Großhandelsverträge: Abtretungsvertrag vs. Double Close

Die erfolgreichsten Großhändler von heute wissen es bereits, und es ist an der Zeit, dass auch Sie es wissen: Es gibt im Wesentlichen zwei Möglichkeiten, von einem Großhandelsvertrag zu profitieren. Genauer gesagt, sind die beiden gängigsten Möglichkeiten, ein Großhandelsgeschäft abzuschließen, der Verkauf des Vertrags, auch bekannt als Vertragsabtretung, und ein Doppelabschluss. Obwohl die beiden Methoden einige Gemeinsamkeiten aufweisen, sind ihre Unterschiede erwähnenswert und können den Unterschied zwischen Erfolg und Misserfolg ausmachen. Wenn Sie die Großhandelsskala zu Ihren Gunsten kippen wollen, empfehle ich Ihnen dringend, sich mit den Unterschieden zwischen einer Vertragsabtretung und einem Doppelabschluss vertraut zu machen.

Was ist ein Großhandelsvertrag?

Ein Großhandelsvertrag ist ein Dokument, das von Investoren verwendet wird, um offiziell das Recht zu erhalten, eine Immobilie zu kaufen. Um es klar zu sagen: Immobiliengroßhandelsverträge stellen nicht den Verkauf eines Hauses dar; sie geben Investoren lediglich das Recht, die betreffende Immobilie zu kaufen. Das ist eine wichtige Unterscheidung, die man treffen muss: Investoren, die sich für den Großhandel mit Häusern interessieren, wollen in der Regel nicht die betreffenden Immobilien erwerben. Stattdessen wollen sie sich das Recht sichern, ein bestimmtes Haus zu kaufen und dieses Recht an jemand anderen zu verkaufen. Gegen eine Gebühr verkauft der Großhändler dann seine Rechte an einen neuen Käufer (in der Regel einen anderen Investor). Wenn die Transaktion abgeschlossen ist, verkauft der Großhändler keine Wohnung, sondern sein Recht, sie zu kaufen. Letztendlich sind Großhändler im Wesentlichen „Mittelsmänner“, die Hausbesitzer mit Endkäufern verbinden.

Was ist eine Vertragsabtretung bei Immobilien?

Eine Vertragsabtretung bei Immobilien wird eingeleitet, wenn der Eigentümer einer Immobilie dem Verkauf seines Hauses an einen Investor zustimmt und einen Großhandelsvertrag unterzeichnet, der ihn an das bevorstehende Geschäft bindet. Damit hat der Investor das Recht, die Immobilie zu kaufen, die er dann an einen anderen Käufer verkaufen kann. Das ist ein wichtiger Unterschied: Sie verkaufen nicht die Wohnung, sondern das Recht, die Wohnung zu kaufen. Wenn Sie einen Vertrag verkaufen, verkaufen Sie nicht die Immobilie selbst, sondern den Vertrag, den Sie mit dem Hauseigentümer geschlossen haben, um die Immobilie zu kaufen, an einen anderen Käufer. Daher sollte die Vertragsabtretung in der Regel die erste Option eines Investors sein.

Sobald ein Immobilienkaufvertrag von allen Parteien unterzeichnet wurde und in Kraft tritt, wird der Käufer zum rechtmäßigen Eigentümer und der Verkäufer behält den bloßen Rechtstitel an der Immobilie zu den zuvor vereinbarten Bedingungen. Mit anderen Worten: Die heutigen Großhändler unterzeichnen einen Vertrag, der ihnen das Recht einräumt, die Immobilie zu kaufen, und erhalten im Gegenzug ein so genanntes „equitable interest“ an der Immobilie. Auf diese Weise verkaufen sie beim Verkauf des Vertrags, den sie mit dem derzeitigen Hausbesitzer geschlossen haben, lediglich ihre Rechte im Rahmen der Vertragsbedingungen an einen späteren Käufer.

