Co się dzieje, gdy najemca zrywa umowę najmu przed wprowadzeniem się?

Updated September 2020

Gdy najemca zmienia zdanie na temat wynajmu od Ciebie przed wprowadzeniem się, co to oznacza dla Ciebie, najemcy i nieruchomości do wynajęcia? Być może najemca dostał zawiadomienie o przeniesieniu pracy, napotkał nagły wypadek rodzinny, lub po prostu dostał zimne stopy o wprowadzeniu się do wynajmowanej nieruchomości.

Na naszym podcaście, rzeczywiście omówiliśmy rzeczywisty przykład życia najemcy, który chce złamać dzierżawę przed wprowadzeniem się. You can tune in to hear how that story progressed.

It’s important for the landlord to document everything, especially the early termination letter. Będziesz potrzebował tej dokumentacji, aby śledzić i kontrolować, ile pieniędzy zostaje przywiązanych w tej sytuacji, i możesz potrzebować tych dokumentów, jeżeli skończysz idąc do sądu z powodu jakichkolwiek nieporozumień.

Niezależnie od okoliczności, czasami najemcy zmieniają zdanie na temat zajmowania lokalu, nawet zanim się wprowadzą.

Dowiedz się, co oboje jesteście prawnie zobowiązani zrobić, kiedy ta niezwykła sytuacja ma miejsce, aby zminimalizować skutki finansowe.

Możesz pobrać darmową kopię naszego listu o wcześniejszym rozwiązaniu umowy tutaj.

Spis treści dla najemców zrywających umowę przed wprowadzeniem się

• Co się dzieje, kiedy najemca zrywa umowę przed wprowadzeniem się?
• Tenant zrywający umowę przed wprowadzeniem się: Your Options
• This Is What Security Deposits Are For
• Can You Back Out Of A Lease Within 3 Days?
• Tenant Breaks Lease Before Moving In FAQs

Co się dzieje, gdy najemca zrywa umowę przed wprowadzeniem się?

Po podpisaniu umowy najmu, wynajmujący i najemca zawarli prawnie wiążący kontrakt, niezależnie od tego, czy najemca faktycznie zajmuje lokal, czy nie.

Jeśli najemca podpisał umowę najmu, ale zmienił zdanie na temat wprowadzenia się, należy potraktować zawiadomienie jako zamiar zerwania umowy najmu.

Oto, co musisz zrobić, gdy tak się stanie:

1. Poproś o dokumentację
   Poproś najemcę o dostarczenie pisemnego 30-dniowego zawiadomienia dla twoich rejestrów, że będzie on zrywał umowę najmu.
2. Wyjaśnij następne kroki
   Wyjaśnij najemcy, że jest on prawnie odpowiedzialny za czynsz za całą umowę najmu; jednakże, postarasz się wynająć go ponownie tak szybko, jak to możliwe, jako część wysiłku w dobrej wierze wymaganego przez większość stanów. Najemca jest odpowiedzialny za płacenie czynszu do czasu wynajęcia nieruchomości ponownie, czy są one fizycznie obecne w jednostce lub nie.
3. Try To Find A New Tenant
   Most states require a good-faith effort on your part to find a new tenant. Oznacza to, że należy rozpocząć marketing nieruchomości natychmiast i podpisać nową umowę najmu z nowym najemcą tak szybko, jak to możliwe.

Odkąd masz nową umowę najmu w miejscu, stara umowa najmu nie jest już ważna. Nawet jeśli najemca podpisał umowę najmu, ale nigdy się nie wprowadził, zalecamy podpisanie listu o wcześniejszym rozwiązaniu umowy z byłym najemcą. Zapewni to, że warunki tego rozwiązania są wyraźnie udokumentowane.

Pismo o wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu

Pismo o wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu jest dodatkiem do umowy najmu, który jest podpisany przez obie strony. List ten stwierdza, że umowa najmu zostanie uznana za nieważną od określonej daty. Powinien również zawierać szczegóły wszelkich opłat należnych i jak mają być zbierane.

