First, the Headaches
Originally the pond was bevoorraad en vissen was toegestaan … maar de Taylors ontdekten al snel dat veel van hun jongere kampeerders aas meenamen in glazen potten, wat leidde tot gebroken glas en gesneden voeten. Joe kwam tot de ontdekking dat – als hij door zou gaan met het verlenen van visprivileges – hij ook een dure bijlage aan zijn verzekeringspolis zou moeten toevoegen. Daarom is vissen niet langer toegestaan op het kamp, hoewel het wel mogelijk is in vele nabijgelegen meren en beken.
Toen besloten de Taylors – in een poging wat extra geld in het laatje te brengen – een aantal boten te kopen en die aan kampeerders te verhuren … een zet die tot meer problemen leidde! Het lijkt erop dat sommige jongeren het leuk vonden om in de kleine vaartuigen te stoeien en roeispanen te breken … terwijl andere kampeerders klaagden dat de bootvaarders zich bemoeiden met de zwemmers. Nu is er nog maar één boot, voor noodgevallen.
Enige tijd later (en nog steeds in een poging om zijn camping te verbeteren) bouwde Joe een forse steiger van gebruikte elektriciteitspalen en nieuwe planken. De duikplanken hadden echter de neiging om te breken … en dat bracht de mogelijkheid van gebroken ledematen met zich mee. Het probleem werd opgelost met de bouw van een 12 voet hoog spring- en duikplatform, en nu heerst er relatieve rust aan de waterkant . …hoewel toezicht op de activiteiten nog steeds nodig is om ruw gedoe te beteugelen.
En over ruw gedoe gesproken… …als kampeerders luidruchtig worden, wordt hen gevraagd te zwijgen. Als dat niet lukt, geeft Joe ze een uur om in te pakken en weg te gaan … en zet persoonlijk herrieschoppers uit als dat nodig is.
Op een keer vond de zoon van de Taylors, Clayton, een kampeerder die de schors van een levende boom afhakte, en gaf de overtreder 20 minuten om het kamp te verlaten. Toen de man schreeuwde om zijn geld terug te krijgen, zei Clayton tegen hem: “Nadat je die boom hebt vervangen door een van gelijke grootte, en het is een jaar gegroeid, krijg je je geld terug.”
Recreatie-attracties
Als u een camping opricht, is het aan u om te beslissen welke recreatievoorzieningen u wilt opnemen. Joe wijst erop dat u een goede start maakt als u het geluk hebt een terrein te bezitten in de buurt van een belangrijke toeristische attractie, zoals een waterval of een grot, een jacht- of skigebied, of een nationaal park of een staatspark. Hij zegt echter ook dat het een goed idee is om een aantal vormen van plezier direct op je kamp beschikbaar te hebben! Naast zwemmen biedt Camp Taylor schommels, hoefijzers en volleybal. Fotografen hebben een veld dag fotograferen het kamp kleine ”dierentuin”: een kudde herten, wilde kalkoenen, Chinese ganzen, Pekin en wilde eenden, en – op verschillende tijdstippen – bevers, wasberen, stekelvarkens, pauwen, zwanen, en Amherst en ringnecked fazanten. (Pittoreske Canadese ganzen komen ook af en toe op bezoek op het meer.)
Bovendien – met 73.000 acres nationaal park rondom het kampeerterrein van de Taylors – is wandelen een grote attractie. En varen, jagen, vissen, paardrijden, skiën, en sneeuwscooter routes zijn allemaal op slechts een klein eindje rijden.
Hoe bekendheid te geven
Joe adverteert Camp Taylor in elke campinggids die hij kan vinden (inclusief die van Rand McNally), die gratis lijsten met campings publiceert. (Veel staten produceren campground toegang boeken, ook.)
Ter aanvulling van dergelijke lijsten, hebben de Taylors borden geplaatst op nabijgelegen snelwegen en brochures gedrukt voor postdistributie, maar Joe gelooft nog steeds dat mond-tot-mondreclame de beste is.
“Het zijn meestal de goede mensen die het woord verspreiden … en ze hebben de neiging om andere goede mensen te vertellen,” zegt hij.
De faciliteiten
In de beginjaren van het kamp heeft Joe twee gebouwen neergezet die oorspronkelijk bedoeld waren voor familiegebruik, maar nu dienst doen als verhuurhutten. Het eerste gebouw was een A-frame (waar ik de laatste jaren in heb gewoond) met een kamer van 15 x 20′ en een open haard. Het tweede gebouw – de “Big Cabin” genoemd – is eigenlijk een kleine lodge met een keuken, badkamer en bijkeuken op de eerste verdieping, en een grote recreatie- en woonkamer en twee slaapkamers boven. Het wordt verhuurd voor $150 per week voor maximaal vier personen.
