták a házuk vizsgálati jelentését a vevőktől. Az ellenőrzési jelentésben az állt, hogy az ingatlan új tetőre szorul. Azt kérték az eladóimtól, hogy fizessék ki a teljes tetőt, de lealkudtunk az ajánlott összeg körülbelül felére.
Hogyan történik ezeknek az összegeknek az átutalása? A záráskor jóváírják a vevőnek? Az eladó átadja a készpénzt a záráskor? Hogyan adnak az eladók pénzt a vevőknek az ellenőrzéskor talált javításokra vagy cserékre? Pontosan hogyan működnek az eladói jóváírások a vevőnek?
Adhatok-e pénzt a vevőknek a záráskor javításokra?
A lakás vagy társasházi lakás vásárlásának költségei gyorsan összeadódhatnak a vevők számára. Finanszírozási ügyletek esetén a vevők általában a teljes hitelösszegbe kerekíthetik be a további költségeket, például a zárási költségeket és az értékbecslési díjakat. Általában a vevők fizetik a hitelszerzési költségeket, például a letéti folyamatokat és a jogcímbiztosítást. A vevők azonban kérhetik az eladótól, hogy a záráskor írjon jóvá nekik egy meghatározott összeget, hogy segítsen bármelyik ilyen kiadásban, beleértve az ellenőrzési jelentésben talált tételeket is. Az eladói engedményt az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell, és a hitel összege és feltételei tárgyalhatóak, csakúgy, mint bármi más az adásvételi szerződésben.
Az eladó és a vevő is megfizeti a zárási költségek rá eső részét az ügylet lebonyolításához. Ezek a díjak közé tartoznak a letéti díjak, a jogcímbiztosítás, az ingatlanadó, a futárszolgálat díjai, a foglaló, az előlegek, a lakástulajdonosi egyesületi díjak és minden egyéb kisebb díj, amely a zárási költségek átalányösszegébe kerül. A hitelezők általában megkövetelik, hogy a vevők az adott piacon szokásosnak és ésszerűnek tartott díjakat fizessék. Emiatt az eladói hitel fedezheti az ebbe a leírásba illeszkedő díjakat, beleértve az ellenőrző javításokat vagy cseréket. A hitelezők azonban általában a hitelösszeg 3%-a és 9%-a között korlátozzák az eladó által a vevőnek jóváírható díjak összegét.
Kapcsolódó:
Most, abban az esetben, ha az eladó beleegyezik, hogy a vevőnek pénzt adjon egy tétel javítására vagy cseréjére, nem adhat csak úgy át egy zsák készpénzt az asztalon a záráskor. Több lehetőség is van. Az egyik az, hogy a pénzt be lehet forgatni az eladó hitelfeltételébe. A javításokat a zárás előtt vagy után is el lehet végezni, de ha az eladó a zárás előtt elvégzi a javításokat, a vevőnek a lehető leghamarabb vissza kell vinnie a lakásvizsgálót egy újraellenőrzésre. Vannak azonban olyan esetek, amikor a javításokat a zárás után is el lehet végezni.
Az eladó a záráskor átalányösszeget adhat a vevőnek a javítások költségeinek fedezésére, amelyet a vevő vállalja, hogy elvégzi. Az eladó előre kifizethet egy vállalkozót is a munka elvégzésére. Vagy az eladó bevételének egy részét a zárás után letétbe helyezheti, és felhasználhatja a javításokra. A módszer általában a javítások összetettségétől és a tárgyalásoktól függ. Az egyszerű tételeket a zárás előtt az eladó költségére el kell végezni, de a kiterjedt javításokról előzetesen árajánlatot kell adni, és a zárás előtt meg kell állapodni.
A vevőnek nyújtott eladói hitelek
Az eladói hitelek mind a vevőnek, mind az eladónak előnyösek lehetnek, mivel az eladó az eladói hitellel ösztönzőt nyújthat a vevőnek, a vevő pedig csökkentheti a saját zsebéből származó költségeit. Az alacsony előleggel rendelkező vagy akár előleg nélküli vásárlók kérhetnek eladói hitelt, és növelhetik az eladási árat, hogy fedezzék ezeket a költségeket, ha az értékbecslés fedezi a felfújt költségeket.
A hitel típusa, amelyet az eladó adhat a vevőnek, a vevő finanszírozásától függ. Előfordulhat, hogy a hitelezőjük nem engedélyezi az eladói hitelt, és megkövetelheti a zárás előtt elvégzett javításokat. Ennek megkerülése érdekében a hitel lehet zárási költséghitel formájában, és vannak korlátok. FHA jelzáloghitel esetén az eladó az eladási ár legfeljebb 6%-át fizetheti ki a zárási költséghitelből a vevőnek. Hagyományos jelzáloghitelek esetén 5% és 10% közötti előlegfizetés esetén az eladó legfeljebb 3%-ot, 10% és közel 25% közötti előlegfizetés esetén pedig legfeljebb 6%-os zárási költséghitelt írhat jóvá. Az összegek az előleg függvényében emelkednek, ezért a hitelezőnek ügyelnie kell arra, hogy ne lépje túl a zárási költségek tényleges összegét.
