Riskerna med crowdfunding av fastigheter

Crowdfunding av fastigheter blir alltmer ett populärt alternativ till REITs för enskilda investerare som söker exponering av fastigheter. Som vi såg i nedgången på aktiemarknaden i mars 2020 sjönk offentligt handlade REITs ännu mer än aktier. Men det finns risker med crowdfunding av fastigheter som man måste vara medveten om.

Argumenten till förmån för crowdfunding av fastigheter är vanligtvis följande:

• Affärerna ger högre riskjusterad avkastning
• Crowdfundingtillgångarna är okorrelerade med aktiemarknaderna och är därmed mer stabila än REITs.
• Investerare kan investera mer precist i vissa stater och fastighetstyper t.ex. flerfamiljshus, kommersiella kontorslokaler, skulder, eget kapital
• Avgifterna är i allmänhet lägre än för privata fastighetsfonder
• Kommersiella fastigheter och flerfamiljshus har presterat bättre än bostadsfastigheter

Det beror på att jag tror att det finns ett enormt värde i det amerikanska kärnlandet (städer som inte ligger vid kusten och där priserna mjuknar). Värderingarna är mycket billigare och nettouthyrningsavkastningen är mycket högre.

Men trots min tjurighet ska vi tala om de risker som vi alla bör vara medvetna om. Det finns ingen garanterad investeringsavkastning förutom avkastning i CDs, penningmarknader, Treasuries och avbetalning av skulder.

Risker med crowdfunding av fastigheter

Risk med crowdfunding av fastigheter nr 1: Begränsningar i due diligence

De flesta crowdfunding-webbplatser riktar sig direkt till enskilda investerare som inte är experter på investeringar i kommersiella fastigheter eller ekonomi i allmänhet. Problemet är att utan dessa specialkunskaper, hur ska du då kunna bedöma en given affär på en crowdfundingwebbplats för fastigheter på rätt sätt? Det är helt enkelt omöjligt. Du måste därför lita på att plattformen för crowdfunding av fastigheter kommer att granska varje affär ordentligt.

Och även om du är expert och förstår dig på fastighetsinvesteringar kommer du oftast att sakna kunskap om den lokala marknaden för att kunna fatta beslut på fastighetsnivå. Fastighetsinvesterare måste specialisera sig för en viss region eller stad för att verkligen lyckas identifiera de bättre affärerna. Du kommer säkerligen inte att kunna utföra en due diligence av god kvalitet på en kontorsbyggnad i Denver om du bor i Dallas och har begränsad kunskap om marknaden i Denver.

Å andra sidan, när du investerar i REITs behöver du inte göra några investeringsbeslut på fastighetsnivå. Du investerar direkt i en väldiversifierad portfölj och de professionella förvaltarna tar sedan hand om de underliggande fastighetsinvesteringsbesluten.

Nedan visas Fundrises tratt där endast 5 % av affärerna godkänns för investering på deras plattform. Den mest uppenbara risken är helt enkelt bedrägeri, att sponsorn inte är den de utger sig för att vara och att de kommer att stjäla dina pengar. Det är därför jag proaktivt har träffat personer från Fundrise för att se dem i ögonen, höra deras ”varför” och göra en ordentlig bedömning. De är också baserade i SF precis som jag.

Risk nr 2 för crowdfunding av fastigheter: Osäkrad investering

Crowdfunding av fastigheter är generellt sett osäkra investeringar, vilket innebär att om plattformen skulle gå omkull skulle investerarna kunna förlora sitt kapital. Även om de flesta investerare är medvetna om risken kan arten av investeringarnas säkerhet vara på väg att förändras, och jurister säger att investerare bör hålla ett öga på den punkten.

Lösningen på att en crowdfundingplattform för fastigheter som Fundrise går omkull är att man anlitar en tredjepartsbank som agerar som förvaringsinstitut för alla tillgångar. Pershing har till exempel över en biljon i tillgångar som förvaltas och går ingenstans även om en REC-plattform gör det.

Med crowdfunding för fastigheter finns det åtminstone, om det blir oroliga tider, den underliggande fastighetstillgången som kan lösas, till skillnad från att låna ut pengar till människor via P2P.