Sinds een aantal jaren huurt een groep boogjagers de Big Cabin en het bos voor $1,000 voor het één-weekse “primitive weapon” hertenseizoen elke herfst. Een andere club – van buckshot jagers – heeft een 10-jarig huurcontract op het gebouw en de bossen (ook voor $1,000) voor het reguliere één-weekse hertenseizoen. (De tarieven dekken maaltijden, verwarming, meubilair en linnengoed.)
Het kamp beschikt ook over een meer recente structuur … een paviljoen gemaakt van elektriciteitspalen met een vakwerk dak en plaat-aluminium dakbedekking. Het paviljoen van 60 x 24 inch is gebouwd met $2000 aan materialen, plus bij elkaar geraapte palen. Al het werk – op alle gebouwen – werd gedaan door de familie.
Camp onderhoud
Als u uw camping uitbreidt, krijgt u uiteindelijk te maken met het onderhoud van de wegen. In vlak en zanderig land zal dit niet zo’n probleem zijn … maar als uw land voornamelijk heuvelachtig is, zult u het waarschijnlijk handig vinden om uw eigen grindgroeve te hebben (of op zijn minst een nabijgelegen bron van wegmateriaal). Joe moet na zware stormen en na elke winter grind vervoeren met zijn kiepwagen om de wegen te repareren.
Als je een klein kamp opzet, merk je dat er niet zoveel werk aan is . . . behalve afval weggooien, peuken oprapen en met de kampeerders praten. (U kunt natuurlijk maaltijden aanbieden voor extra inkomsten.)
Een grote camping – aan de andere kant – betekent veel uren werk, maar u bent uw eigen baas . . . zodat u af en toe een paar uur (of zelfs een dag) vrij kunt nemen als u daar zin in heeft. Bovendien zal de hoeveelheid werk afhangen van de lengte van het seizoen waarin u open wilt zijn. Veel campingeigenaren accepteren “klanten” voor zes maanden en gaan dan naar het zuiden voor de winter.
Camp Taylor werkt echter het hele jaar door. Joe zegt: “We gaan van het gewone kampeerseizoen – 15 mei tot 1 oktober – over in twee jachtseizoenen . … met winterkamperen en de Big Cabin beschikbaar, het hele jaar door, op reservering.”
Nieuwe projecten
Camp Taylor wordt in de campinggidsen nog steeds als “primitief” geclassificeerd, omdat het terrein geen doorspoeltoiletten of douches heeft . . . en Joe denkt dat hij duizenden dollars omzet is misgelopen van kampeerders die dergelijke voorzieningen willen. De Taylors hebben echter enige tijd geleden elektriciteit en water ter plaatse geïnstalleerd, en onlangs een vuilstortplaats gebouwd … zodat kampeerders hun afvalwater gratis kunnen lozen.
Zoals u zich kunt voorstellen, zijn dergelijke “verbeteringen” echter niet goedkoop! Hoewel Joe en zijn zonen het uitgraven en opvullen deden, kostte het pompstation hen nog 2500 dollar. (Voor deze en andere klussen kocht Joe een tweedehands graafmachine van $3.500, die naar eigen zeggen het nuttigste stuk gereedschap op het terrein is. En naast de graafmachine en de kiepwagen voor wegreparatie, heeft Camp Taylor in de loop der jaren twee tweedehands tractoren, een kleine bulldozer, een klepelmaaier, een pick-up truck, verschillende kettingzagen en talloze handgereedschappen aangeschaft.)
Het volgende grote project van de Taylors is de bouw van een gebouw van $40.000 voor het kampkantoor, douches en toiletten met spoeling. Als dat klaar is, zal het kamp niet langer worden geclassificeerd als primitief.
De watervoorziening
Een bron van zuiver drinkwater is natuurlijk een noodzaak voor elke camping. Jarenlang was Joe voor zijn watervoorziening afhankelijk van een gegraven put en een bron, maar die twee bronnen konden al gauw niet meer voldoen aan de behoeften van het almaar groeiende aantal kampeerders. Dus hebben de Taylors een paar jaar geleden een diepe put geboord die 30 gallon per minuut oplevert. (De klus kostte hen $ 8,00 per voet voor 128 voet . . . of $ 1.024.)
Camp Taylor’s water wordt geleverd aan de campings en drinkplaatsen via bovengrondse plastic pijp . . . met een vorstbestendig hydrant voorzien voor de winter gasten.
Lokale verordeningen
Voordat u een camping opent, is het van essentieel belang om te weten te komen welke plaatselijke en landelijke verordeningen van toepassing zijn (veel gemeenten staan campings helemaal niet toe! ). Vergeet ook niet dat regionale ambtenaren u kunnen sluiten wegens overtredingen van de campingwetgeving.
