Contratti di vendita all’ingrosso: Assignment Contract Vs Double Close

I grossisti più prolifici di oggi lo sanno già, ed è ora che lo facciate anche voi: ci sono essenzialmente due modi per trarre profitto da un contratto all’ingrosso. Più specificamente, i due modi più comuni per chiudere un affare all’ingrosso sono la vendita del contratto, altrimenti noto come il metodo di assegnazione del contratto, e una doppia chiusura. Mentre i due approcci condividono alcune somiglianze, le loro differenze sono degne di nota e potrebbero significare la differenza tra il successo e, beh, il fallimento. Se volete far pendere la bilancia del wholesaling a vostro favore, vi consiglio vivamente di familiarizzare con le differenze che esistono tra una cessione di contratto e una doppia chiusura.

Che cos’è un contratto all’ingrosso?

Un contratto all’ingrosso, non diversamente da qualsiasi altro tipo di contratto giuridicamente vincolante, è un documento utilizzato dagli investitori per ottenere ufficialmente il diritto di acquistare una proprietà soggetto. Per essere chiari, i contratti immobiliari all’ingrosso non rappresentano la vendita di una casa, ma danno semplicemente agli investitori il diritto di acquistare la proprietà in questione. Questa è una distinzione importante da fare: Gli investitori interessati alla vendita all’ingrosso di case non vogliono tipicamente acquisire le proprietà in questione. Invece, mirano ad assicurarsi il diritto di comprare una casa specifica e vendere quei diritti a qualcun altro. Per una tassa, il grossista procederà a vendere i suoi diritti a un nuovo acquirente (di solito un altro investitore). Quando la transazione è fatta, il grossista non sta vendendo una casa, ma piuttosto i loro diritti di acquistarla. Quando tutto è detto e fatto, i grossisti sono essenzialmente “intermediari” che collegano i proprietari di casa agli acquirenti finali.

Che cos’è una cessione di contratto immobiliare?

Una cessione di contratto nel settore immobiliare è iniziata quando il proprietario di un immobile accetta di vendere la loro casa ad un investitore e firma un contratto di vendita all’ingrosso vincolandosi all’affare imminente. Come risultato, l’investitore detiene il diritto di acquistare la proprietà, che può poi vendere ad un altro acquirente. Questa è una distinzione importante da fare; non stanno vendendo la casa, ma piuttosto il diritto di comprare la casa. Vedete, quando vendete un contratto, non state vendendo la proprietà stessa – state vendendo il contratto che avete con il proprietario di casa per comprare la casa ad un altro acquirente. Come tale, l’assegnazione dell’approccio del contratto dovrebbe tipicamente rappresentare la prima opzione di un investitore.

Secondo la dottrina della conversione equa, una volta che un accordo di acquisto immobiliare è firmato da tutte le parti e diventa efficace, l’acquirente diventa il proprietario equo e il venditore mantiene il titolo legale nudo alla proprietà nei termini precedentemente concordati. In altre parole, i grossisti di oggi firmano un contratto che dice che hanno il diritto di acquistare la proprietà in cambio di ciò che è tipicamente indicato come interesse equo nella casa. In questo modo, quando vanno a vendere il contratto che hanno con l’attuale proprietario di casa, stanno semplicemente vendendo i loro diritti all’interno dei termini del contratto ad un acquirente successivo.

Vale la pena notare che l’assegnazione del metodo del contratto non avrà mai gli investitori prendere titolo alla proprietà, né l’assegnazione del contratto mostrare nella catena del titolo. Infatti, i grossisti non dovranno nemmeno finanziare l’affare. L’individuo che acquista il contratto dal grossista pagherà il grossista un profitto per i loro diritti di acquistare la casa, e procedere a pagare il venditore il loro prezzo richiesto. Nella sua forma più semplice, la cessione del contratto permette agli investitori di abbinare i venditori con gli acquirenti.

Voglio renderlo abbondantemente chiaro: la verbosità del contratto di vendita all’ingrosso tra il venditore e l’investitore è della massima importanza. Tutti i contratti di compravendita, per default, possono essere venduti ad un’altra parte, a meno che non sia specificato diversamente. Questo è il motivo per cui è molto importante assicurarsi che il contratto dica esattamente ciò di cui si ha bisogno quando si vende all’ingrosso una proprietà. Per essere sicuri, assumete un avvocato esperto in questi tipi di transazioni immobiliari.

Cos’è una commissione di assegnazione?

