Het inhuren van een professional voor verbouwingswerkzaamheden kan voor een huiseigenaar een frustrerend proces zijn. Het komt waarschijnlijk zelden voor dat u te maken krijgt met grootschalige reparatie- of constructiecontracten, maar u wordt geconfronteerd met een aannemer die waarschijnlijk elke week meerdere van dergelijke contracten uitgeeft. Met dit verschil in ervaring, is het makkelijk om het gevoel te hebben dat de kaarten tegen u zijn gestapeld als u contracten evalueert en onderhandelt met een professional. Maar je kunt snel vertrouwen winnen door de basis te leren van de twee manieren waarop professionele aannemers de kosten schatten bij het opstellen van contracten: voorstellen met een vaste prijs (ook bekend als biedingsvoorstellen), en schattingsvoorstellen.
Inzicht in voorstellen met een vaste prijs
Een voorstel met een vaste prijs is een voorstel waarin de aannemer de situatie bekijkt, de hoeveelheid werk en materialen beoordeelt die nodig zijn en vervolgens een enkele vaste prijs opgeeft om het werk te voltooien. Dit type voorstel wordt ook wel een bid-stijl voorstel of all-inclusive prijsvoorstel genoemd.
Het vaste-prijsvoorstel is bijna altijd wat wordt gebruikt bij kleinere projecten. De incidentele eenmalige reparatie of kleine verbouwing projecten, zoals boiler installatie, vaatwasser reparatie, of zelfs vloer installatie, is eenvoudig genoeg dat het vrij gemakkelijk is voor een aannemer om zijn eigen kosten te voorspellen en u een offerte voor het werk flat.
Wees ervan bewust, echter, dat contracten op basis van een vaste prijs voorstel nog steeds een ingebouwde onvoorziene vergoeding die de winstmarge van de aannemer beschermt zal bevatten. Vaak is alleen de aannemer op de hoogte van deze onvoorziene kosten. Het komt neer op een extra toeslag die de aannemer in staat stelt zijn winst te beschermen, zelfs als zich onvoorziene omstandigheden voordoen. Zo kan een binnenschilder die een contract heeft gesloten op basis van een vaste prijs, zich realiseren dat hij de benodigde hoeveelheid verf verkeerd heeft berekend. In plaats van de huiseigenaar een extra vergoeding in rekening te brengen voor de extra kosten, absorbeert de schilder de kosten via de in de offerte ingebouwde onvoorziene kosten.
De onvoorziene kosten vormen een normaal, zelfs noodzakelijk, onderdeel van het zakendoen als aannemer. Als de onvoorziene kosten niet worden gebruikt, wordt dit in wezen extra winst voor de aannemer. Er is niets illegaals of onethisch aan deze regeling, maar het is wel zinvol voor u om een oogje houden op de materialen die worden gebruikt in het werk. Het bod en het contract zullen de te gebruiken materialen specificeren, en elke downgrade in materialen moet worden besproken en goedgekeurd door de huiseigenaar. U krijgt de gelegenheid om de materialen te bekijken en keuzes te maken en moet worden geraadpleegd wanneer wijzigingen noodzakelijk worden.
-
Vaste prijs (offerte) voorstellen garanderen een specifieke klus voor een specifieke prijs, wat het proces eenvoudig maakt en u meer gemoedsrust geeft.
-
Als de kosten van het project stijgen, zal de aannemer deze tot op zekere hoogte opvangen met de onvoorziene uitgaven. Dit is de reden waarom de offerte soms een all-inclusive offerte wordt genoemd. De huiseigenaar aanvaardt het risico niet voor kleine uitsluitingsposten. Als u weet dat de projectkosten niet uit de hand kunnen lopen, kunt u uw budget beter opstellen.
-
Biedingsvoorstellen komen het meest voor en zijn dus voor veel huiseigenaren wellicht het meest comfortabele type voorstel.
-
Er is een grens aan de onverwachte kosten die door de onvoorziene uitgaven kunnen worden gedekt. Van een aannemer van vloerbedekking kan bijvoorbeeld niet worden verwacht dat hij de vloerbalken repareert als wordt ontdekt dat deze in slechte staat verkeren. De aannemer zal dit als een afzonderlijk project uitvoeren via een wijzigingsopdracht, of u hebt de mogelijkheid om iemand anders in te huren om het werk te doen.
-
Een aannemer kan gemotiveerd zijn om de goedkoopste materialen aan te schaffen en de goedkoopste onderaannemers in te huren. Hoewel goedkoop niet altijd gelijk staat aan minder kwaliteit, is dat soms wel het geval. De term “aannemerskwaliteit” (of “bouwkwaliteit”) wordt vaak gebruikt om te verwijzen naar minimaal aanvaardbare, goedkope bouwmaterialen.
-
Voorstellen met een vaste prijs maken het moeilijker om verschillende aannemers met elkaar te vergelijken, omdat items verschillend kunnen worden vermeld.
Begrip van prijsopgaven
In een prijsopgave wordt elke arbeidsactiviteit en elk materiaal in het project tot in de kleinste details vermeld. U wordt gefactureerd voor de gebruikte materialen, de werkelijk gewerkte uren, en het werk van onderaannemers. Het honorarium van de aannemer wordt uitgedrukt in de vorm van een percentage van de projectkosten. Dit type contract wordt ook wel een tijd-materiaal of kosten-plus contract genoemd.
Deze contracten zijn het meest transparant, omdat u heel duidelijk kunt zien hoeveel winst de aannemer maakt, maar deze contracten kunnen zeer groot en ingewikkeld zijn, omdat zij honderden verschillende posten kunnen bevatten. Niets wordt weggelaten, zelfs niet randzaken zoals mobiele toiletten, wegwerpcontainers, vergunningen en puinophaaldiensten.
Aframingsvoorstellen zijn kenmerkend voor grootschaligere projecten zoals aanbouw of woningbouw. In feite, als gevolg van de complexiteit van deze projecten, zou het bijna onmogelijk zijn om een vaste prijs voorstel voor dergelijke werkzaamheden.
Bij de beoordeling van schattingen van verschillende aannemers (standaard advies is om drie offertes te vragen), kunnen dit soort contracten gemakkelijker te vergelijken, omdat de items moeten overeenkomen, een voor een.
-
Als huiseigenaar geeft u wellicht de voorkeur aan facturering waarbij arbeidstijd en materialen duidelijk worden aangegeven, aangezien er niets wordt beschermd door een resultaatafhankelijke vergoeding. U betaalt alleen voor het verrichte werk en de gebruikte materialen – plus een vastgesteld percentage van de winst voor de aannemer.
-
Als u meer controle over een project wilt hebben, is dit type contract het beste voor u.
-
Een aannemer wordt minder gestimuleerd om rond te kijken voor lager geprijsde materialen en onderaannemers. Een aannemer kan een duurdere onderaannemer verkiezen boven een goedkopere, gewoon omdat hij liever met de ene dan met de andere werkt.
-
Dit type contract gaat gepaard met enig risico, aangezien de kosten gemakkelijk kunnen oplopen door onvoorziene omstandigheden. Een huiseigenaar moet bereid zijn de handen uit de mouwen te steken om de kosten in de hand te houden.
-
Omdat het honorarium van de aannemer in de projectkosten is verdisconteerd, staat hij meer geld te verdienen als de kosten hoger uitvallen.