Ten list będzie służyć jako dokumentacja prawna dla końca najmu. Jeśli najemca nie płaci należnych opłat, list ten będzie przydatny w dążeniu do zbierania zaległego czynszu i opłat. Wszelkie zatrudnionych menedżerów nieruchomości może pomóc w tym procesie, ale mamy również przydatne przykładowy list.

Updating Your Standard Lease For Termination

Jeśli martwisz się o najemcy wycofania się przed wprowadzeniem się, to może być dobry pomysł, aby upewnić się, że standardowa dzierżawa ma jasną klauzulę wypowiedzenia w nim. Klauzula ta może obejmować to, co się stanie, jeśli najemca chce wycofać się z najmu early.

Zazwyczaj klauzule te pozwalają najemcom zapłacić określoną kwotę jako opłatę za rozwiązanie umowy. Kiedy zapłacą tę kwotę, mogą być uznane za wolne od obowiązku płacenia jakiegokolwiek przyszłego czynszu, ale nadal będą winni czynsz, który jest zaległy, chyba że zostanie zorganizowany inny układ.

Tenant Breaking A Lease Before Moving In: Your Options

While the step-by-step process given above is the standard procedure that can be followed when a tenant wants to back out before they move in, you have other options. Ostatecznie, to do ciebie należy decyzja, która opcja odpowiada twojej sytuacji.

Postępuj zgodnie ze standardowym protokołem

Pierwszą rzeczą, jaką możesz zrobić, to postępować zgodnie ze standardowym protokołem:

1. Zażądaj listu o wcześniejszym rozwiązaniu umowy.
2. Wyjaśnij, że nadal są odpowiedzialni za czynsz, ale zrobisz wszystko, co w twojej mocy, aby znaleźć nowego najemcę ASAP.
3. Pobieraj czynsz do czasu znalezienia nowego najemcy (lub zastosuj depozyt zabezpieczający jako prawnie dopuszczalny).

Większość stanów wymaga od wynajmujących, aby zrobili wszystko, co w ich mocy, aby znaleźć najemcę tak szybko, jak to możliwe; musisz podjąć wysiłek w dobrej wierze, aby to zrobić.

Jeśli nieruchomość, z którą masz do czynienia, była trudna do wynajęcia lub poczyniłeś wiele ustępstw w celu wynajęcia tego najemcy, najlepiej jest postępować zgodnie z tym protokołem. Protokół ten po prostu wynika z umowy ty i najemca zarówno podpisane. Zapewnia to, że nie będzie stracić finansowo. Chociaż może się to wydawać surowe, najemca podpisał umowę prawną, jak również ty.

Allow An Early Termination

Czy twoja umowa najmu pozwala na wcześniejsze zakończenie? Jeśli tak, twój najemca ma prawo do korzystania z tej klauzuli wczesnego wypowiedzenia w dowolnym momencie tak długo, jak przestrzegają protokołu nakreślonego w umowie najmu.

Jeśli chcą się wydostać z umowy najmu mieszkania przed wprowadzeniem się, na przykład, będą w stanie wyraźnie zobaczyć, jak to zrobić w swojej umowie najmu.

Zazwyczaj oznacza to, że będą musieli zapłacić jakąś opłatę, aby zakończyć umowę najmu wcześnie, a oni mogą również potrzebować do utraty ich depozytu zabezpieczającego. Po zakończeniu nastąpiło, obie strony mogą kontynuować z ich działalności jak zwykle.

Allow Them To Leave Early

Jeśli jesteś w pozycji, gdzie można to zrobić, to jest zwykle łatwiejsze do zakończenia umowy najmu bez walki o czynsz niż to jest ścigać czynsz zbierania od niechętnego najemcy. Jednak każda sytuacja jest inna, więc trzeba być ostrożnym w dokonywaniu tego wyboru.

Tenants, którzy dostają pracę w nowym mieście, tracą pracę i nie może zrobić czynsz, lub są w inny sposób w zmieniającej się sytuacji poza ich kontrolą może nie być w stanie utrzymać płacenia czynszu. Zamiast trzymać się nadziei, że będą w stanie znaleźć pieniądze na zapłatę czynszu, zazwyczaj najlepiej jest przeciąć straty i iść dalej.