Risk 3 för crowdfunding av fastigheter: bristande förståelse

Investerare måste förstå de olika typerna av risker som är förknippade med investeringar i eget kapital jämfört med investeringar i skulder och de olika typerna av investeringsalternativ under vart och ett av dessa paraplyer. Eget kapital är mer riskfyllt i den bemärkelsen att du kan förlora alla dina pengar lättare än vad du kan göra med skulder.

Förstå strukturen på affären, när de får tillbaka pengar, hur de får tillbaka pengar, hur mycket de kommer att få tillbaka pengar är alla viktiga delar. Det är viktigt att alla ägnar tid åt att läsa alla dokument på plattformen för crowdfunding av fastigheter.

En del av processen att sätta sig in i avtalsvillkoren är att få en grundläggande förståelse för om aktie- eller skuldinvesteringar är rätt för den enskilde investeraren, säger advokater.

Nu bör du inte bara läsa all den forskning som tillhandahålls på plattformen, du bör göra ytterligare undersökningar på internet och fråga människor som bor i området efter deras åsikter om jobbtillväxt, ekonomisk tillväxt etc.

Jag föreslår att alla läser mina riktlinjer för crowdfundinginvesteringar i fastigheter för att bli en bättre investerare.

Real Estate Crowdfunding Risk #4: Hög lånekvot

Det är avgörande för investerare att ta hänsyn till lånekvoten för skuldaffärer och att undvika höga kvoter. Ju högre belåningsgrad, desto större är risken att investeraren kan förlora en betydande del av sin huvudinvestering vid en nedgång. Till exempel innebär en LTV på 95 % att om priserna sjunker med 5 % förlorar investeraren 100 % av sitt kapital.

Nyckeln är att diversifiera dina crowdfundinginvesteringar i fastigheter. Med tanke på att minimibeloppen ofta är så låga som 5 000 dollar är det mycket lättare att bygga en diversifierad fastighetsportfölj.

Om du vill köpa ett medianhus i New York på 1,2 miljoner dollar måste du komma upp med en handpenning på 240 000 dollar och sedan ta ett lån på nästan 1 miljon dollar! Det är en enorm koncentrationsrisk. Med 240 000 dollar skulle du lätt kunna bygga en crowdfundingportfölj med 20 fastigheter för att minska risken.

Du måste också avgöra om du vill investera i skuld- eller aktiefastigheter. Eget kapital har högre potentiell uppsida, men högre risk. Skulder har lägre uppsida, men mindre risk.

Risk för crowdfunding av fastigheter nr 5: Statlig reglering

Med tanke på att branschen tog fart i och med antagandet av JOBS Act 2012 är crowdfunding av fastigheter fortfarande relativt ny. Regeringen har i allmänhet ett stort intresse av att skydda konsumenten från risker och bedrägerier. Därför är mer statlig reglering i allmänhet bra.

För mycket statlig reglering bromsar dock upp innovationen och kan höja avgifterna för slutinvesteraren. Jag slår vad om att regeringen luckrar upp sin definition av ackrediterad investerare. På så sätt kan fler människor delta i crowdfunding-affärer för fastigheter. Men regeringen kan också höja kraven på vem som definieras som en ackrediterad investerare.

Real Estate Crowdfunding Risk #6: Plattformsrisk

Det finns en risk att plattformen för crowdfunding av fastigheter kan stänga ner eftersom de flesta inte är kassaflödespositiva. Om plattformen stängs ner bör dina investeringar vara skyddade. Plattformens investerare har ingen panträtt på dina investeringar i dina respektive fastighetsaffärer. Du är en investerare i fastighetsaffärer, inte själva crowdfundingbolaget för fastigheter.

Det kommer dock sannolikt att uppstå vissa störningar när enskilda investeringar överförs till en fondadministratör. Täckningsgrupper som ansvarar för att följa upp sponsorer kan också komma att skäras ner.

Om du ska investera på plattformen, se till att de förklarar för dig vad som händer med dina investeringar om deras företag går omkull. Vidare bör du göra efterforskningar om deras senaste runda av företagsfinansiering för att se hur lång tid de har på sig att överleva.