Es ist erwähnenswert, dass die Investoren bei der Vertragsabtretungsmethode niemals das Eigentum an der Immobilie übernehmen und die Vertragsabtretung auch nicht in der Eigentumskette auftaucht. Tatsächlich müssen die Großhändler das Geschäft nicht einmal finanzieren. Die Person, die den Vertrag vom Großhändler kauft, zahlt dem Großhändler einen Gewinn für sein Recht, das Haus zu kaufen, und zahlt dann dem Verkäufer den geforderten Preis. In seiner einfachsten Form ermöglicht die Vertragsabtretung den Investoren, Verkäufer und Käufer zusammenzubringen.

Ich möchte es ganz klar sagen: Der Wortlaut des Großhandelsvertrags zwischen dem Verkäufer und dem Investor ist von größter Bedeutung. Alle Kauf- und Verkaufsverträge können standardmäßig an eine andere Partei verkauft werden, es sei denn, es ist ausdrücklich anders angegeben. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, dass der Vertrag genau das aussagt, was Sie brauchen, wenn Sie eine Immobilie im Großhandel verkaufen. Um sicherzugehen, sollten Sie einen Anwalt beauftragen, der sich mit dieser Art von Immobilientransaktionen auskennt.

Was ist eine Abtretungsgebühr?

Die Abtretungsgebühr bei einem Großhandelsgeschäft ist der Gewinn, den ein Investor erzielt, wenn er als Zwischenhändler auftritt. Die Bedingungen, unter denen der Investor bezahlt wird, sind im Vertrag über die Abtretung eines Immobilienkaufs und -verkaufs festgelegt und können auf verschiedene Weise festgelegt werden. Genauer gesagt ist alles verhandelbar, sogar die Abtretungsgebühr, die der Investor erhält.

In den meisten Fällen erhält der Investor eine Anzahlung, wenn der Vertrag über die Abtretung des Immobilienkaufs und -verkaufs unterzeichnet wird. Erst wenn die Transaktion abgeschlossen ist und das Geschäft geschlossen wird, erhält der Investor den Rest des geschuldeten Betrags (was auch immer vorher ausgehandelt wurde).

Gemeinsame Missverständnisse bei der Abtretung von Immobilien im Großhandel

Sowohl die Abtretung des Vertrags als auch das doppelte Abschlussverfahren sind zum Mittelpunkt einer großen Debatte rund um den Großhandel mit Häusern geworden. Vielleicht sogar noch spezifischer ist der Irrglaube, dass jede dieser Strategien illegal ist oder dass der Investor eine nicht zugelassene Person ist, die als Makler handelt. Doch jede dieser Großhandelstechniken wurde von Personen, die mit dem Gesetz nicht vertraut sind, grob falsch dargestellt. Es ist nichts Illegales daran, einen Vertrag zu verkaufen, und der Investor handelt nicht als nicht lizenzierter Makler – was wir hier tun.

In Wirklichkeit ist der Investor der Hauptkäufer in einer Transaktion; einer, der plant, seinen Vertrag an einen anderen Käufer zu verkaufen. Der Investor bietet die Immobilie nicht gegen eine Provision an, wie es ein Makler tun würde. Dies setzt natürlich voraus, dass der Investor seine Strategie sowohl dem Verkäufer als auch dem Endkäufer mitteilt, was die Dinge für alle Beteiligten transparenter macht.

Ein Großhandelsvertrag kann für diejenigen, die ihn nicht verstehen, äußerst verwirrend sein. Deshalb empfehle ich immer die Zusammenarbeit mit einem sachkundigen Immobilienanwalt. Sie sollten einen Fachmann konsultieren, der sich mit dem Großhandel von Immobilien auskennt, bevor Sie selbst etwas unternehmen. Es gibt rechtliche Fallstricke in den Prozess, so dass nicht vorwärts mit einem Großhandel Deal, bis eine sachkundige Immobilien Anwalt gibt Ihnen grünes Licht.

Was ist ein Double Close Real Estate?