La commissione di assegnazione in una cessione di contratto all’ingrosso è il profitto che un investitore si trova a fare agendo come intermediario. Detto questo, i termini di come l’investitore sarà pagato sono dettagliati nell’Assegnazione del Contratto di Acquisto e Vendita di Beni Immobili, e può trasparire in più di un modo. Più specificamente, tutto è negoziabile, anche la tassa di assegnazione che l’investitore si trova a fare.

Più spesso che no, l’investitore riceverà un deposito quando l’Assignment of Real Estate Purchase and Sale Agreement è firmato. Non fino a quando la transazione è completa e l’affare si chiude, tuttavia, l’investitore riceverà il resto di ciò che gli è dovuto (qualunque cosa sia stata negoziata in anticipo).

Common Wholesale Real Estate Assignment Contract Misconceptions

Entrambi assegnazione del contratto e procedure di doppia chiusura sono diventati il centro di un enorme dibattito intorno alle case all’ingrosso. Forse ancora più specificamente, c’è un malinteso selvaggio che ciascuna di queste strategie è illegale, o che l’investitore è un individuo senza licenza che agisce come un agente. Detto questo, ciascuna di queste tecniche all’ingrosso è stato grossolanamente travisato da individui che non hanno familiarità con la legge. Non c’è niente di illegale nella vendita di un contratto e l’investitore non sta agendo come un agente senza licenza – che è quello che stiamo facendo qui.

In realtà, l’investitore è l’acquirente principale in una transazione; uno che prevede di vendere il suo contratto ad un altro acquirente. L’investitore non sta elencando la proprietà per una commissione, come farebbe un agente. Naturalmente, questo richiederà all’investitore di divulgare la sua strategia sia al venditore che all’acquirente finale, il che aiuterà a rendere le cose più trasparenti per tutte le parti coinvolte.

Un contratto di vendita all’ingrosso può essere estremamente confuso per coloro che non lo capiscono. Ecco perché consiglio sempre di lavorare con un esperto avvocato immobiliare. È necessario consultare un professionista che è ben versato in vendita all’ingrosso immobiliare prima di decidere di fare alcune mosse di tuo. Ci sono insidie legali nel processo, in modo da non andare avanti con un affare all’ingrosso fino a quando un esperto avvocato immobiliare ti dà il via libera.

Che cosa è una doppia chiusura immobiliare?

Una doppia chiusura, altrimenti noto come un back-to-back di chiusura, è esattamente quello che ci si aspetta quando le case all’ingrosso: un investitore acquistare una proprietà, solo per rivendere in tempi relativamente brevi senza riabilitarlo. Per essere chiari, mentre una doppia chiusura potrebbe richiedere solo poche ore, potrebbe anche essere lunga come alcune settimane. Le doppie chiusure non sono poi così diverse da una tradizionale compravendita, solo che avvengono ad un ritmo molto più veloce.

Due transazioni avvengono durante una doppia chiusura. La prima transazione, non a caso, coinvolge un investitore e un venditore. La seconda transazione avrà poi l’investitore che vende la proprietà recentemente acquistata a un nuovo acquirente. Ogni transazione avrà le sue dichiarazioni di deposito a garanzia e di liquidazione; sono due transazioni indipendenti.

La dichiarazione di liquidazione è essenzialmente un riassunto di tutte le spese sostenute sia dall’acquirente che dal venditore durante la transazione immobiliare. Altrimenti noto come HUD-1 (sotto la giurisdizione del Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano degli Stati Uniti), l’estratto conto sarà parte integrante di ogni transazione; quella tra l’investitore e il venditore, e quella tra l’investitore e il nuovo acquirente.

A differenza di una cessione di contratto, una doppia chiusura vedrà l’investitore prendere possesso legale della proprietà. Di conseguenza, l’investitore apparirà sulla catena di titoli di proprietà e, naturalmente, sarà tenuto a pagare le spese che sono diventate sinonimo di acquisto e vendita di proprietà (deposito cauzionale, costi di chiusura, ecc.).

Wholesaling Houses 101: How To Do A Double Closing

Una doppia chiusura è tipicamente la seconda opzione per gli investitori di oggi, in quanto richiede loro di avere più “pelle nel gioco”. Non solo prendono il possesso legale della proprietà, ma perdono un po’ sulla linea di fondo dai costi sostenuti dal processo di chiusura di due transazioni indipendenti. Tuttavia, è una buona opzione da avere in tasca. Se siete interessati alla doppia chiusura, ecco un semplice processo in cinque fasi:

1. Trovare un affare: Non sorprende che il primo passo in una doppia chiusura è quello di trovare una proprietà da acquistare che ha abbastanza di uno sconto per garantire una doppia chiusura. Ciò significa che dovrebbe essere in grado di essere acquistato ad un prezzo che permetta all’investitore di girarlo per un rapido profitto. Ricordate, il prezzo deve essere abbastanza attraente per un successivo acquirente.

