Jedną z najbardziej zagadkowych kwestii, z jakimi stykają się teksańscy konsumenci, próbując udokumentować przeniesienie własności nieruchomości, jest podjęcie decyzji, który rodzaj aktu przeniesienia własności jest odpowiedni do wykorzystania. Przez pokolenia, dobrze myślący doradcy nieświadomie prowadzili swoich klientów na manowce, powtarzając dobrze rozpowszechnioną, ale wyjątkowo niedokładną mantrę: Aby przenieść tytuł własności do nieruchomości, sprzedawca powinien dać kupującemu quitclaim deed, często błędnie wymawiane quickclaim lub quick claim deed. Przy niezliczonych okazjach, konsumenci kontaktowali się z moim biurem prosząc o taki dokument, twierdząc, że biuro urzędnika w sądzie doradziło im wykorzystanie tego dokumentu. I zła rada nie jest ograniczona tylko do nie-adwokata społeczeństwa. Wiele, wielu prawników rozwodowych i probate prawnicy rutynowo poddać swoich klientów do potencjalnych problemów tytułowych poprzez włączenie quitclaim deeds w ich produkt pracy. Tajemnicą pozostaje, w jaki sposób takie błędne informacje i nadużycia stały się tak powszechne; jednak prawo teksaskie jest bardzo jasne, że w większości przypadków quitclaim deed nie jest odpowiedni i może prowadzić do przyszłych problemów.
W Teksasie istnieją w zasadzie cztery główne rodzaje aktów notarialnych: ogólny akt gwarancyjny, specjalny akt gwarancyjny, akt bez gwarancji i quitclaim deed. Różnice między nimi są głębokie, a rodzaj aktu ma wpływ na obie strony również po dokonaniu przeniesienia własności.
Ale wracając do podstaw. Aby skutecznie przekazać tytuł własności do nieruchomości w Teksasie, udzielający pomocy musi sporządzić akt notarialny przed notariuszem. Akt notarialny musi zostać przedstawiony i zaakceptowany przez odbiorcę, i powinien zostać złożony w rejestrze w biurze urzędnika hrabstwa, aby powiadomić opinię publiczną o przeniesieniu własności. Niezłożenie aktu notarialnego może spowodować, że nieruchomość będzie narażona na przyszłe roszczenia innych stron.
Najczęściej zdarza się, że udzielający koncesji przedstawia ogólny akt gwarancyjny. Ten podstawowy element teksańskiego prawa nieruchomości służy do przeniesienia tytułu prawnego na rzecz beneficjenta i zawiera pełną gwarancję tytułu prawnego, na mocy której udzielający gwarancji gwarantuje beneficjentowi, że tytuł prawny do nieruchomości jest wolny i wolny od wszelkich innych roszczeń. Oczywiście, taki akt notarialny, zawierający szerokie gwarancje tytułu własności, zapewnia najlepszą ochronę dla beneficjenta.
Jednakże, w pewnych sytuacjach, udzielający dotacji może nie czuć się komfortowo, składając takie szerokie gwarancje beneficjentowi. Być może nie są pewni statusu tytułu prawnego przed ich własnością, lub wolą, aby obdarowany polegał na ubezpieczeniu tytułu prawnego dostarczonym przez firmę tytułową w celu pokrycia wszelkich kwestii związanych z tytułem prawnym w przeszłości. W takich przypadkach, grantodawca może zdecydować się na dostarczenie tylko specjalnego aktu gwarancyjnego. Pomimo implikacji płynących z jego nazwy, specjalny akt gwarancyjny jest w rzeczywistości bardziej ograniczony niż ogólny akt gwarancyjny, ponieważ gwarantuje, że tytuł prawny jest wolny i czysty od innych roszczeń tylko w okresie własności grantodawcy. Specjalny akt gwarancyjny nie oferuje żadnej ochrony dla roszczeń powstałych przed posiadaniem nieruchomości przez udzielającego gwarancji.
Jeśli z jakiegokolwiek powodu udzielający gwarancji nie czuje się komfortowo składając jakiekolwiek gwarancje tytułu własności, można przygotować akt bez gwarancji. Jednakże, taki dokument nie jest zalecany, a odbiorca zaakceptuje taki akt notarialny tylko w ostateczności. Ten rodzaj aktu notarialnego jest zazwyczaj używany do wyjaśnienia problemów z tytułem własności, takich jak niedawno znalezieni spadkobiercy w łańcuchu tytułu, którzy nie byli nawet świadomi swojego udziału w nieruchomości.
Na koniec quitclaim deed nie jest prawie w ogóle aktem notarialnym, w tym, że technicznie, nie przekazuje niczego. Zamiast tego, jest to bardziej zwolnienie niż cokolwiek innego. Dokonując aktu notarialnego, podpisujący w efekcie zwalnia lub zrzeka się wszelkich roszczeń do tytułu prawnego na rzecz odbiorcy. To zrzeczenie się jest podobne do „ustąpienia”; nie jest równoznaczne z faktycznym przekazaniem lub przeniesieniem tytułu własności. Z tego powodu, większość firm tytułowych nie będzie dawać wiary dokumentom quitclaim deeds znalezionym w łańcuchu tytułowym, a działania naprawcze muszą być podjęte przed sprzedażą nieruchomości może być zamknięta.
Osoba pragnąca wziąć tytuł do nieruchomości jest dobrze poinformowana, aby uniknąć często zalecanego „quick-claim” deed, i zażądać zamiast tego rzeczywistego aktu gwarancyjnego od nadawcy. To, w połączeniu z polisą ubezpieczeniową wystawioną przez renomowaną firmę, która dokonała pełnego przeszukania rejestrów tytułowych nieruchomości, zapewnia odbiorcy największe bezpieczeństwo, ułatwiając mu wiele szczęśliwych lat posiadania nieruchomości.
Kontakt Rattikin & Rattikin, LLP
Jeffrey A. Rattikin jest prawnikiem z certyfikatem AV Pre-eminent, certyfikowanym w zakresie prawa nieruchomości mieszkalnych przez Texas Board of Legal Specialization. Pan Rattikin zapewnił transakcyjnych usług prawnych dla klientów w całym stanie Teksas przez ponad 28 lat, podkreślając nieruchomości, biznesu i prawa tytułu. Pan Rattikin nadal definiuje nowe granice prawne poprzez jego włączenie technologii w celu zwiększenia prawnika-klienta doświadczenie, jak wynika z jego firmy innowacyjnych stron internetowych www.rattikinlaw.com i www.texaslegaldocs.com.
.
