Hoeveel kost het om een huis op te knappen en te repareren?

Laatst bijgewerkt op 18 maart 2021 door Mark Ferguson

Ik knap veel huizen op, of het nu gaat om mijn eigen huis, mijn huurhuizen of mijn fix-and-flips. Als ik een huis opknap bedoel ik niet dat ik het werk zelf doe; ik laat het door een aannemer doen. Het moeilijkste deel over het opknappen van een huis is het vinden van een goede aannemer en het schatten van hoeveel de reparaties zullen zijn. Het schatten van de kosten van reparaties is niet gemakkelijk te doen, maar dit artikel zal een idee geven van wat reparaties zullen kosten. Reparatiekosten zullen variëren op basis van de kwaliteit van de gebruikte producten, hoe hoog de arbeidskosten in uw omgeving zijn en de aannemer die u gebruikt.

Update over 2021 reparatieprijzen!

Ik schreef dit artikel voordat covid de wereld raakte. Je zou denken dat covid de prijzen van reparaties zou verlagen, maar het tegendeel is gebeurd. Reparatiekosten zijn omhoog geschoten. Veel productiebedrijven die materialen produceerden, sloten hun deuren of verminderden hun productie, terwijl tegelijkertijd mensen thuisbleven en verbouwingsprojecten voltooiden! De prijs van hout, isolatie, ramen, deuren, enz. is veel hoger geworden.

Ik hoop dat de markt zichzelf snel corrigeert, maar je kunt de meeste prijzen die ik hier noem nemen en er 20 tot 40 procent aan toevoegen dankzij de stijging van de kosten.

Waarom iets kopen dat werk nodig heeft?

Al bijna alle huizen die ik koop hebben werk nodig en sommige hebben veel werk nodig. Ik zou graag huizen kopen die in goede staat zijn, maar ik wil huizen kopen die een goede deal zijn. Om een goede deal te krijgen moet je meestal huizen kopen die op de een of andere manier gerepareerd moeten worden, omdat er minder kopers zijn die deze huizen willen kopen. Wanneer een huis veel reparaties nodig heeft, kunnen de meeste kopers geen lening krijgen voor dat huis. Hoe minder kopers voor een huis, hoe beter de deal die je kunt krijgen. Het kost ook geld om reparaties aan een huis uit te voeren, wat het aantal mensen dat huizen kan kopen waaraan gewerkt moet worden, nog verder vermindert. Veel mensen willen geen gedoe met het maken van reparaties of het vinden van een aannemer om de reparaties uit te voeren, die verder vermindert de kopers voor huizen die werk nodig hebben.

Zelfs als je koopt een huis dat is in grote vorm zal het werk nodig hebben op een bepaald punt. De armaturen kunnen verouderd raken, het interieur of exterieur kan verf nodig hebben en dingen gaan uiteindelijk kapot.

Hieronder is een video over een huis dat we hebben geflipt en hoeveel het kost om op te knappen:

Hoeveel kost het om te schilderen?

Wanneer ik een huis opknap, schilder ik altijd het huis en vervang ik de vloerbedekking, tenzij die items net waren gedaan. De kosten om een huis te schilderen zijn de laatste jaren sterk gestegen, omdat de verf duurder is geworden en de arbeidskosten ook zijn toegenomen. Mijn kosten om het interieur van een huis te schilderen zijn ongeveer $1.50 tot $2.00 per vierkante voet. Voor een huis van 1.500 vierkante meter kost het ongeveer 2.200 dollar om het interieur te schilderen. Dat is inclusief het wit schilderen van de sierstrips en het schilderen van de muren in een andere kleur zoals beige of grijs.

De buitenkant van een huis kost meer om te schilderen omdat de verf duurder is, er meer voorbereidend werk nodig is en het mooi weer moet zijn. Het schilderen van de buitenkant van een huis kan oplopen $ 3,00 per vierkante voet of meer, afhankelijk van de complexiteit en de toestand van het huis. Als een huis afbladderende verf heeft zal het veel meer kosten om het oppervlak af te schrapen en voor te bereiden op nieuwe verf. Als een huis loodhoudende verf heeft, kunnen de kosten nog veel hoger oplopen door de voorbereiding en het opruimen van de oude verf. Uw aannemer of schilder moet gecertificeerd zijn voor het verwijderen van loodhoudende verf of ze kunnen geconfronteerd worden met enorme boetes van de overheid.

Hoeveel kost vloerbedekking?

Als ik de vloerbedekking vervang, gebruik ik bijna altijd tapijt voor de woonvertrekken en vinyl of tegels voor de keukens en badkamers. Als een huis hardhout heeft zal ik het hardhout opnieuw afwerken, maar ik voeg geen hardhout toe of vervang het vanwege de kosten. Het kost drie keer zoveel als tapijt om hardhouten vloeren te installeren. Voor mij om het tapijt in een 1.500 vierkante voet huis te vervangen zal het ongeveer $3.000 tot $3.500 kosten geïnstalleerd. Vinyl of tegels kost nog eens $500 tot $1,000 voor de keuken en de badkamers. Deze kosten zijn voor de midden van de weg materialen die er mooi uitzien en zal duren, maar kosten geen fortuin.

