Na een geaccepteerd bod ontvingen mijn verkopers het inspectierapport terug van de kopers van hun huis. In het inspectierapport stond dat het huis een nieuw dak nodig had. Ze vroegen mijn verkopers om het hele dak te betalen, maar we hebben onderhandeld over de helft van het offertebedrag.
Hoe worden die fondsen overgemaakt? Worden ze bij het sluiten van het contract aan de koper overgemaakt? Overhandigt de verkoper het geld bij het sluiten van de koop? Hoe geven verkopers kopers geld voor reparaties of vervangingen die bij de inspectie zijn gevonden?
Kan ik bij het sluiten geld aan de kopers geven voor reparaties?
De kosten van het kopen van een huis of appartement kunnen voor kopers snel oplopen. Voor financiering deals, kunnen kopers meestal af te ronden in alle extra kosten in de volledige lening bedrag, zoals afsluitkosten en taxatiekosten. Typisch kopers betalen lening acquisitiekosten zoals escrow processen en titel verzekering. Echter, de kopers kunnen vragen de verkoper om hen te crediteren een bepaald bedrag bij het sluiten om te helpen met een van deze kosten, met inbegrip van items gevonden op het inspectierapport. De concessie van de verkoper moet worden opgenomen in het verkoopcontract en het bedrag en de voorwaarden van het krediet kunnen onderhandelbaar zijn, net als al het andere in het verkoopcontract.
Zowel de verkoper als de koper betalen hun deel van de afsluitkosten om de transactie af te wikkelen. Deze kosten omvatten escrowkosten, eigendomsverzekering, onroerendgoedbelasting, koerierskosten, earnest money deposit’s, aanbetalingen, huiseigenaar vereniging vergoedingen, en alle andere kleine vergoedingen die worden gerold in het forfaitaire bedrag van de sluitingskosten. Kredietverstrekkers eisen meestal dat kopers de kosten betalen die als gebruikelijk en redelijk voor die markt worden beschouwd. Daarom zou het verkoperskrediet vergoedingen kunnen dekken die in die beschrijving passen, met inbegrip van inspectiereparaties of vervangingen. Kredietverstrekkers beperken echter meestal het bedrag aan vergoedingen dat een verkoper een koper kan crediteren tussen 3% en 9% van het leenbedrag.
Related: Wat kopers en verkopers moeten weten over de thuisinspectie
Nu, in een geval waarin een verkoper ermee instemt om de koper fondsen te geven om een item te repareren of te vervangen, kunnen ze niet gewoon een zak met contant geld over de tafel overhandigen bij het sluiten. Er zijn verschillende opties. Een daarvan is dat het geld kan worden opgenomen in een verkopers krediettermijn. Reparaties kunnen worden gemaakt voor of na het sluiten, maar als de verkoper maakt de reparaties voor het sluiten, moet de koper het huis inspecteur terug te nemen voor een hercontrole zo snel mogelijk. Er zijn echter enkele scenario’s waarin reparaties na het sluiten kunnen worden uitgevoerd.
De verkoper kan de koper bij het sluiten een forfaitair bedrag geven om de kosten van reparaties te dekken, die de koper ermee instemt om uit te voeren. De verkoper kan ook een aannemer vooruitbetalen om het werk uit te voeren. Of, een deel van de verkopers opbrengst kan worden gehouden in vertrouwen na het sluiten en gebruikt voor de reparaties. De methode hangt meestal af van de complexiteit van de reparaties en de onderhandelingen. Eenvoudige items moeten worden verzorgd vóór het sluiten op kosten van de verkoper, maar uitgebreide reparaties moeten vooraf worden geoffreerd en overeengekomen vóór het sluiten.
Verkoperskredieten aan de koper
Verkoperskredieten kunnen zowel kopers als verkopers ten goede komen, omdat verkopers kopers een stimulans kunnen bieden met het verkoperskrediet en kopers hun out-of-pocket kosten kunnen verlagen. Voor kopers met een lage aanbetaling of zelfs zonder aanbetaling, kunnen ze een verkoperskrediet aanvragen en de verkoopprijs verhogen om die kosten te dekken, als de taxatie de opgeblazen kosten dekt.
Het soort krediet dat een verkoper aan een koper kan geven, hangt af van de financiering van de koper. Hun geldschieter staat misschien geen verkoperskrediet toe en kan eisen dat de reparaties vóór het sluiten worden uitgevoerd. Om dit te omzeilen, kan het krediet in de vorm van een sluitingskostenkrediet zijn en zijn er limieten. Voor een FHA hypotheek, kan de verkoper betalen tot 6% van de verkoopprijs van de sluitingskosten krediet voor de koper. Op conventionele hypotheken met een 5% tot iets minder dan 10% aanbetaling, kan de verkoper tot 3% krediet en op een 10% tot bijna 25% aanbetaling, kan de verkoper tot 6% sluitingskosten krediet. De bedragen gaan omhoog afhankelijk van de aanbetaling, dus de geldschieter zal voorzichtig moeten zijn om het werkelijke bedrag van de sluitingskosten niet te overschrijden.
