Mennyibe kerül egy ház felújítása és javítása?

Második frissítés: 2021. március 18. Mark Ferguson

Megjavítok egy csomó házat, legyen az a személyes házam, a bérleményeim vagy a fix and flips. Amikor kijavítok egy házat, nem úgy értem, hogy magam végzem el a munkát; egy vállalkozóval végeztetem el helyettem. A legnehezebb része egy ház felújításának az, hogy találjak egy jó vállalkozót, és megbecsüljem, mennyibe kerül a javítás. A javítások költségeit nem könnyű megbecsülni, de ez a cikk fogalmat ad arról, hogy a javítások mennyibe fognak kerülni. A javítási költségek a felhasznált termékek minőségétől, attól, hogy mennyi a munkadíj az Ön területén és az Ön által használt vállalkozótól függően változnak.

Forrás a 2021-es javítási árakról!

Ezt a cikket még azelőtt írtam, hogy a covid elérte volna a világot. Feltételezhetnénk, hogy a covid csökkenteni fogja a javítási árakat, de ennek éppen az ellenkezője történt. A javítási költségek az egekbe szöktek. Sok gyártó cég, amely anyagokat gyártott, bezárt vagy csökkentette a termelést, miközben az emberek ugyanakkor otthon maradtak és befejezték az átalakítási projekteket! A faanyag, a szigetelés, az ablakok, az ajtók stb. ára sokkal magasabb lett.

Remélem, hogy a piac hamarosan korrigálja magát, de az itt felsorolt árak nagy részét veheti, és a költségek növekedésének köszönhetően 20-40 százalékkal növelheti.

Miért vesz meg valamit, amin dolgozni kell?

Az általam vásárolt házak szinte mindegyikén dolgozni kell, és néhányon nagyon sokat kell dolgozni. Szívesen vennék olyan házakat, amelyek remek állapotban vannak, de olyan házakat szeretnék vásárolni, amelyek jó áron vannak. Ahhoz, hogy jó üzletet kössön, általában olyan házakat kell vásárolnia, amelyek valamilyen javításra szorulnak, mert kevesebb olyan vevő van, aki megveszi ezeket a házakat. Ha egy ház sok javítást igényel, a legtöbb vásárló nem biztos, hogy képes lesz hitelt felvenni arra a házra. Minél kevesebb vevő van egy házra, annál jobb üzletet lehet kötni. Egy ház javításához készpénzre is szükség van, ami tovább csökkenti azoknak a számát, akik meg tudják vásárolni a munkára szoruló házakat. Sokan nem akarnak bajlódni a javítások elvégzésével vagy a javítások elvégzésére vállalkozót találni, ami tovább csökkenti a munkát igénylő házak vásárlóinak számát.

Még akkor is, ha olyan házat vásárol, amely nagyszerű állapotban van, valamikor munkára lesz szüksége. A berendezési tárgyak elavulhatnak, a belső vagy külső festésre lehet szükség, és a dolgok végül elromlanak.

Az alábbiakban egy videót mutatunk be egy házról, amelyet megfordítottunk, és arról, hogy mennyibe került a javítás:

Mennyibe kerül a festés?

Amikor egy házat javítok, mindig lefestem a házat és kicserélem a padlóburkolatokat, kivéve, ha ezek az elemek most készültek. A házfestés költségei az utóbbi években nagyon megnőttek, mert a festék ára megnőtt, és a munkaerő is megnőtt. Egy ház belső festésének költségei körülbelül 1,50-2,00 dollár négyzetméterenként. Egy 1500 négyzetméteres ház esetében a belső festés körülbelül 2200 dollárba kerül. Ez magában foglalja a díszlécek fehérre festését és a falak más színűre, például bézsre vagy szürkére festését.

A ház külső festése többe kerül, mert a festék drágább, több előkészítő munkára van szükség, és az időjárásnak is jónak kell lennie. Egy ház külső festése a ház összetettségétől és állapotától függően négyzetméterenként 3,00 dollárba vagy még többe kerülhet. Ha egy ház hámló festékkel rendelkezik, sokkal többe fog kerülni a lekaparás és a felület előkészítése az új festékhez. Ha egy házon ólomtartalmú festék van, a költségek sokkal magasabbak lehetnek a régi festék eltávolításához szükséges előkészítési és tisztítási munkálatok miatt. A vállalkozónak vagy a festőnek képesítéssel kell rendelkeznie az ólomalapú festék eltávolítására, különben a kormány hatalmas bírságokat szabhat ki rájuk.

Mennyibe kerül a padlóburkolat?

A padlóburkolat cseréjekor szinte mindig szőnyeget használok a lakótérben, a konyhában és a fürdőszobában pedig vinilt vagy csempét. Ha egy házban keményfa van, akkor újrafényezem a keményfát, de a költségek miatt nem adok hozzá vagy cserélek keményfát. Háromszor annyiba kerül, mint a szőnyeg, ha keményfapadlót fektetünk le. Nekem egy 1500 négyzetméteres házban a szőnyeg lecserélése körülbelül 3000-3500 dollárba kerül. A vinil vagy csempe további 500-1000 dollárba kerül a konyhában és a fürdőszobában. Ezek a költségek középkategóriás anyagokra vonatkoznak, amelyek szépen néznek ki és tartósak, de nem kerülnek egy vagyonba.

