A texasi fogyasztók számára az egyik legrejtélyesebb kérdés, amellyel az ingatlanátruházás dokumentálása során szembesülnek, annak eldöntése, hogy milyen típusú átruházási okiratot célszerű használni. A jó szándékú tanácsadók generációkon át tudtukon kívül tévútra vezették kérdezőiket azzal, hogy egy elterjedt, de rendkívül pontatlan mantrát ismételgettek: az ingatlan tulajdonjogának átruházásához az eladónak a vevőnek quitclaim okiratot kell adnia, amelyet gyakran tévesen quickclaim vagy quick claim okiratnak neveznek. Számtalan alkalommal fordultak már a fogyasztók az irodámhoz ilyen dokumentumot kérve, azt állítva, hogy a megyei bírósági hivatal azt tanácsolta nekik, hogy használják ezt a dokumentumot. És a rossz tanácsok nem csak a nem ügyvédi közvéleményre korlátozódnak. Sok-sok válóperes ügyvéd és hagyatéki ügyvéd rutinszerűen teszi ki ügyfeleit potenciális tulajdonjogi problémáknak azáltal, hogy a munkájuk során kilépési okiratokat is mellékelnek. Rejtély, hogy az ilyen téves információk és visszaélések hogyan terjedhettek el ennyire; a texasi jog azonban teljesen egyértelmű, hogy a legtöbb esetben a quitclaim deed nem megfelelő, és jövőbeli problémákhoz vezethet.
Texasban alapvetően négy fő okirattípus létezik: az általános szavatossági okirat, a különleges szavatossági okirat, a garancia nélküli okirat és a quitclaim deed. A köztük lévő különbségek mélyrehatóak, és az alkalmazott típus az átruházás után is hatással van mindkét félre.
De vissza az alapokhoz. Ahhoz, hogy érvényesen átruházza az ingatlan tulajdonjogát Texasban, az adományozónak közjegyző előtt kell közokiratot kötnie az ingatlanra. Az okiratot be kell mutatni a haszonélvezőnek, akinek el kell fogadnia, és be kell iktatni a megyei jegyzői hivatalban, hogy a nyilvánosság értesüljön az átruházásról. Az okirat benyújtásának elmulasztása más felek jövőbeli követeléseinek teheti ki az ingatlant.
Az adományozó leggyakrabban általános jótállási okiratot ad. A texasi ingatlanjognak ez az alapvető eleme a tulajdonjognak a kedvezményezettre történő átruházására szolgál, és teljes tulajdonjogi garanciát tartalmaz, amellyel a jogosított garantálja a kedvezményezettnek, hogy az ingatlan tulajdonjoga mentes minden egyéb követeléstől. Nyilvánvaló, hogy egy ilyen, széles körű tulajdonjogi garanciákat tartalmazó okirat nyújtja a legjobb védelmet a haszonélvező számára.
Egy haszonélvező azonban bizonyos helyzetekben nem biztos, hogy kényelmesen tud ilyen széles körű garanciákat adni a haszonélvezőnek. Talán nem biztos a tulajdonjog tulajdonjogának a tulajdonszerzés előtti állapotában, vagy inkább azt szeretné, ha a haszonélvező inkább egy jogtulajdonosi társaság által nyújtott jogcímbiztosításra támaszkodna, hogy fedezze a múltbeli jogcímekkel kapcsolatos problémákat. Ilyen esetekben az adományozó dönthet úgy, hogy csak különleges jótállási okiratot ad. Az elnevezéséből fakadó következtetések ellenére a különleges jótállási okirat valójában korlátozottabb, mint az általános jótállási okirat, mivel csak az adományozó tulajdonjogának időtartama alatt garantálja, hogy a tulajdonjog más követelésektől mentes és tiszta. A különleges jótállási okirat nem nyújt védelmet az engedményező tulajdonjogát megelőzően felmerülő követelésekre.
Ha az engedményező bármilyen okból kifolyólag nem szívesen vállal semmilyen jogcímszavatossági garanciát, elkészíthető egy garancia nélküli okirat. Egy ilyen okirat azonban nem ajánlott, és a haszonélvező csak végső esetben fogadna el egy ilyen okiratot. Az ilyen típusú okiratot általában a múltbeli tulajdonjogi problémák tisztázására használják, például olyan, nemrégiben talált örökösök esetében, akik nem is voltak tisztában az ingatlanban való érdekeltségükkel.
Végül a quitclaim deed aligha minősül okiratnak, mivel technikailag nem közvetít semmit. Ehelyett inkább felmentés, mint bármi más. A kilépési okirat aláírásával az aláíró tulajdonképpen elengedi, vagy lemond minden tulajdonjogi igényéről az átvevőnek. Ez a lemondás hasonló a “félreálláshoz”; egyáltalán nem jelent tényleges tulajdonjog-átruházást vagy -átruházást. Emiatt a legtöbb jogkezelő cég nem fog hitelt adni a tulajdonjogi láncolatban található quitclaim okiratoknak, és az ingatlanértékesítés lezárása előtt korrekciós intézkedéseket kell tenni.
Az a személy, aki tulajdonjogot kíván szerezni egy ingatlanra, jól teszi, ha elkerüli a gyakran ajánlott “gyors követelés” okiratot, és ehelyett tényleges garanciális okiratot kér az adományozótól. Ez, párosulva egy jó hírű jogtársaság által kiállított jogbiztosítással, amely teljes körű keresést végzett az ingatlan tulajdonjogi nyilvántartásában, a legnagyobb biztonságot nyújtja a kedvezményezettnek, megkönnyítve az ingatlan tulajdonjogának sok boldog évét.
Kapcsolat Rattikin & Rattikin, LLP
Jeffrey A. Rattikin egy AV Pre-eminent minősítésű ügyvéd, a Texas Board of Legal Specialization által a Lakossági Ingatlanjogban tanúsított. Rattikin úr több mint 28 éve nyújt ügyleti jogi szolgáltatásokat ügyfeleinek Texas államban, hangsúlyt fektetve az ingatlan-, üzleti és tulajdonjogra. Rattikin úr továbbra is új jogi határokat határoz meg azáltal, hogy a technológia beépítésével javítja az ügyvéd-ügyfél élményt, amit cégének innovatív weboldalai, a www.rattikinlaw.com és a www.texaslegaldocs.com is bizonyítanak.
