Overweegt u een erfpachtcontract op te zetten voor uw onroerend goed? Wij hebben enkele details hierover voor u op een rijtje gezet.
In dit artikel:
- definitie van erfpacht
- soorten erfpacht
- vastlegging van erfpacht
meer weten over erfpacht
de definitie van erfpacht
Een erfpachtovereenkomst of erfpachtovereenkomst is een vorm van commerciële huurovereenkomst waarbij de huurder het door hem gehuurde onroerend goed ontwikkelt.
Net als bij een gewone huurovereenkomst zijn er twee partijen bij betrokken – de geldschieter of de verhuurder/vastgoedeigenaar, en de huurder of de huurder.
De huurder is verplicht om periodiek huur te betalen aan de verhuurder. De verhuurder kan de huurder ook uitzetten in geval van wanbetaling.
Grondlease is een hoofdbestanddeel in de financiering van commerciële vastgoedinvesteringen.
Het stelt een geldschieter in staat een bedrijf te bouwen op een goed gelegen stuk grond dat niet kan worden gekocht. Verschillende grote bedrijven zoals McDonalds en Starbucks profiteren van een erfpacht om te kunnen uitbreiden op strategische locaties.
Dit type erfpachtovereenkomst helpt ook zowel de geldschieter als de huurder te besparen op onroerendezaakbelastingen. Aankoop van grond vereist hogere onroerendezaakbelastingen en andere uitgaven in vergelijking met een huurovereenkomst.
In tegenstelling tot een gebruikelijke aankoop van grond, zijn geen contante betalingen vooraf nodig. Dit kan het vereiste eigen vermogen bij de financiering van de investering verlagen.
Dientengevolge zou de huurder meer contanten kunnen vrijmaken die hij vervolgens voor een andere investering kan gebruiken. Ook zou de verhuurder een gestage inkomensstroom uit huurbetalingen ontvangen, terwijl hij het eigendom van het onroerend goed behoudt.
Een huurovereenkomst voor grond heeft ook ruimte voor escalatie- en uitzettingsrechten.
Deze ruimte kan de geldschieter wettelijk het volgende toestaan:
a. Eigendom van de verbeteringen op de gehuurde grond zodra de huurtermijn is verstreken
b. Verhoging van de huursom in de loop der tijd
c. Extra bescherming in geval de huurder in gebreke blijft
Types erfpacht
Er zijn twee hoofdtypes van een erfpachtovereenkomst – achtergestelde en niet-achtergestelde erfpacht. De belangrijkste verschillen tussen de twee hebben betrekking op de financiering door de huurder van leningen voor verbeteringen aan onroerende goederen.
Een voorbeeld van een dergelijke verbetering van onroerende goederen is de ontwikkeling van land.
Typisch zou een huurder ook geld lenen om de bouw voor de verbeteringen op de gepachte grond te financieren. Als gevolg hiervan kan de huurder samenwerken met een landontwikkelaar voor een bouwlening.
GeRELATEERD: How To Create An Effective Commercial Real Estate Marketing Plan
Subordinated Ground Lease
In een achtergestelde erfpacht gaat de verhuurder ermee akkoord dat de titel van het pand zal worden gebruikt als een erfpachthypotheek voor de lening van de huurder voor verbeteringen aan het pand.
Voor de huurder kan dit gunstig zijn. Het hebben van het eigendom als een erfpacht hypotheek verhoogt de kansen van de huurder bij het verkrijgen van een bouwlening. En, dit kan de huurder ook betere voorwaarden op de lening geven.
Voor de verhuurder, kan dit riskant zijn. In het geval dat de huurder in gebreke blijft bij de bouwlening, kan de lening voor grondverbetering leiden tot afscherming en kan de grondeigenaar de eigendom van het commercieel onroerend goed zelf verliezen.
Omdat dit type erfpacht riskant is, kan de verhuurder een verhoging van de huurprijs voor de erfpacht eisen. Ook kan de verhuurder een strengere controle opleggen op leasetransacties met de huurder.
Onachtergestelde erfpacht
Bij een niet-achtergestelde erfpacht staat de grondeigenaar daarentegen niet toe dat het onroerend goed wordt gebruikt als een erfpachthypotheek. Dit brengt de grondeigenaar in een veiliger positie, aangezien er geen risico van executie is.
In geval de huurder in gebreke blijft bij de bouwlening, kan het eigendom van de grondverbetering naar de grondeigenaar gaan. Dit kan gunstig zijn voor de grondeigenaar, aangezien een dergelijke grondverbetering de reële marktwaarde van de erfpacht kan verhogen.
Ook kan de grondeigenaar, aangezien dit type erfpacht minder riskant is, een lagere huurvergoeding toekennen.
Het vaststellen van erfpachtbetalingen
Een uitdaging waarmee de vastgoedfinancier kan worden geconfronteerd, is het vaststellen van de meest optimale huurvergoeding. De kredietgever kan, als eigenaar van het onroerend goed, worden geconfronteerd met een grote kans op wanbetaling als de prijs te hoog is.
De kredietgever kan de huurprijzen afstemmen op de reële marktwaarde van de huur van soortgelijke eigendommen. En dan kan hij of zij jaarlijkse huurverhogingen geven als gevolg van de inflatie.
De geldschieter kan ook kiezen voor een vaste procentuele periodieke verhoging. Een andere veel voorkomende optie die de geldschieter kan doen, is de huurkosten elke 10 tot 20 jaar opnieuw vast te stellen.
De geldschieter kan de huurder uitstel van betaling van de huur toekennen als hulp bij de financiering van een erfpachthypotheek in de beginfase van de ontwikkeling van het onroerend goed.
Het opzetten van een erfpachtcontract kan te ingewikkeld lijken. Zowel de eigenaar als de huurder moeten wellicht verschillende professionals inschakelen, maar gezien de vele voordelen van erfpacht kan het de beste oplossing zijn voor uw vastgoedbehoeften.
Bekend worden, direct contact maken, en meer zaken binnenhalen! In deze webinar sessie, zal Bo Barron u laten zien hoe aanwezigheid, een grote waarde propositie, en een gerichte prospectie campagne kan uw bedrijf te laten groeien zonder chaos! U kunt de webinar hier bekijken.
Up Next: Commerciële Onroerend Goed Leningen | Alles wat u moet weten