Ein Doppel-Schließung, auch bekannt als ein Back-to-Back-Schließung, ist genau das, was man erwarten würde, wenn Großhandel Häuser: ein Investor wird eine Immobilie zu kaufen, nur um es relativ schnell wieder zu verkaufen, ohne es zu sanieren. Um es klar zu sagen: Ein Double Closing kann nur ein paar Stunden dauern, aber auch ein paar Wochen. Double Closings unterscheiden sich nicht allzu sehr von einem herkömmlichen Kauf und Verkauf, sie laufen nur viel schneller ab.

Bei einem Double Closing finden zwei Transaktionen statt. An der ersten Transaktion sind – wenig überraschend – ein Investor und ein Verkäufer beteiligt. Bei der zweiten Transaktion verkauft der Investor dann die kürzlich erworbene Immobilie an einen neuen Käufer. Jede Transaktion hat ihre eigene Treuhand- und Abrechnungserklärung; es handelt sich um zwei unabhängige Transaktionen.

Die Abrechnungserklärung ist im Wesentlichen eine Zusammenfassung aller Gebühren, die sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer während der Immobilientransaktion entstanden sind. Die Abrechnungserklärung, die auch als HUD-1 (unter der Zuständigkeit des U.S. Department of Housing and Urban Development) bekannt ist, ist ein integraler Bestandteil jeder Transaktion; derjenigen zwischen dem Investor und dem Verkäufer und derjenigen zwischen dem Investor und dem neuen Käufer.

Im Gegensatz zu einer Vertragsabtretung wird der Investor bei einem Doppelabschluss rechtmäßig Eigentümer der Immobilie. Infolgedessen taucht der Investor in der Rechtskette auf und muss natürlich die Kosten tragen, die zum Synonym für den Kauf und Verkauf von Immobilien geworden sind (Treuhandkonto, Abschlusskosten usw.).

Großhandel mit Häusern 101: Wie man ein Double Closing durchführt

Ein Double Closing ist typischerweise die zweite Option für die heutigen Investoren, da es von ihnen verlangt, mehr „Haut im Spiel“ zu haben. Sie gehen nicht nur rechtlich in den Besitz der Immobilie über, sondern verlieren unter dem Strich auch ein wenig durch die Kosten, die durch den Abschluss von zwei unabhängigen Transaktionen entstehen. Nichtsdestotrotz ist es eine gute Option, die Sie in der Tasche haben sollten. Wenn Sie an einem Doppelabschluss interessiert sind, finden Sie hier ein einfaches Verfahren in fünf Schritten:

1. Ein Geschäft finden: Es überrascht nicht, dass Ihr erster Schritt bei einem Doppelabschluss darin besteht, eine Immobilie zu finden, die einen ausreichenden Preisnachlass aufweist, um einen Doppelabschluss zu rechtfertigen. Das bedeutet, dass die Immobilie zu einem Preis erworben werden sollte, der es dem Investor ermöglicht, sie mit schnellem Gewinn zu veräußern. Denken Sie daran, dass der Preis für einen späteren Käufer attraktiv genug sein muss.

2. Run The Numbers: Ich empfehle, die Zahlen für den nächsten Käufer, an den Sie verkaufen wollen, durchzurechnen. Auf diese Weise können Sie ihm die potenziellen Gewinnmöglichkeiten aufzeigen und das Geschäft attraktiver machen. Das hilft auch bei der Entscheidung, ob das Haus für einen Doppelabschluss in Frage kommt.

3. Käufer finden: Bevor Sie das Haus kaufen, sollten Sie bereits einen anderen Käufer gefunden haben. Auf diese Weise sollten Sie in der Lage sein, das Geschäft schneller abzuschließen und eine bessere Vorstellung von den zu erwartenden Zahlen zu haben. Vergewissern Sie sich zu diesem Zeitpunkt, dass der Kredit des Käufers die Teilnahme an einem Doppelabschluss zulässt (einige Banken erlauben dies nicht).

4. Kaufen Sie das Haus vom Verkäufer: Kaufen Sie das Haus von dem ursprünglichen Eigentümer. Wie bei einer normalen Transaktion durchlaufen Sie den Abschlussprozess und zahlen alle Abschlusskosten. Sie erhalten auch die zuvor besprochene Abrechnungserklärung und werden in die Eigentumskette aufgenommen.