En, aangezien het spook van ongelukken altijd bij een campingeigenaar aanwezig is, moet u voorbereid zijn om met dergelijke problemen om te gaan door middel van eerste hulp op uw camping en toegang tot een reddingsploeg. Je hebt natuurlijk ook een verzekering nodig om je te beschermen tegen schadeclaims. (Joe heeft een verzekeringsdekking van een miljoen dollar.)
U kunt veel leren over mogelijke problemen als u een punt maakt om gevestigde campingeigenaren te bezoeken en hun ervaringen te bespreken. En terwijl je toch bezig bent, bekijk hun tarieven en zie wat uw concurrentie biedt voor het geld!
Wat te laden
De tarieven op Camp Taylor zijn momenteel $ 5,00 per dag voor twee personen … en $ 1,50 extra voor elke extra volwassene of 75¢ voor elk extra kind. (Een extra vergoeding van $ 1,00 wordt in rekening gebracht voor campings met elektrische aansluitingen.) In antwoord op de vraag van klanten naar seizoenstarieven, heeft Joe ook een tarief van $ 385 voor 5 1/2 maand voor twee personen vastgesteld (elektriciteit inbegrepen, $ 30 extra voor water).
En hoewel de Taylors hun klanten nooit uitbuiten om extra inkomsten binnen te halen, hebben ze wel een paar betalende ondernemingen gaande naast het innen van kampeergelden. Ze verkopen bijvoorbeeld brandhout voor $1,00 per kist, met een omzet van $500 in het afgelopen seizoen. De familie heeft ook voederautomaten opgezet (voor mensen die de vissen, vogels en herten willen trakteren voor 5¢ per handvol), en een frisdrankautomaat en jukebox zijn in het paviljoen geïnstalleerd.
Het thuisbedrijf brengt ook geld op van niet-kampeerders. Picknicken groepen – zoals kerken, familiereünies, of broederlijke organisaties – ruimte huren door de dag, en Joe biedt ook “dode opslag” van trailers tegen een tarief van $ 7,00 per maand.
Hoeveel geld?
Hoeveel geld een campingeigenaar kan verdienen, hangt af van het weer, zegt Joe. De Taylors hebben ondervonden dat een regenbui op vrijdag hun weekendopbrengst kan verminderen tot $30 … terwijl een aangename vrijdag kan leiden tot een uitbetaling op zaterdag en zondag van maar liefst $350. En de drie “grote weekeinden” van het seizoen (Memorial Day, Fourth of July, en Labor Day) kunnen elk $ 1.000 opbrengen.
Op dit moment kijkt Joe uit naar de dag dat hij volledige faciliteiten en nog meer campings kan aanbieden . … en wanneer zijn zoon Clayton de volledige leiding zal hebben. (Clayton heeft een master’s degree in bedrijfskunde, dus hij zal goed uitgerust zijn om de dollars te tellen als ze binnenrollen.)
Ik vroeg Joe ook, of zijn toekomstplannen misschien een winkel omvatten om kampeerders te voorzien van voedsel en andere artikelen . . of een hotel om volpension te bieden.
“Nee,” antwoordde hij, “we willen dit bedrijf op een grootte houden die door de familie kan worden beheerd. Een winkel of hotel zou het inhuren van extern personeel vereisen.”
Waarom doe je het?
Omdat Joe nu meer dan 70 jaar oud is, wilde ik weten waarom hij zo hard werkt. Waarom, vroeg ik, heeft hij niet gewoon verkopen uit en met pensioen? Als antwoord keek Mr. Taylor me aan alsof ik gek geworden was.
“Wat zou ik met mezelf doen?” vroeg hij. “Dit is de enige plek die ik echt thuis kan noemen! “
Ondanks al het werk vindt Joe rust in zijn dagelijkse wandelingen door het bos, en – als extraverte man – geniet hij van zijn praatjes met de kampeerders . . . laat hij graag dia’s zien van de wilde dieren die hij heeft gefotografeerd . . . en is hij over het algemeen behulpzaam voor zijn klanten. Deze verstandhouding met zijn klanten draagt in belangrijke mate bij aan de groeiende populariteit van het kamp.
En het feit dat Joe 300.000 dollar voor het kamp is geboden – en dit heeft geweigerd – geeft een idee van hoeveel Camp Taylor voor hem betekent. Immers, waarom zou hij een droom die uitkomt verkopen?
Zo’n homestead camping kan ook voor u uitgroeien tot iets bijzonders. Zeker, het betekent een kans om geld te verdienen en op het platteland te wonen … maar Joe vindt dat het ontmoeten van fijne mensen en het bijdragen aan hun plezier van het leven veel meer waard is dan alleen geld!
