The Risks Of Real Estate Crowdfunding Investing

Il crowdfunding immobiliare sta diventando sempre più un’alternativa popolare ai REITs per gli investitori individuali che cercano esposizione immobiliare. Come abbiamo visto nella flessione del mercato azionario di marzo 2020, i REIT negoziati pubblicamente sono diminuiti anche più delle azioni. Ma ci sono rischi di crowdfunding immobiliare di cui essere consapevoli.

Gli argomenti a favore del crowdfunding immobiliare sono tipicamente i seguenti:

• Le loro offerte forniscono rendimenti aggiustati al rischio più alti
• Gli asset del crowdfunding non sono correlati ai mercati azionari e sono quindi più stabili dei REIT.
• Gli investitori possono investire più precisamente in certi stati e tipi di immobili, ad es. Gli investitori possono investire più precisamente in determinati stati e tipi di immobili, ad esempio: multi-familiari, uffici commerciali, debito, azioni
• Le commissioni sono generalmente più basse rispetto ai fondi immobiliari privati
• Gli immobili commerciali e multifamiliari hanno ottenuto risultati migliori rispetto a quelli residenziali

Perché credo che ci sia un enorme valore nel cuore dell’America (città non costiere dove i prezzi stanno diminuendo). Le valutazioni sono molto più economiche e i rendimenti netti degli affitti sono molto più alti.

Ma nonostante il mio ottimismo, parliamo dei rischi di cui tutti dovremmo essere consapevoli. Non ci sono rendimenti di investimento garantiti, tranne i rendimenti nei CD, mercati monetari, Treasuries, e pagando il debito.

Real Estate Crowdfunding Risks

Real Estate Crowdfunding Risk #1: Limiti della due diligence

La maggior parte dei siti web di crowdfunding si rivolge direttamente ai singoli investitori che non sono esperti di investimenti immobiliari commerciali o di finanza in generale. Il problema è che senza queste competenze specialistiche, come si suppone che si possa valutare correttamente un dato affare su un sito web di crowdfunding immobiliare? È semplicemente impossibile. Dovete quindi riporre la vostra fiducia nella piattaforma di crowdfunding immobiliare per valutare correttamente ogni affare.

E anche se siete esperti e capite l’investimento immobiliare, vi mancherà soprattutto la conoscenza del mercato locale per prendere decisioni a livello di proprietà. Gli investitori immobiliari hanno bisogno di specializzarsi per una data regione o città per riuscire davvero a identificare le migliori offerte. Non sarete certamente in grado di eseguire una due diligence di buona qualità su un edificio per uffici situato a Denver se risiedete a Dallas e avete una conoscenza limitata del mercato di Denver.

D’altra parte, quando si investe in REITs, non è necessario fare alcuna decisione di investimento a livello di proprietà. Si investe direttamente in un portafoglio ben diversificato e i manager professionisti si occupano poi delle decisioni di investimento immobiliare sottostanti.

Sotto c’è l’imbuto di Fundrise dove solo il 5% degli affari viene approvato per l’investimento sulla loro piattaforma. Il rischio più evidente è semplicemente la frode, che lo sponsor non è chi dice di essere e sta per rubare i tuoi soldi. Questo è il motivo per cui ho incontrato proattivamente le persone di Fundrise per guardarle negli occhi, sentire il loro “perché” e fare una valutazione adeguata. Anche loro hanno sede a SF come me.

Rischio #2 del Real Estate Crowdfunding: Investimento non garantito

Gli investimenti immobiliari in crowdfunding sono generalmente investimenti non garantiti, il che significa che se, diciamo, la piattaforma dovesse fallire, gli investitori potrebbero perdere il loro capitale. Mentre la maggior parte degli investitori sono consapevoli del rischio, la natura della sicurezza degli investimenti potrebbe cambiare, e gli avvocati dicono che gli investitori dovrebbero tenere d’occhio questo punto.

La soluzione ad una piattaforma di crowdfunding immobiliare come Fundrise che va sotto è l’assunzione di una banca terza che agisce come custode di tutti i beni. Per esempio, Pershing ha più di un trilione di asset gestiti e non va da nessuna parte anche se lo fa una piattaforma REC.

Almeno con il crowdfunding immobiliare, se ci sono tempi difficili, c’è l’asset immobiliare sottostante che può essere risolto, a differenza del prestito di denaro alle persone tramite P2P.