Ha egy házban már van keményfa, akkor mindent megteszek, hogy újrafesszem, mert az újrafestés olcsóbb, mint új szőnyeget telepíteni. Én is szeretem a keményfa padló megjelenését, és a vevők is szeretik. Egy 1500 négyzetméteres házat, amely nagyrészt keményfa, körülbelül 2000 dollárért újra fel tudok dolgozni.

Most már laminált vagy vinil deszkapadlót is használunk, mivel a minőség javult, és ha helyesen van beépítve, tartós.

Mennyibe kerülnek a lámpatestek?

A másik nagyszerű frissítés egy házban a világító- és vízvezeték-szerelvények cseréje. Egy ház vadonatúj lámpákkal, ajtókilincsekkel és csaptelepekkel, amelyek mind megegyeznek, átalakíthat egy otthont. Szeretek antik bronzot használni, de használtunk már csiszolt nikkelt is. A lámpatestek olyan olcsók, mint 2 darab 20 dollárért egy alap hálószobai és fürdőszobai lámpa. Egy szép csillár 150 dollár alatt megvásárolható, akárcsak egy szép mennyezeti ventilátor. Az ajtókilincsek a stílustól függően 20 dollár vagy kevesebb, a csaptelepek pedig 35 és 150 dollár között mozognak. Egy egész ház esetében a lámpákat, kilincseket és csaptelepeket körülbelül 1200 dollárért cserélheti ki telepítve.

Mennyibe kerülnek a készülékek?

Egy másik módja annak, hogy egy ház jól nézzen ki, az új készülékek hozzáadása. Mi rozsdamentes acélból készült készülékeket teszünk a házainkba. 500-600 dollárért kapok egy tűzhelyet, 300 dollárért egy mosogatógépet és 250 dollárért egy mikrohullámú sütőt. Általában nem veszek hűtőszekrényt a flipjeimhez, és a bérleményeimhez esetleg használt készülékeket veszek a Craigslistről. A készülékek óriási különbséget jelentenek a konyha megjelenésében, még akkor is, ha a szekrények elavultak.

Mennyibe kerülnek a kozmetikai javítások?

Ha az összes fent említett munkát elvégzed, és az otthonod többi része tisztességes állapotban van, hatalmas különbség lesz a megjelenésben és a hangulatban. Szinte mindig minden javítást elvégzek, amit minden javításnál és flipnél megbeszéltem. A bérleményeimnél általában a legtöbb ilyen javítást elvégzem, de ha egy ház tisztességes állapotban van, kevesebbel is megúszhatom. Itt vannak a teljes költségek egy 1,500 négyzetméteres ház kozmetikai felújítására:

Új belső festék: 2,200 dollár

Új padlóburkolatok: 4,500 dollár

Új berendezési tárgyak:

Amikor felújítasz egy otthont, az szinte mindig többe kerül, mint gondolnád, ezért készülj fel arra, hogy többet fogsz költeni, mint amennyit kiszámoltál. Nagyon ritka, hogy valaha is kevesebbet költök 10 000 dollárnál bármelyik házra, amit kijavítok, mert általában sok apró dolog van, amit szintén meg kell javítani. A gipszkarton lyukak, a konnektorok burkolata, a tereprendezés és még sok más dolog növeli a költségeket. Az is ritka, hogy nincs több nagyobb javítanivalóm.

Mennyibe kerülnek a nagyobb javítások?

A javítások a flipjeimen és a bérleményeken az alapvető kozmetikától a masszív átalakításig terjednek. Itt vannak más gyakori javítások, amelyeket házakon végzünk, és azok költségei.