2. Eseguire i numeri: Raccomando di fare i conti per il prossimo acquirente a cui intendete vendere. In questo modo, si può mostrare loro la potenziale opportunità di profitto e rendere l’affare più attraente. Questo aiuta anche a determinare se la casa è un candidato valido per la doppia chiusura.

3. Trovare un acquirente: Prima ancora di comprare l’affare, avere un altro acquirente in linea. In questo modo dovreste essere in grado di chiudere il doppio più velocemente e avere un’idea migliore delle cifre da aspettarsi. A questo punto, assicuratevi che il prestito dell’acquirente gli permetta di prendere parte ad una doppia chiusura (alcune banche non lo permettono).

4. Acquista la casa dal venditore: Comprate la casa dal proprietario originale. Proprio come una normale transazione, passerete attraverso il processo di chiusura e pagherete tutti i costi di chiusura. Riceverai anche la dichiarazione di liquidazione di cui ho parlato in precedenza e sarai inserito nella catena del titolo di proprietà.

5. Vendere la casa al nuovo acquirente: Procedere alla vendita della casa al nuovo acquirente. Non diversamente dalla prima transazione, chiuderete la proprietà, proprio come fareste con una vendita tradizionale. Di conseguenza, riceverete un altro estratto conto e sosterrete i soliti costi.

Double Closing Vs. Assignment Contract

Non starò qui a dirvi che una strategia di uscita è migliore dell’altra, ma piuttosto suggerisco che quella che sceglierete dipenderà interamente dalla vostra situazione. Come minimo, diversi fattori giocheranno nel decidere se dovreste perseguire una doppia chiusura o una cessione del contratto. Per cominciare, è necessario prendere in considerazione il potenziale di profitto dell’affare. Detto questo, vi consiglio di cercare una doppia chiusura se trovate un acquirente che è disposto e in grado di pagare molto di più per la proprietà. Naturalmente, si incorrerà in costi aggiuntivi di chiusura nel caso in cui si segue attraverso con una doppia chiusura, ma il profitto aggiunto potrebbe facilmente compensare per loro. Oltre al potenziale di profitto, è necessario considerare un’altra cosa molto importante: come l’acquirente finale prevede di finanziare l’affare.

Se l’acquirente finale prevede di utilizzare un prestito bancario per acquistare la casa e si intende vendere il contratto, è necessario assicurarsi di controllare con il creditore dell’acquirente per assicurarsi che non ci sia nulla che impedisca la transazione di prendere posto. Anche se non è così comune, alcune banche hanno regolamenti e sottoscrizioni che proibiscono loro di prestare denaro in uno scenario di cessione del contratto.

Infine, ma certamente non meno importante, è necessario considerare quanto tempo il vostro acquirente impiegherà per ottenere il suo finanziamento allineato. Se la loro tabella di marcia vi porta oltre la data di chiusura precedentemente concordata, potreste dover considerare una doppia chiusura. In questo modo, sarete in grado di vendere la proprietà al compratore finale quando hanno i fondi disponibili.

Sommario

Gli investitori esperti conoscono i vantaggi di utilizzare un contratto di vendita all’ingrosso, sia che si tratti di una doppia chiusura o di assegnazione del contratto. Non solo la vendita all’ingrosso di contratti di assegnazione immobiliare è un ottimo modo per i nuovi investitori di entrare nel campo degli investimenti, ma la pratica richiede meno capitale di un flip tradizionale ed espone l’investitore a meno rischi. Forse ancora più importante, questa particolare strategia dà agli investitori l’opzionalità. Con più di un modo di vendere all’ingrosso una casa, è più probabile che un affare venga fatto, il che è di buon auspicio per chiunque in un mercato così competitivo come quello di oggi. Quando tutto è detto e fatto, wholesaling case è uno dei modi migliori per investire nel settore immobiliare, indipendentemente dall’esperienza.

Punti chiave

• Quando fatto correttamente, la vendita all’ingrosso può servire come un grande ingresso nel mondo degli investimenti immobiliari.
• Ci sono due comuni strategie di uscita all’ingrosso: cessione del contratto e doppia chiusura.
• La cessione del contratto dovrebbe rappresentare la prima opzione per un investitore che considera la vendita all’ingrosso.