5. Verkaufen Sie das Haus an den neuen Käufer: Fahren Sie fort, das Haus an den neuen Käufer zu verkaufen. Ähnlich wie bei der ersten Transaktion werden Sie die Immobilie abschließen, genau wie bei einem herkömmlichen Verkauf. Infolgedessen erhalten Sie eine weitere Abrechnung und es fallen die üblichen Kosten an.

Double Closing Vs. Abtretungsvertrag

Ich werde Ihnen hier nicht sagen, dass eine Ausstiegsstrategie besser ist als die andere, sondern vielmehr darauf hinweisen, dass die von Ihnen gewählte Strategie vollständig von Ihrer Situation abhängt. Zumindest spielen mehrere Faktoren eine Rolle bei der Entscheidung, ob Sie einen Doppelabschluss oder eine Vertragsabtretung anstreben sollten. Zunächst einmal müssen Sie das Gewinnpotenzial des Geschäfts in Betracht ziehen. Wenn Sie einen Käufer finden, der bereit und in der Lage ist, Ihnen viel mehr für die Immobilie zu zahlen, würde ich Ihnen empfehlen, ein Double Closing in Betracht zu ziehen. Natürlich entstehen Ihnen im Falle eines Doppelabschlusses zusätzliche Abschlusskosten, aber der zusätzliche Gewinn könnte diese leicht wettmachen. Neben dem Gewinnpotenzial müssen Sie noch einen weiteren wichtigen Punkt berücksichtigen: wie der Endkäufer das Geschäft zu finanzieren gedenkt.

Wenn der Endkäufer plant, einen Bankkredit für den Kauf des Hauses zu verwenden, und Sie beabsichtigen, den Vertrag zu verkaufen, müssen Sie unbedingt mit dem Kreditgeber des Käufers Rücksprache halten, um sicherzustellen, dass nichts dagegen spricht, die Transaktion durchzuführen. Auch wenn es nicht so häufig vorkommt, gibt es bei einigen Banken Vorschriften und Zeichnungsrichtlinien, die es ihnen verbieten, im Falle einer Vertragsabtretung Geld zu verleihen.

Zu guter Letzt müssen Sie bedenken, wie lange Ihr Käufer brauchen wird, um seine Finanzierung auf die Beine zu stellen. Wenn der Zeitplan des Käufers über den vereinbarten Termin hinausgeht, müssen Sie möglicherweise einen doppelten Abschluss in Betracht ziehen. Auf diese Weise sind Sie in der Lage, die Immobilie an den Endkäufer zu verkaufen, wenn dieser die Mittel zur Verfügung hat.

Zusammenfassung

Erfahrene Investoren kennen die Vorteile eines Großhandelsvertrags, sei es ein Doppelabschluss oder eine Vertragsabtretung. Der Großhandel mit Immobilien ist nicht nur eine großartige Möglichkeit für neue Investoren, in das Anlagegeschäft einzusteigen, sondern erfordert auch weniger Kapital als ein traditioneller Verkauf und setzt den Investor einem geringeren Risiko aus. Vielleicht noch wichtiger ist, dass diese spezielle Strategie den Anlegern Wahlmöglichkeiten bietet. Da es mehr als eine Möglichkeit gibt, ein Haus zu veräußern, ist es wahrscheinlicher, dass ein Geschäft zustande kommt, was auf einem so hart umkämpften Markt wie dem heutigen ein gutes Omen für jeden ist. Alles in allem ist der Großhandel mit Häusern eine der besten Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, unabhängig von der Erfahrung.

Die wichtigsten Erkenntnisse

• Wenn richtig gemacht, kann der Großhandel als großartiger Einstieg in die Welt der Immobilieninvestitionen dienen.
• Es gibt zwei gängige Ausstiegsstrategien für den Großhandel: Vertragsabtretung und Doppelabschluss.
• Die Vertragsabtretung sollte die erste Option für einen Investor sein, der den Großhandel in Betracht zieht.