• Konyhák: A konyha cseréje nem olyan drága, mint gondolnánk. Egy alap konyhát, beleértve a szekrényeket, a munkalapokat és a mosogatót, 2500 dollárért vagy annál kevesebb anyagból ki tudok cserélni. A munkadíj hozzáadása után jóval 5000 dollár alatt kicserélhet egy konyhát.
• Fürdőszobák: A fürdők lehetnek bélmunkák vagy egy egyszerű hiúság csere. Egy teljes kibelezés esetén általában kevesebb, mint 3000 dollárért el tudom végezni a munkát. A hiúság, a WC és a kád körülvevőjének cseréje kevesebb, mint 1000 dollárért elvégezhető.
• Tető:
• Elektromos: Az elektromos javítások nagymértékben változhatnak attól függően, hogy mit kell csinálni. A kisebb javítások pár száz dollárba kerülhetnek, vagy a nagyobb újrahuzalozások akár 5000 dollárba is kerülhetnek. Fontos, hogy minden elektromos problémát ellenőriztessünk, hogy lássuk, mennyire komolyak.
• Vízvezeték: A vízvezeték-szerelés hasonló az elektromoshoz. Egy kisebb munka nagyon olcsó lehet, de egy ház újracsövezése 5000 dollárba vagy még többe kerülhet.
• Csatorna: A csatornavezetékek cseréje nagyon drága lehet. Szerencsére még soha nem kellett cserélnem egyet sem, de egy vezeték cseréje 3000 és 10 000 dollár között lehet.
• Alapítvány: A legtöbb alapítványi javítás nem szórakoztató. Sok probléma van a leülepedéstől, a vízszivárgástól, az osztályozási problémáktól vagy a szerkezeti problémáktól. Ha vízproblémái vannak a pincében vagy a kúszótérben, az lehet egy nagyobb alapítványi probléma, amely 10 000 dollár vagy annál több, vagy egy egyszerű osztályozási probléma, amelyet néhány földmunka javít.
• Ablakok: Azért cserélünk ki sok ablakot, mert állandóan régebbi házakat vásárolunk. Az egyszerű vinilablakok esetében a vállalkozóim általában 300 dollárt számolnak fel ablakonként az anyagért és a beszerelésért.
• Ajtók: Mi is sok belső ajtót cserélünk. A hatlapos fehér ajtók nagyon szépen mutatnak egy otthonban. Az ajtók beszerelése általában 100-150 dollárba kerül ajtónként.
• Stukkó és iparvágány: Ritkán cserélem ki a házak burkolatát, de alkalmanként már megtettem. Vadonatúj stukkót teszek egy fix and flip-re, amely körülbelül 8500 dollárba kerül egy 1250 négyzetméteres házért. A fa iparvágány cseréje olcsóbb, de akkor meg kell festeni a fa iparvágányt. A legtöbb esetben a stukkónál kevesebbért is újra lehet oldalfalazni és festeni egy házat.
• Gipszkarton/lemezkő: A régi házaknál sok vakolatot és rossz gipszkartont látok. A vadonatúj gipszkarton sokkal jobban mutat egy régi házat, mint az egyenetlen, omladozó vakolat. Egy nemrégiben történt felújításnál egy gipszkartonozó szakember körülbelül 3000 dollárt számolt fel három szoba falainak és mennyezetének megcsinálásáért, amelyek összesen körülbelül 500 négyzetmétert tettek ki.
• Kályha/melegvízmelegítő: Az idén egy vadonatúj, kényszerített levegős kazánrendszert szereltettem be kb. 5000 dollárért. Csak a kemence cseréje körülbelül 2500 dollár, a melegvíz-bojler pedig körülbelül 800 dollár.

Mennyit költök az átalakításaimra?

A legutóbbi javításom és flipem, amelyet hamarosan eladásra bocsátok, körülbelül 18 000 dollárt költöttem az átalakításra. Ez magában foglalta a belső és külső festés, új szőnyeg, új ajtók, új díszítés, néhány elektromos munka, néhány új gipszkarton, szemét ki, tereprendezés munka és sok kis javítások. Egy olyan szaltónál, ahol hamarosan elkezdődik a munka, több mint 50 000 dollárt fogok költeni a javításokra. Ennek a háznak új vízvezetékekre, új elektromos vezetékekre, új festékre van szüksége mindenhol, új iparvágányra, új ablakokra, új ajtókra, új gipszkartonra, új fürdőkre, új konyhára, új padlóra, új berendezési tárgyakra, új díszítésre és még sok másra.

Hol vásároljak anyagokat a házak javításához?

A Home Depot-ban vásárolok a legtöbb anyagot, beleértve a berendezési tárgyakat, ajtókat, ablakokat, kilincseket, konyhákat, fürdőket és minden apróságot. Van egy profi számlám a Home Depot-nál, amivel hatalmas kedvezményeket kapok az anyagokból, amiket a flipekhez és a bérbeadásokhoz vásárolunk.

Következtetés

Egy ház felújítása nem kerül 50 000 vagy 100 000 dollárba az alapvető kozmetikai javításokért. Látom a tévében az 50.000 dollárba kerülő konyhafelújításokat, és nem hiszek a szememnek és a fülemnek! Még akkor sem szabad 50 000 dollárt költeni egy konyhára, ha az nem egy millió dolláros házban van, még akkor sem, ha olyan csúcskategóriás anyagokat használunk, mint a gránitpultok és az egyedi szekrények. A javítások gyorsan összeadódhatnak az átalakításoknál, és én mindig körülbelül 5000 dollárral több költséggel számolok, mint amennyit az ismeretlenek miatt tervezek költeni. Keressen egy nagyszerű vállalkozót, győződjön meg róla, hogy az a vállalkozó elvégzi a munkáját, és keresse meg a legjobb árakat, hogy a költségeket alacsonyan tartsa. Ne feledje, hogy ezek a költségek az, amit én fizetek a házak javításáért a területemen. Ha Ön egy drága városban él, a költségei jelentősen magasabbak lehetnek.

A könyvem Fix and Flip Your Way to Financial Freedom (Javítsd meg és fordítsd meg az utadat a pénzügyi szabadsághoz) átnézi, hogy pontosan hogyan fordítok ingatlanokat. Kitér arra, hogyan keressünk ajánlatokat, hogyan finanszírozzuk az ingatlanokat, milyen javításokat végezzünk, és hogyan forgalmazzuk a kész flipeket! Paperback és ebook formában is elérhető az Amazonon.