Jeśli obie strony się zgadzają, jest to legalne, aby zakończyć umowę najmu w dowolnym momencie. Możesz zdecydować się na ten wybór, jeśli czujesz, że nie będzie bolało biznesu zbyt dużo.

This Is What Security Deposits Are For

Kaucja zabezpieczająca (zazwyczaj równa dwóm lub trzem miesięcznym czynszom) jest dokonywana w sytuacjach takich jak ta, aby zrekompensować Ci w przypadku niezapłaconego czynszu.

Ponieważ większość wynajmujących wymaga, aby najemcy płacili kaucję w tym samym czasie, kiedy podpisywana jest umowa najmu, może ona pomóc wypełnić lukę w dochodach pomiędzy pierwszymi kilkoma miesiącami czynszu twojego najemcy.

Jeśli zebrałeś depozyt od najemcy, ty i najemca macie dwie opcje:

1. Apply The Security Deposit For Rent
   Trzymasz go, zastosować depozyt w kierunku czynszu należnego do czasu, gdy nieruchomość jest ponownie wynajęta, a następnie wysłać niewykorzystaną część z powrotem do najemcy. Najemca nie płaci czynszu, chyba że czynsz należny przekracza całkowitą kwotę depozytu. Ta droga jest ryzykowna, ponieważ może być trudno zebrać lub pozew o czynsz od najemcy po depozyt jest zużyte.
2. Collect Czynsz oddzielnie
   Ustawiasz go na bok i najemca płaci czynsz co miesiąc, aż nieruchomość jest wynajęta ponownie. Następnie, można wysłać depozyt z powrotem w całości, ponieważ nie będzie żadnych szkód do niezamieszkanej jednostki. Ta trasa jest bezpieczniejsza dla Ciebie, ponieważ najemca ma motywację do płacenia czynszu w celu uzyskania kaucji z powrotem w całości. Jeśli najemca nie powiedzie się, można odliczyć czynsz od depozytu bezpieczeństwa anyhow.

Pamiętaj jednak, że lokalne lub państwowe przepisy mogą mieć wpływ na to, czy można użyć depozytu w ten sposób. Zerwanie umowy najmu zazwyczaj umożliwia właścicielowi zatrzymanie kaucji, ale są obszary, gdzie zasady dotyczące kaucji są bardzo surowe.

Zawsze dobrze jest dwukrotnie sprawdzić swoje prawo przed użyciem kaucji na pokrycie czegokolwiek, z wyjątkiem szkód wyrządzonych w nieruchomości.

Czy można wycofać się z umowy najmu w ciągu 3 dni?

Gdy najemca nie dostaje ich depozyt zwrócony natychmiast lub chce dać ci ucho, gdy stoisz na ziemi na odpowiedzialność za czynsz, mogą powoływać się na „prawo do odstąpienia od umowy.”

Odnosi się to do prawa ochrony konsumenta, który wymaga kredytodawców finansowych, aby umożliwić kredytobiorcom wycofać się z kredytu w pewnych okolicznościach po trzech dniach.

Niestety dla najemcy, prawo to nie odnosi się w żaden sposób do umów najmu i nieruchomości czynszowych.

Jeśli najemca próbuje cię przekonać do tej polityki, idź dalej i obal twierdzenie, że istnieje prawo do unieważnienia lub anulowania umowy najmu w ciągu trzech dni.

Tenant Breaks The Lease Before Moving In FAQs

Can The Landlord Keep The Security Deposit If A Tenant Backs Out?

W większości przypadków, wynajmujący może zatrzymać kaucję, jeśli najemca się wycofuje. Dokładne warunki, czy jest to możliwe, będzie zależeć od dwóch rzeczy:

• Co jest napisane w umowie najmu
• Co stan i lokalne prawa mówią o depozytach

Jeśli lokalne przepisy pozwalają na korzystanie z depozytu na pokrycie niezapłaconego czynszu, jeśli najemca wycofuje się przed wprowadzeniem się, należy rozważyć wpisanie tego do standardowej umowy najmu. Mając to zawarte w konkretnej umowie, że ty i twój najemca podpisać będzie łatwiej wyjaśnić to do najemcy powinny ta sytuacja occur.