Real Estate Crowdfunding Risk #3: Lack of Understanding

Gli investitori hanno bisogno di capire i diversi tipi di rischi associati agli investimenti in equity rispetto a quelli in debito e i diversi tipi di opzioni di investimento sotto ognuno di questi ombrelli. L’equità è più rischiosa nel senso che potresti perdere tutti i tuoi soldi più facilmente di quanto potresti con il debito.

Comprendere la struttura dell’affare, quando vengono ripagati, come vengono ripagati, quanto verranno ripagati sono tutti elementi chiave. È importante che tutti passino del tempo a leggere tutti i documenti sulla piattaforma di crowdfunding immobiliare.

Parte di questo processo di accelerazione dei termini dell’affare è ottenere una comprensione fondamentale se l’investimento di capitale o di debito è giusto per il singolo investitore, dicono gli avvocati.

Non solo si dovrebbero leggere tutte le ricerche fornite sulla piattaforma, ma si dovrebbe fare ulteriore diligenza su internet e chiedere alle persone che vivono nella loro zona le loro opinioni sulla crescita del lavoro, la crescita economica, ecc.

Suggerisco a tutti di leggere le mie linee guida per gli investimenti in crowdfunding immobiliare per diventare un investitore migliore.

Rischio del crowdfunding immobiliare #4: Alto rapporto prestito-valore

È fondamentale per gli investitori considerare il rapporto prestito-valore per le operazioni di debito ed evitare rapporti elevati. Più alto è il rapporto prestito-valore, maggiore è il rischio che l’investitore possa perdere una quantità significativa del suo investimento principale in una crisi. Per esempio, un LTV del 95% significa che se i prezzi scendono del 5%, l’investitore perde il 100% del suo capitale.

La chiave è diversificare i vostri investimenti in crowdfunding immobiliare. Dato che i minimi sono spesso bassi come $5.000, è molto più facile costruire un portafoglio immobiliare diversificato.

Se vuoi comprare il prezzo mediano della casa a NYC di $1.2M, dovresti trovare un anticipo di $240.000 e poi prendere un mutuo di quasi $1M! Questo è un enorme rischio di concentrazione. Con 240.000 dollari, si potrebbe facilmente costruire un portafoglio di crowdfunding immobiliare di 20 proprietà per ridurre il rischio.

È necessario determinare se si vuole investire in debito o in azioni immobiliari. L’equity ha un potenziale di guadagno più alto, ma un rischio maggiore. Il debito ha un vantaggio inferiore, ma meno rischio.

Rischio del Real Estate Crowdfunding #5: Regolazione del governo

Dato che l’industria è decollata con il passaggio del JOBS Act nel 2012, il crowdfunding immobiliare è ancora relativamente nuovo. Il governo è generalmente nell’interesse di proteggere il consumatore da rischi e frodi. Pertanto, una maggiore regolamentazione del governo è generalmente buona.

Tuttavia, troppa regolamentazione del governo rallenta l’innovazione e può aumentare le tasse per l’investitore finale. La mia scommessa è che il governo allenta la sua definizione di investitore accreditato. In questo modo più persone possono partecipare a operazioni di crowdfunding immobiliare. Ma il governo potrebbe anche aumentare i requisiti di chi è definito come un investitore accreditato.

Rischio del crowdfunding immobiliare #6: Rischio della piattaforma

C’è il rischio che la piattaforma di crowdfunding immobiliare possa chiudere poiché la maggior parte non è positiva per il flusso di cassa. Se la piattaforma chiude, i vostri investimenti dovrebbero essere protetti. Gli investitori della piattaforma non hanno un pegno sui vostri investimenti nei vostri rispettivi affari immobiliari. Tu sei un investitore in affari immobiliari, non la società di crowdfunding immobiliare stessa.

Tuttavia, è probabile che ci sia qualche interruzione mentre i singoli investimenti vengono trasferiti a un amministratore del fondo. I team di copertura responsabili del follow-up con gli sponsor potrebbero anche ridursi.

Se volete investire sulla piattaforma, assicuratevi che vi spieghino cosa succede ai vostri investimenti nel caso in cui la loro azienda fallisca. Inoltre, si prega di fare ricerche sul loro ultimo round di finanziamento aziendale per vedere quanto tempo di una pista hanno per sopravvivere.