Kapcsolódó: Mi történik, ha a finanszírozás nem sikerül az ellenőrzés után?
Bár ez nem kifejezetten a tető javítására szolgál, ez jóváírható vissza a vevő felé a záráskor technikailag úgy van beállítva, hogy pénzeszközöket ad a vevőnek a tető javítására.
Ez nem ritka, hogy az eladó egy dollárösszeget ajánl fel a vevőnek a javítások elvégzése helyett. Ez egyszerűen lehet, hogy az eladó nem engedheti meg magának a javításokat, nem akar foglalkozni vele, vagy a vevőnek több olyan problémája van, amelyet több javítónak kell elintéznie.
A legelőnyösebb megközelítés az, hogy az eladó felajánlja, hogy a javítás összegének erejéig kifizeti a vevő zárási költségeit. Ez csökkenti a pénzeszközöket, amelyeket a vevőnek magával kell vinnie a záráshoz, és minden megtakarítást félretesznek a zárás utáni javítások elvégzésére. A vevőnek és az eladónak alá kell írnia egy kiegészítést, amely kimondja, hogy az eladó vállalja, hogy a záráskor egy bizonyos összeget jóváír a vevőnek. Ezt a kiegészítést csatolják a szerződéshez, és az összegre vonatkozik, amelyben megállapodtak, ahelyett, hogy az eladó maga végezné el a javításokat.
Ez egyszerűen hangzik, de tárgyalást igényel, mint az adásvételi szerződés bármely módosítása. A vevőknek általában öt napjuk van arra, hogy válaszoljanak az ellenőrzési kérésekre, és a vevőknek az eladó válaszának kézhezvételétől számítva öt napjuk van arra, hogy döntést hozzanak. A feltételeket mind a vevő, mind az eladó ügynök előzetesen kidolgozhatja. Minden döntésről írásban kell megállapodni, és azt minden érintett félnek alá kell írnia. Innentől kezdve a letétkezelő átveheti és elvégezheti a pénzeszközök elosztására vonatkozó utasításokat.
Az ár csökkentése
Egy másik lehetőség, hogy az eladó egyszerűen csökkenti magának a háznak az árát. Tegyük fel, hogy a ház elfogadott ára 400 000 dollár, de a tetőjavítás árajánlata 10 000 dollár. Az eladó vagy csökkentheti a ház árát 390 000 dollárra, vagy tárgyalhat a költség megosztásáról a vevővel. Az értékbecslésnek továbbra is meg kell felelnie a dollárösszegnek, de mivel csökkentjük az árat, ez egy kicsit nagyobb mozgásteret ad a vevőnek, hogy a zárás után elvégezze a javításokat.
Mi van, ha a javításokat nem lehet elvégezni?
Ez akkor fordulhat elő, ha a ház olyan helyen van, ahol hónapokig hó borítja, és a tetőjavítást egyszerűen nem lehet elvégezni az évnek ebben az időszakában. Ebben az esetben a tetőfedő felajánlhat egy tetőfedő tanúsítványt, amely legalább öt évre garantálja a tetőt, amit a hitelező megkövetel. Ismét előfordulhat, hogy ez nem is lehetséges, és ebben az esetben egy lakásgarancia fedezheti a javításokat, amikor vagy ha szükséges, azonban a hitelezőnek ezt is jóvá kell hagynia.
Related:
Rehab-hitel
Egy másik lehetőség, bár meglehetősen ritka, hogy a vevő rehabilitációs hitelt kapjon. Ha az ingatlant 300 000 dollárért adták el, de 50 000 dollárnyi javításra van szüksége, a hitelező felajánlhat egy teljes 350 000 dolláros kölcsönt, amelyből 50 000 dollárt letétbe helyezhet a javítások elvégzésére. A javítási kifizetéseket közvetlenül a letéti számláról írják le, mivel ez védi a hitelező befektetését. A vevőnek ezeket a pénzeszközöket az ingatlan javítására kell fordítania, és a pénzeszközöket csak a letéti ügynök oszthatja fel.
A legnagyobb tanulság a kommunikáció. Minden félnek meg kell értenie, hogy mi történik, és minden részletet írásba kell foglalni és monogrammal vagy aláírással jóvá kell hagyni. A pénz mozgatása, a hitelek és ösztönzők felajánlása kreatív lehet, de ettől függetlenül a hitelezőknek, a letétkezelő feleknek, az ügynököknek, valamint a vevőknek és az eladóknak írásban kell megállapodniuk, és világosan meg kell érteniük, hogy mi a folyamat.
Kapcsolódó:
- Tippek kisgyerekes lakásvásárlóknak
- Mit kell tudni az első katonai költözés előtt
- 7 alapvető otthoni karbantartási tipp
- Bérbe adja vagy eladja üres otthonát