Jednakże, jeśli mieszkasz gdzieś, że kaucja nigdy nie może być używany do pokrycia czynszu, to będzie musiał być zwrócony do najemcy w całości po okresie umowy najmu jest ponad. Jeśli znajdziesz się w tej sytuacji, jest prawdopodobne, że trzeba będzie udać się do sądu cywilnego w celu rozwiązania niepłacenia czynszu i porzucenia nieruchomości.

Z tego miejsca, sędzia może doradzić, jak kontynuować zbieranie czynszu i co zrobić z depozytem zabezpieczającym.

Czy zerwanie umowy najmu szkodzi kredytowi najemcy?

Najemcy, którzy są złapani w trudnej sytuacji mogą się martwić o to, czy zerwanie umowy najmu wpłynie na ich kredyt. Niektórzy z nich mogą zwrócić się do ciebie po poradę. Chociaż powinieneś skierować ich do eksperta finansowego po informacje, dobrze jest znać podstawy.

Jeśli najemca wycofuje się i nie płaci czynszu po podpisaniu umowy najmu, jest on nadal odpowiedzialny za niezapłacony czynsz. Wynajmujący może złożyć pozew o zwrot tego czynszu. Jeśli wygra sprawę, może przekazać dług do agencji inkasenckiej. Niezapłacony dług, który przechodzi przez agencję inkasową, może mieć wpływ na ocenę kredytową.

W ostatecznym rozrachunku oznacza to, że na kredyt najemcy może mieć wpływ wycofanie się najemcy z umowy najmu, jeżeli nie osiągnie on porozumienia z wynajmującym lub nie zapłaci należnych mu opłat.

Czy najemca może zmienić zdanie przed podpisaniem umowy najmu?

Choć jest to frustrujące, najemca może zmienić zdanie w dowolnym momencie przed podpisaniem umowy najmu. Dopóki umowa nie zostanie podpisana, nie ma nic wiążącego ich do wynajęcia nieruchomości i nie można ich do tego zmusić.

Jeśli najemca wpłacił już kaucję zanim zmienił zdanie, powinieneś zwrócić mu ją w całości, jeśli nie podpisze umowy najmu. Nie było żadnej umowy na miejscu, więc dając ci depozyt bezpieczeństwa wcześnie był błąd z ich strony, ale byłoby wątpliwe, aby zachować te pieniądze.

Od kiedy podpisali umowę najmu, ale nie chcą się wprowadzić, jednak, to jest w ramach swoich praw do dążenia do zbierania czynszu w jakiś sposób.

Keep Moving Forward

Gdy twój najemca chce zakończyć umowę najmu przed zajęciem wynajmowanego lokalu, możesz z nim współpracować, aby zminimalizować skutki finansowe dla was obojga.

Jako wynajmujący, masz prawo zatrzymać kaucję i masz prawo pobierać czynsz do czasu ponownego wynajęcia lokalu. However, it is your duty to minimize the time it takes to re-rent and find a replacement tenant.

As frustrating as this situation can be, it’s always a good idea to try to keep things moving to a new tenant rather than waiting for the former tenant to pay you back. Podobnie jak w przypadku wielu zaległych czynszów, może być bardzo trudno je odebrać. Skup się na przyszłości tak bardzo, jak to tylko możliwe.

Landlord Calls In About A Tenant That Wanted To Break The Lease Early

W naszym podcaście „RentPrep For Landlords,” zagłębiamy się w różne kwestie, o których wynajmujący dzwonią do naszej firmy.

W odcinku 164, omawiamy rozmowę, w której wynajmujący miał najemcę, który chciał wcześniej zerwać umowę najmu. Sprawdź ten odcinek, jeśli chcesz wiedzieć więcej!

Subskrybuj: Apple Podcasts | Android | Google Play | Stitcher | TuneIn | RSS

.