CrowdStreet, il mio mercato immobiliare preferito per gli investitori accreditati ha un modello in cui i suoi investitori investono direttamente con lo sponsor. In questo modo, gli investitori bypassano la maggior parte del rischio della piattaforma di CrowdStreet. Tuttavia, è necessario ovviamente ricercare più a fondo lo sponsor.

I rischi fanno parte dell’investimento immobiliare

Il crowdfunding immobiliare ha finora reso tra il 9% – 15% dal 2012. Ma il loro tempismo non potrebbe essere migliore visto che i prezzi degli immobili hanno toccato il fondo intorno al 2011-2012 dopo la crisi finanziaria del 2008-2009.

Ora gli immobili delle città costiere sono costosi e si stanno raffreddando. I rischi di crowdfunding immobiliare stanno crescendo lì. Tuttavia, l’immobiliare Heartland continua a fare abbastanza bene. Le persone si stanno spostando in aree a basso costo del paese e lavorano in remoto. L’aumento del lavoro da casa a causa della pandemia e delle chiusure dovrebbe aumentare lo spostamento demografico verso le aree a basso costo del paese.

Sto scommettendo che il crowdfunding immobiliare consente una quantità enorme di nuovi capitali nelle regioni a basso costo del paese. Ho messo i miei soldi dove la mia bocca era e ho venduto una proprietà in affitto SF nel 2017 per 30X affitto lordo annuo. Con il ricavato, ho reinvestito 550.000 dollari nel crowdfunding immobiliare per approfittare di valutazioni più basse e rendimenti netti più elevati nelle città non costiere.

Di seguito il mio cruscotto di crowdfunding immobiliare che mostra 291.054,81 dollari di rendimenti finora da 810.000 dollari di capitale investito.

Per coloro che possono scegliere gli investimenti giusti ora, dovrebbero vedere una bella ricompensa in futuro. In alternativa, si può semplicemente investire in un eREIT focalizzato per ottenere esposizione.

Investire solo sulle migliori piattaforme

Con il crowdfunding immobiliare, non è necessario rischiare 100.000 dollari o più per investire in immobili commerciali. Invece, è possibile investire per importi molto più bassi come 5.000 dollari. I rischi del crowdfunding immobiliare possono essere minimizzati investendo con le piattaforme giuste. Esse sono:

1) Fundrise, fondata nel 2012 e disponibile per investitori accreditati e non accreditati. Ho lavorato con Fundrise fin dai primi anni, e mi hanno costantemente impressionato con la loro innovazione. Sono pionieri del prodotto eREIT. Più recentemente, sono stati i primi a lanciare un Opportunity Fund nel crowdfunding immobiliare. I fondi di opportunità esistono per approfittare delle nuove leggi fiscali.

2) CrowdStreet: CrowdStreet, con sede a Portland, è stata fondata nel 2014 e concentra i suoi affari in città di 18 ore, città secondarie che sono più economiche e possono avere un maggiore potenziale di crescita. La piattaforma è principalmente per gli investitori accreditati che cercano modi per toccare il mercato medio. Crowdstreet si concentra su città di 18 ore per le loro opportunità di investimento.

Entrambe queste piattaforme sono tra le più antiche e grandi piattaforme di crowdfunding immobiliare oggi. Hanno i migliori mercati e la più forte sottoscrizione delle offerte.

Gli investitori dovrebbero considerare attentamente i propri obiettivi di investimento quando valutano la gamma di opportunità immobiliari che sono disponibili. I rischi del crowdfunding immobiliare sono reali e non dovrebbero essere ignorati. È importante rivedere il materiale completo dell’offerta per ogni investimento che si sta valutando.

Informazioni sull’autore

Sam ha iniziato Financial Samurai nel 2009 come un modo per dare un senso alla crisi finanziaria. Ha passato i successivi 13 anni a lavorare presso Goldman Sachs e Credit Suisse. Sam ha frequentato il College of William & Mary per la laurea e la UC Berkeley per la b-school. Possiede proprietà a San Francisco, Lake Tahoe e Honolulu e ha 810.000 dollari investiti nel crowdfunding immobiliare. Nel 2012, Sam è stato in grado di andare in pensione all’età di 34 anni in gran parte grazie ai suoi investimenti.