Als een huis al hardhout zal ik mijn best doen om opnieuw af te werken, omdat overspuiten is goedkoper dan het installeren van nieuw tapijt. Ik hou ook van het uiterlijk van hardhouten vloeren en kopers houden ervan. Ik kan een huis van 1500 vierkante meter dat voornamelijk uit hardhout bestaat voor ongeveer $ 2.000 opnieuw afwerken.

We zullen ook laminaat of vinyl plankenvloer gebruiken nu de kwaliteit is verbeterd en het lang meegaat als het correct is geïnstalleerd.

Hoe duur zijn verlichtingsarmaturen?

Een andere grote update van een huis is het vervangen van de licht- en loodgietersarmaturen. Een huis met gloednieuwe lampen, deurklinken en kranen die allemaal bij elkaar passen, kan een huis transformeren. Ik gebruik graag antiek brons, maar we hebben ook geborsteld nikkel gebruikt. Verlichtingsarmaturen zijn zo goedkoop als 2 voor $20 voor een basis slaapkamer en badkamer lichten. Een mooie kroonluchter kan worden gekocht voor minder dan $ 150, evenals een mooie plafondventilator. Deurgrepen zijn $20 of minder afhankelijk van de stijl en kranen variëren van $35 tot $150. Voor een heel huis, kunt u de lichten, deurgrepen en kranen vervangen voor ongeveer $ 1.200 geïnstalleerd.

Hoeveel zijn apparaten?

Een andere manier om een huis er geweldig uit te laten zien, is door nieuwe apparaten toe te voegen. We zetten roestvrijstalen apparaten in onze huizen; ik kan een fornuis krijgen voor $ 500 tot $ 600, een vaatwasser voor $ 300 en een magnetron voor $ 250. Ik meestal niet kopen een koelkast voor mijn flips en voor mijn verhuur kan ik tweedehands apparaten te kopen van Craigslist. Apparaten maken een enorm verschil in het uiterlijk van een keuken, zelfs als de kasten gedateerd zijn.

Hoeveel zijn cosmetische reparaties?

Als je al het bovengenoemde werk doet en de rest van je huis in fatsoenlijke staat is, zal het een enorm verschil maken in de uitstraling en het gevoel. Ik doe bijna altijd alle reparaties die ik heb besproken op elke fix en flip. Met mijn huurhuizen, doe ik meestal de meeste van deze reparaties, maar als een huis in fatsoenlijke staat is kan ik wegkomen met minder. Hier zijn de totale kosten voor een cosmetische upgrade op een 1.500 vierkante voet huis:

Nieuw interieur verf: $ 2.200

Nieuwe vloerbedekking: $ 4.500

Nieuwe armaturen: $1.200

Nieuwe apparaten: $1.300

Totale kosten: $9.200

Wanneer je een huis opknapt kost het bijna altijd meer dan je denkt, dus wees voorbereid om meer uit te geven dan wat je berekent. Het komt zelden voor dat ik minder dan $10.000 uitgeef aan een huis dat ik opknap omdat er meestal veel kleine dingen zijn die ook gerepareerd moeten worden. Gaten in de gipsplaten, afdekplaatjes voor stopcontacten, tuinaanleg, en nog veel meer dingen zullen de kosten verhogen. Het is ook zeldzaam dat ik niet meer grote reparaties te voltooien.

Hoe veel zijn grote reparaties?

De reparaties op mijn flips en verhuur variëren van basis cosmetica tot een massale remodel. Hier zijn andere veel voorkomende reparaties die we maken op huizen en de kosten.

