Een van de meest raadselachtige kwesties waarmee Texaanse consumenten worden geconfronteerd wanneer zij proberen een overdracht van onroerend goed te documenteren, is de vraag welk type overdrachtsakte geschikt is om te gebruiken. Generaties lang hebben goedbedoelende adviseurs onwetend hun vragenstellers op een dwaalspoor gebracht door een goed gecirculeerde, maar uiterst onjuiste mantra te herhalen: om de titel van onroerend goed over te dragen, moet de verkoper de koper een quitclaim-akte geven, vaak verkeerd uitgesproken als een quickclaim of quick claim-akte. Ontelbare keren hebben consumenten contact opgenomen met mijn kantoor met de vraag om een dergelijk document, bewerende dat de county griffie van het gerechtsgebouw adviseerde hen om dit document te gebruiken. En het slechte advies is niet beperkt tot het niet-advocaat publiek. Vele, vele echtscheidingsadvocaten en probate advocaten onderwerpen hun cliënten routinematig aan mogelijke eigendomsproblemen door quitclaim akten op te nemen in hun werkproducten. Hoe dergelijke verkeerde informatie en misbruik zo wijdverbreid is geworden, is een mysterie; de Texaanse wet is echter heel duidelijk dat in de meeste gevallen een quitclaim-akte niet geschikt is, en tot toekomstige problemen kan leiden.
In Texas zijn er in principe vier hoofdtypen akten: een algemene garantieakte, een speciale garantieakte, een akte zonder garantie en een quitclaim-akte. De verschillen tussen hen zijn diepgaand, en het type gebruikt blijft van invloed op beide partijen lang na de overdracht plaatsvindt.
Maar terug naar de basis. Om geldig over te dragen titel aan onroerend goed in Texas, moet een concessieverlener een akte op het onroerend goed in de voorkant van een notaris publiek. De akte moet worden voorgelegd aan en aanvaard door de begunstigde, en het moet worden ingediend bij de griffie van het graafschap kantoor om het publiek op de hoogte van de overdracht. Het niet indienen van de akte kan het onroerend goed onderwerpen aan toekomstige claims van andere partijen.
Het meest gebruikelijk, een concessieverlener geeft een algemene garantie akte. Deze fundamentele nietje van Texas onroerend goed recht dient om de titel over te dragen aan de begunstigde, en bevat een volledige garantie van titel, waarbij de concessieverlener garandeert aan de begunstigde dat de titel van het pand is vrij en vrij van alle andere claims. Het is duidelijk dat een dergelijke akte, die ruime garanties bevat, de begunstigde de beste bescherming biedt.
In bepaalde situaties kan het echter voorkomen dat de cedent zich niet op zijn gemak voelt bij het geven van dergelijke ruime garanties aan de begunstigde. Misschien zijn ze niet zeker over de status van de titel voorafgaand aan hun eigendom, of ze liever de begunstigde vertrouwen op de titel verzekering die door een titel bedrijf om eventuele verleden titel kwesties te dekken. In dergelijke gevallen kan een cedent ervoor kiezen om alleen een speciale garantieakte te verstrekken. Ondanks de implicaties van de naam, is een speciale garantie akte eigenlijk meer beperkt dan een algemene garantie akte, in die zin dat het garandeert dat de titel vrij is van andere vorderingen alleen gedurende de periode van eigendom van de cedent. Een speciale garantie akte biedt geen bescherming voor vorderingen die zijn ontstaan voorafgaand aan de eigendom van de concessieverlener.
Als om welke reden dan ook een concessieverlener zich niet comfortabel voelt met het maken van enige garanties van titel in het geheel, kan een akte zonder garantie worden opgesteld. Een dergelijk document wordt echter niet geadviseerd, en een cedent zou een dergelijke akte slechts als laatste redmiddel aanvaarden. Dit type akte wordt meestal gebruikt om op te helderen verleden titel problemen, zoals onlangs gevonden erfgenamen in de keten van titel die waren niet eens bewust van hun belang in het onroerend goed.
Ten slotte een quitclaim akte is nauwelijks een akte op alle, in dat technisch, het niet iets over te dragen. In plaats daarvan, het is meer van een release dan iets anders. Bij het verlijden van een akte van afstand doet de ondertekenaar in feite afstand, of ziet af, van elke aanspraak op eigendom aan de verkrijger. Dit afstand doen is vergelijkbaar met “een stap opzij”; het komt niet neer op een feitelijke overdracht of overdracht van eigendom. Om deze reden, zullen de meeste titel bedrijven geen geloof hechten aan quitclaim akten gevonden in een keten van titel, en corrigerende maatregelen moeten worden genomen voordat een verkoop van onroerend goed kan worden gesloten.
Een persoon die wenst te nemen titel op onroerend goed is goed geadviseerd om de vaak aanbevolen “quick-claim” akte te vermijden, en in plaats daarvan een werkelijke garantie akte van de concessieverlener te eisen. Dit, in combinatie met een titel verzekeringspolis uitgegeven door een gerenommeerde titel bedrijf dat heeft uitgevoerd een volledig onderzoek van het onroerend goed titel records, biedt een begunstigde van de meeste zekerheid, het vergemakkelijken van vele gelukkige jaren van onroerend goed eigendom.
Contact Rattikin & Rattikin, LLP
Jeffrey A. Rattikin is een AV Pre-eminent beoordeeld advocaat, Board -gecertificeerd in Residential Real Estate Law door de Texas Board of Legal Specialization. De heer Rattikin heeft meer dan 28 jaar juridische diensten verleend aan cliënten in de gehele staat Texas, waarbij hij de nadruk heeft gelegd op onroerend goed, bedrijfs- en eigendomsrecht. De heer Rattikin blijft nieuwe juridische grenzen definiëren door zijn integratie van technologie om de advocaat-cliënt ervaring te verbeteren, zoals blijkt uit de innovatieve websites van zijn bedrijf www.rattikinlaw.com en www.texaslegaldocs.com.