CrowdStreet, min favoritmarknadsplats för fastigheter för ackrediterade investerare, har en modell där dess investerare investerar direkt med sponsorn. På så sätt kringgår investerarna det mesta av plattformsrisken hos CrowdStreet. Du måste dock självklart undersöka sponsorn mer noggrant.

Risker är en del av fastighetsinvesteringar

Real estate crowdfunding har hittills avkastat mellan 9 % – 15 % sedan 2012. Men deras timing kunde inte vara bättre eftersom fastighetspriserna nådde botten runt 2011-2012 sedan finanskrisen 2008-2009.

Nu är fastigheter i kuststäderna dyra och svalnar. Riskerna med crowdfunding av fastigheter ökar där. Fastigheter i hjärtat av landet fortsätter dock att gå ganska bra. Människor flyttar till billigare områden i landet och arbetar på distans. Ökningen av arbete hemifrån på grund av pandemin och nedläggningarna bör öka den demografiska förskjutningen mot lägre kostnadsområden i landet.

Jag satsar på att crowdfunding av fastigheter möjliggör en enorm mängd nytt kapital till lägre kostnadsområden i landet. Jag satsade mina pengar och sålde en SF-hyresfastighet 2017 för 30 gånger den årliga bruttohyran. Med intäkterna återinvesterade jag 550 000 dollar i fastighetscrowdfunding för att dra nytta av lägre värderingar och högre nettohyresavkastning i städer utanför kusten.

Nedan visas min instrumentpanel för fastighetscrowdfunding som visar 291 054,81 dollar i avkastning hittills från 810 000 dollar i investerat kapital.

För dem som kan välja rätt investeringar nu bör de få se en rejäl belöning i framtiden. Alternativt kan du helt enkelt investera i en fokuserad eREIT för att få exponering.

Investera endast på de bästa plattformarna

Med crowdfunding av fastigheter behöver du inte riskera 100 000 dollar eller mer för att investera i kommersiella fastigheter. Istället kan du investera för mycket lägre belopp, till exempel 5 000 dollar. Riskerna med crowdfunding av fastigheter kan minimeras genom att investera med rätt plattformar. De är:

1) Fundrise, som grundades 2012 och är tillgänglig för ackrediterade investerare och icke ackrediterade investerare. Jag har arbetat med Fundrise sedan de tidiga åren och de har konsekvent imponerat på mig med sin innovation. De är pionjärer inom eREIT-produkten. Senast var de först med att lansera en Opportunity Fund inom crowdfunding av fastigheter. Opportunity Funds finns för att dra nytta av nya skattelagar.

2) CrowdStreet: Portland-baserade CrowdStreet grundades 2014 och fokuserar sina affärer på 18-timmars städer, sekundära städer som är billigare och kan ha högre tillväxtpotential. Plattformen är främst avsedd för ackrediterade investerare som letar efter sätt att utnyttja mellanmarknaden. Crowdstreet fokuserar på 18-timmars städer för sina investeringsmöjligheter.

Båda dessa plattformar är bland de äldsta och största crowdfundingplattformarna för fastigheter idag. De har de bästa marknadsplatserna och de starkaste underwriting av affärer.

Investerare bör noga överväga sina egna investeringsmål när de bedömer utbudet av fastighetsmöjligheter som finns tillgängliga. Riskerna med crowdfunding av fastigheter är verkliga och bör inte ignoreras. Det är viktigt att granska det fullständiga erbjudandematerialet för varje investering som utvärderas.

Om författaren

Sam startade Financial Samurai 2009 som ett sätt att förstå finanskrisen. Han fortsatte att tillbringa de kommande 13 åren med att arbeta på Goldman Sachs och Credit Suisse. Sam gick på The College of William & Mary i grundutbildningen och på UC Berkeley i grundutbildningen. Han äger fastigheter i San Francisco, Lake Tahoe och Honolulu och har 810 000 dollar investerade i crowdfunding av fastigheter. År 2012 kunde Sam gå i pension vid 34 års ålder, till stor del tack vare sina investeringar.