• Keukens: Het is niet zo duur als je zou denken om een keuken te vervangen. Ik kan een basis keuken te vervangen met inbegrip van kasten, werkbladen en spoelbak voor $ 2.500 in materialen of minder. Na het toevoegen van de arbeid kunt u een keuken te vervangen voor ver onder de $ 5.000.
• Baden: Baden kunnen worden gut banen of een eenvoudige ijdelheid vervanging. Voor een volledige gut job, kan ik meestal het werk gedaan te krijgen voor minder dan $ 3.000. Het vervangen van een badmeubel, toilet en badrand kan voor minder dan $1.000.
• Dak: Ik heb een geweldige dakdekker die het dak van een huis van 1500 vierkante meter zal vervangen voor ongeveer $ 6.000.
• Elektrisch: Elektrische reparaties kunnen sterk variëren op basis van wat er moet worden gedaan. Kleine reparaties kunnen een paar honderd dollar zijn of grote herbedrading banen kunnen $ 5.000 zijn. Het is belangrijk om eventuele elektrische problemen te laten controleren om te zien hoe ernstig ze zijn.
• Loodgieterswerk: Loodgieterswerk is vergelijkbaar met elektrisch. Een kleine klus kan heel goedkoop zijn, maar een huis opnieuw loodgieten kan $5.000 of meer kosten.
• Riool: Rioolleidingen kunnen erg duur zijn om te vervangen. Gelukkig heb ik er nog nooit een hoeven vervangen, maar het vervangen van een leiding kan $3.000 tot $10.000 kosten.
• Fundering: De meeste funderingsreparaties zijn niet leuk om mee om te gaan. Er zijn veel problemen van inklinking, waterlekkage, grading kwesties of structurele problemen. Als u water problemen in de kelder of kruipruimte kan het een groot funderingsprobleem dat $ 10.000 of meer of een eenvoudige nivellering probleem dat een aantal vuil werk zal fix.
• Windows: We eindigen met het vervangen van een heleboel ramen omdat we kopen oudere huizen de hele tijd. Voor vinyl ramen reken ik meestal $300 per raam aan mijn aannemers voor materiaal en installatie.
• Deuren: We vervangen ook veel binnendeuren. Zes panelen witte deuren maken een huis ziet er erg mooi. Deuren zijn meestal $ 100 tot $ 150 per deur geïnstalleerd.
• Stucco en bevelsiding: Ik vervang zelden de bevelsiding van een huis, maar ik heb bij gelegenheid. Ik ben het zetten van gloednieuwe stucwerk op een fix en flip dat kost ongeveer $ 8.500 voor een 1.250 vierkante meter huis. Vervanging van houten bevelsiding is goedkoper, maar je moet dan schilderen het hout bevelsiding. U kunt nog steeds re-side en verf een huis voor minder dan stucwerk in de meeste gevallen.
• Drywall / sheetrock: Bij oude huizen, zie ik veel gips en slechte gipsplaten. Gloednieuwe gipsplaat maakt een oud huis kijken zo veel beter dan ongelijkmatige afbrokkelende pleisterwerk. Op een recente flip, een gipsplaten specialist rekende ongeveer $ 3.000 om de muren en plafonds te doen in drie kamers die in totaal ongeveer 500 vierkante meter waren.
• Oven / warm water boiler: Ik had een gloednieuwe geforceerde lucht oven systeem geïnstalleerd voor ongeveer $ 5.000 dit jaar. Om alleen de oven te vervangen is ongeveer $ 2.500 en een warm water boiler ongeveer $ 800.

Hoeveel besteed ik aan mijn remodels?

Op mijn meest recente fix en flip dat op het punt staat te koop te worden gezet, heb ik ongeveer $ 18.000 besteed aan de remodel. Dat omvatte interieur en exterieur verf, nieuw tapijt, nieuwe deuren, nieuwe trim, een aantal elektrische werk, een aantal nieuwe gipsplaten, vuilnis buiten, landschapsarchitectuur werk en vele kleine fixes. Voor een ander huis, waar binnenkort aan gewerkt gaat worden, zal ik meer dan 50.000 dollar uitgeven aan reparaties. Dat huis heeft nieuw loodgieterswerk, nieuwe elektriciteit, nieuwe verf overal, gevelbekleding, nieuwe ramen, nieuwe deuren, nieuwe gipsplaten, nieuwe badkamers, nieuwe keuken, nieuwe vloeren, nieuwe armaturen, nieuwe trim en nog veel meer nodig.

Waar koop ik materialen om mijn huizen op te knappen?

Ik winkel bij Home Depot voor de meeste materialen, waaronder armaturen, deuren, ramen, deurklinken, keukens, badkamers, en al het kleine spul. Ik heb een pro-account bij Home Depot, waardoor ik enorme kortingen krijg op de materialen die we kopen voor flips en verhuur.

Conclusie

Het repareren van een huis kost geen $ 50.000 of $ 100.000 voor elementaire cosmetische reparaties. Ik zie keukenverbouwingen op televisie die $50.000 kosten en ik kan mijn ogen en oren niet geloven! Zelfs als u gebruik maakt van high-end materialen zoals granieten aanrecht en op maat gemaakte kasten moet je niet besteden $ 50.000 op een keuken, tenzij het in een miljoen-dollar huis. Reparaties kunnen snel optellen op remodels en ik verwacht altijd ongeveer $ 5.000 meer in de kosten die ik van plan te besteden als gevolg van onbekenden. Zoek een goede aannemer, zorg ervoor dat die aannemer zijn werk doet en winkel rond voor de beste prijzen om je kosten laag te houden. Onthoud dat deze kosten zijn wat ik betaal om huizen in mijn omgeving op te knappen. Als u in een dure stad woont, kunnen uw kosten aanzienlijk hoger zijn.

Mijn boek Fix and Flip Your Way to Financial Freedom, gaat over hoe precies ik flip eigenschappen. Het beslaat hoe om deals te vinden, financieren eigenschappen, welke reparaties te maken, en hoe de markt afgewerkt flips! Het is verkrijgbaar als paperback en ebook op Amazon.