Related: Wat gebeurt er als de financiering mislukt na inspectie?
Hoewel dit niet specifiek is bedoeld voor de dakreparatie, kan het terug worden gecrediteerd naar de koper bij het sluiten technisch opgezet als het geven van fondsen aan de koper voor reparaties van het dak.
Dit is niet ongewoon voor een verkoper om een dollarbedrag aan de koper aan te bieden in plaats van reparaties uit te voeren. Het kan gewoon zijn dat de verkoper zich de reparaties niet kan veroorloven, er niet mee wil omgaan, of de koper heeft meerdere problemen die door meerdere reparateurs moeten worden verzorgd.
De meest geprefereerde aanpak is voor de verkoper om aan te bieden om de kopers sluitingskosten te betalen tot het bedrag van de reparatie. Dit zal de fondsen verminderen die de koper moet meebrengen om te sluiten en eventuele besparingen worden opzij gezet om de reparaties na het sluiten uit te voeren. De koper en verkoper moeten een addendum ondertekenen, waarin staat dat de verkoper ermee instemt om de koper bij het sluiten van de koop een bepaald bedrag te crediteren. Dit addendum wordt aan het contract toegevoegd en dekt het overeengekomen bedrag in plaats van dat de verkoper zelf reparaties uitvoert.
Dit klinkt misschien eenvoudig, maar het vereist wel onderhandelingen, zoals met elke wijziging in een koop- en verkoopcontract. Kopers hebben meestal vijf dagen om te reageren op inspectieverzoeken en kopers hebben vijf dagen vanaf de ontvangst van het antwoord van de verkoper om een beslissing te nemen. De voorwaarden kunnen van tevoren worden uitgewerkt door zowel de koper als de verkopende makelaar. Elke beslissing moet schriftelijk worden overeengekomen en ondertekend door alle betrokken partijen. Vanaf hier kan escrow het nemen en instructies uitvoeren over hoe de fondsen te verdelen.
Verlaag de prijs
Een andere optie is voor de verkoper om gewoon de prijs van het huis zelf te verlagen. Laten we zeggen dat het huis een geaccepteerde prijs heeft van $400.000, maar de prijsopgave voor de dakreparatie is $10.000. De verkoper kan ofwel de prijs van het huis te verlagen tot 390.000 dollar of te onderhandelen om de kosten te splitsen met de koper. De taxatie zal nog steeds op het bedrag in dollars moeten uitkomen, maar omdat we de prijs verlagen, geeft dit de koper een beetje meer speelruimte om de reparaties na het sluiten uit te voeren.
Wat als de reparaties niet kunnen worden uitgevoerd?
Dit kan gebeuren als het huis op een locatie staat waar het maandenlang door sneeuw wordt bedekt en dakreparaties in die tijd van het jaar gewoon niet kunnen worden uitgevoerd. In dit geval kan een dakdekker een dakbedekkingscertificaat aanbieden, dat het dak voor een minimum van vijf jaar garandeert, wat een geldschieter vereist. Nogmaals, dit is misschien niet eens mogelijk en in dit geval zou een huisgarantie de reparaties kunnen dekken wanneer of indien nodig, maar de geldschieter moet dit ook goedkeuren.
Gerelateerd: Wat gebeurt er als de inspectie ongeoorloofde werkzaamheden laat zien?
Rehab loan
Een andere optie, hoewel het vrij ongewoon is, is voor de koper om een rehab-lening te krijgen. Als de woning verkocht voor $ 300.000, maar moet $ 50.000 in reparaties, kan de kredietgever bieden een volledige lening van $ 350.000 met $ 50.000 van die fondsen opzij gezet in escrow om reparaties uit te voeren. De reparatiebetalingen worden rechtstreeks van de geblokkeerde rekening geschreven, omdat dit de investering van de kredietgever beschermt. De koper moet deze fondsen gebruiken om het pand te verbeteren en de fondsen kunnen alleen worden verspreid door de escrow-agent.
De grootste takeaway is communicatie. Alle partijen moeten begrijpen wat er gebeurt en elk detail op schrift hebben en goedgekeurd met initialen of handtekeningen. Het verplaatsen van geld rond, het aanbieden van kredieten en prikkels kan creatief worden, maar hoe dan ook, kredietverstrekkers, escrow-partijen, agenten en kopers en verkopers moeten schriftelijk overeenkomen en duidelijk begrijpen wat het proces moet zijn.
Gerelateerd:
- Tips voor huizenkopers met jonge kinderen
- Wat te weten vóór uw eerste militaire verhuizing
- 7 essentiële tips voor het onderhoud van uw huis
- Huurt of verkoopt u uw leegstaande huis
