Eigendomseigenaren willen weten of er een erfdienstbaarheid van nutsvoorziening op hun grond rust, en zo ja, wat hun eigendomsrechten zijn.
Als eigenaar van onroerend goed kunt u verschillende soorten nutsleidingen onder of over uw grond hebben lopen, zoals elektriciteits- of gasleidingen. Als deze lijnen bestaan, kan een nutsbedrijf ze bereiken als er een probleem is, zelfs als dat betekent dat u uw eigendom moet betreden om dit te doen. In andere gevallen hebben nutsbedrijven een specifiek recht, toegekend door uw akte, om een corridor op uw eigendom te gebruiken – gewoonlijk op een grenslijn of in de buurt van de omtrek van het eigendom – om elektriciteitspalen, leidingen of torens op te zetten.
Hier volgt wat u moet weten.
Erfenissen voor nutsvoorzieningen op eigendom
Het kan zijn dat er veel nutsleidingen naar uw huis lopen voor bepaalde diensten. Dit kunnen leidingen, pijpen, schotels, meters of tanks zijn voor:
- Electriciteit
- Gas
- Propaan
- Riolering
- Water
- Telefoon
- Internet en kabeltelevisie
- Satelliettelevisiebedrijven
- Nieuwe nutsbedrijven als de technologie verandert
Als u een van deze heeft, hebt u een erfdienstbaarheid omdat de bedrijven toegang hebben tot uw eigendom, bijvoorbeeld om een gebroken waterleiding of elektrische leidingen te repareren die tijdens een storm zijn gevallen. Als eigenaar geeft u deze bedrijven het recht om op uw eigendom te komen om deze leidingen of pijpen te onderhouden en repareren. U bent eigenaar van het land, maar zij hebben het recht om uw land te gebruiken om hun apparatuur te bereiken.
Eerfdienstbaarheden voor nutsvoorzieningen worden meestal in uw akte geschreven. Als u niet zeker weet of er een erfdienstbaarheid op uw eigendom, is het het beste om een titelonderzoek te doen om erachter te komen. Een erfdienstbaarheid van openbaar nut gaat mee over met het land, of “loopt mee met het land” – dat wil zeggen, als u uw huis verkoopt, koopt de volgende eigenaar uw huis en het land met de erfdienstbaarheid erop. Soms is er niets schriftelijk vastgelegd waaruit een erfdienstbaarheid van openbaar nut blijkt, maar een erfdienstbaarheid wordt meestal geïmpliceerd wanneer u een huis koopt dat wordt geleverd met stromend water, kabel, elektriciteit of gas, en andere nutsvoorzieningen.
Occasioneel kopen eigenaren van onroerend goed een huis met torens aan de rand van hun eigendom. Dit zijn meestal torens die met elkaar verbonden zijn door hoogspanningskabels. Als u deze enorme torens op het terrein ziet, controleert u uw akte om te zien of deze specifieke erfdienstbaarheid schriftelijk is vastgelegd.
Rechten van eigenaren
Eigenaren hebben rechten met betrekking tot hun erfdienstbaarheid van nutsvoorzieningen. De eigenaar is eigenaar van de grond met de erfdienstbaarheid en moet belasting betalen over het erfdienstbaar gebied. Meestal betalen de nutsbedrijven niets voor het gebruik van de erfdienstbaarheid.
Het nutsbedrijf heeft het recht om de grond te gebruiken voor onderhoud en reparatie van zijn leidingen, pijpen of apparatuur. Eigendomseigenaren kunnen een nutsbedrijf echter voor de rechter dagen als een bedrijf de erfdienstbaarheid misbruikt.
Als een nutsbedrijf bijvoorbeeld uw eigendom betreedt om de watermeter af te lezen en daarbij landschapsarchitectuur vernietigt, kunt u een schadeclaim indienen. U kunt ook vragen om een bevel of een straatverbod om ervoor te zorgen dat het nutsbedrijf toegang krijgt tot de meter zonder uw eigendom te vernietigen.
In veel gevallen, echter, tenzij het nutsbedrijf nalatig was of opzettelijk eigendom vernietigde, draagt de eigenaar van het onroerend goed de kosten van het vervangen van hun landschapsarchitectuur of wat het nutsbedrijf vernietigde. Soms helpt het om een advocaat te krijgen om met het bedrijf te onderhandelen in plaats van hen voor de rechter te brengen, vooral als het een klein of gemeentelijk bedrijf is, omdat ze misschien liever willen schikken dan te worden aangeklaagd.
Rechten van nutsbedrijven
Eigendomseigenaren hebben het recht om het land naar eigen goeddunken te gebruiken, inclusief het erfdienstbaarheidsterrein, zolang ze de erfdienstbaarheid zelf niet hinderen. Bijvoorbeeld, als er een schriftelijke erfdienstbaarheid is voor een bedrijf om een kleine gang langs uw eigendom te gebruiken om toegang te krijgen tot zijn apparatuur in de rug, kunt u er niets op bouwen of die gang belemmeren. Als u dat doet, kan het nutsbedrijf de obstructie verwijderen of zelfs vernietigen als het interfereert met de erfdienstbaarheid.
Dat betekent niet dat u geen hek kunt bouwen, of struiken of bloemen langs de grens planten, zolang ze de toegang van het nutsbedrijf tot hun apparatuur niet hinderen. Vergeet niet dat uw akte de nutsbedrijven toegang geeft wanneer dat nodig is, zodat ze u voor de rechter kunnen brengen – ze kunnen de rechter vragen om een bevel om u te stoppen met het blokkeren van de toegang tot uw eigendom voor het schenden van de erfdienstbaarheid.
Terwijl sommige erfdienstbaarheden vervallen, doen erfdienstbaarheden van nutsbedrijven dat meestal niet. Het is belangrijk om een titelonderzoek of controleer met de lokale kadaster afdeling voor het pand dat u wilt kopen om te bepalen of er een nutsdienst erfdienstbaarheid op. Als dat zo is, zorg er dan voor dat het iets is waar je mee kunt leven, want soms kunnen reparaties of onderhoud dagen of zelfs weken duren.
