Contratos de venta al por mayor: Contrato de Cesión Vs Doble Cierre

Los mayoristas más prolíficos de hoy en día ya lo saben, y ya es hora de que tú también lo sepas: hay esencialmente dos formas de obtener beneficios de un contrato de venta al por mayor. Más concretamente, las dos formas más comunes de cerrar un acuerdo de venta al por mayor son la venta del contrato, también conocida como método de cesión del contrato, y el cierre doble. Aunque ambos métodos comparten algunas similitudes, sus diferencias son dignas de mención y podrían significar la diferencia entre el éxito y, bueno, el fracaso. Si quiere inclinar la balanza de la venta al por mayor a su favor, le recomiendo encarecidamente que se familiarice con las diferencias que existen entre la cesión de contrato y el doble cierre.

¿Qué es un contrato de venta al por mayor?

Un contrato de venta al por mayor, al igual que cualquier otro tipo de contrato legalmente vinculante, es un documento utilizado por los inversores para obtener oficialmente el derecho a comprar una propiedad. Para ser claros, los contratos de venta al por mayor de bienes inmuebles no representan la venta de una vivienda; simplemente otorgan a los inversores el derecho a comprar la propiedad en cuestión. Es importante hacer esta distinción: Los inversores interesados en la venta al por mayor de viviendas no suelen querer adquirir las propiedades en cuestión. Su objetivo es asegurarse el derecho a comprar una vivienda concreta y vender esos derechos a otra persona. A cambio de una comisión, el mayorista procederá a vender sus derechos a un nuevo comprador (normalmente otro inversor). Cuando se realiza la transacción, el mayorista no está vendiendo una vivienda, sino sus derechos de compra. Al fin y al cabo, los mayoristas son esencialmente «intermediarios» que conectan a los propietarios con los compradores finales.

¿Qué es una cesión de contrato inmobiliario?

Una cesión de contrato en el sector inmobiliario se inicia cuando el propietario de una vivienda accede a vender su casa a un inversor y firma un contrato de venta al por mayor que le vincula a la inminente operación. Como resultado, el inversor tiene el derecho a comprar la propiedad, que luego podrá vender a otro comprador. Esta es una distinción importante: no están vendiendo la vivienda, sino el derecho a comprarla. Verá, cuando usted vende un contrato, no está vendiendo la propiedad en sí, sino que está vendiendo el contrato que tiene con el propietario de la vivienda para comprarla a otro comprador. Como tal, el enfoque de la cesión del contrato debería representar normalmente la primera opción de un inversor.

De acuerdo con la doctrina de la conversión equitativa, una vez que un acuerdo de compra de bienes raíces es firmado por todas las partes y se hace efectivo, el comprador se convierte en el propietario equitativo y el vendedor conserva el título legal desnudo de la propiedad bajo los términos previamente acordados. En otras palabras, los mayoristas actuales firman un contrato que dice que tienen derecho a comprar la propiedad a cambio de lo que se suele denominar interés equitativo en la vivienda. De esta forma, cuando van a vender el contrato que tienen con el propietario actual, simplemente están vendiendo sus derechos dentro de los términos del contrato a un comprador posterior.

Cabe destacar que el método de cesión de contrato nunca hará que los inversores tomen el título de la propiedad, ni la cesión de contrato aparecerá en la cadena de títulos. De hecho, los mayoristas ni siquiera tendrán que financiar la operación. El individuo que compra el contrato al mayorista pagará a éste un beneficio por sus derechos de compra de la vivienda, y procederá a pagar al vendedor su precio de venta. En su forma más sencilla, la cesión del contrato permite a los inversores poner en contacto a los vendedores con los compradores.

Quiero dejarlo muy claro: la redacción del contrato de compraventa al por mayor entre el vendedor y el inversor es de suma importancia. Todos los contratos de compraventa, por defecto, pueden ser vendidos a otra parte, a menos que se indique específicamente lo contrario. Por eso es muy importante asegurarse de que el contrato dice exactamente lo que se necesita cuando se vende una propiedad al por mayor. Para estar seguro, contrate a un abogado versado en este tipo de transacciones inmobiliarias.

¿Qué es una comisión de cesión?

La comisión de cesión en un acuerdo de cesión de contrato al por mayor es el beneficio que un inversor obtiene al actuar como intermediario. Dicho esto, los términos de cómo se pagará al inversor se detallan en el Contrato de Cesión de Compraventa de Bienes Raíces, y puede transpirar en más de una forma. Más concretamente, todo es negociable, incluso la comisión de cesión que el inversor va a ganar.

En la mayoría de los casos, el inversor recibirá un depósito cuando se firme el Contrato de Cesión de Compraventa de Bienes Inmuebles. Sin embargo, no será hasta que se complete la transacción y se cierre el trato, cuando el inversor reciba el resto de lo que se le debe (lo que se haya negociado de antemano).

Conceptos erróneos sobre el contrato de cesión de bienes inmuebles al por mayor

Tanto la cesión del contrato como los procedimientos de doble cierre se han convertido en el centro de un gran debate en torno a las casas de venta al por mayor. Tal vez más específicamente, hay una idea errónea salvaje que cada una de estas estrategias es ilegal, o que el inversor es un individuo sin licencia que actúa como un agente. Dicho esto, cada una de estas técnicas de venta al por mayor ha sido groseramente tergiversada por individuos que no están familiarizados con la ley. No hay nada ilegal en la venta de un contrato y el inversor no está actuando como un agente sin licencia, que es lo que estamos haciendo aquí.

En realidad, el inversor es el comprador principal en una transacción; uno que planea vender su contrato a otro comprador. El inversor no está listando la propiedad por una comisión, como lo haría un agente. Por supuesto, esto requerirá que el inversor divulgue su estrategia tanto al vendedor como al comprador final, lo que ayudará a hacer las cosas más transparentes para todos los involucrados.

Un contrato de venta al por mayor puede ser extremadamente confuso para aquellos que no lo entienden. Es por eso que siempre recomiendo trabajar con un abogado de bienes raíces con conocimientos. Usted necesita consultar a un profesional que esté bien versado en la venta al por mayor de bienes raíces antes de que decida hacer algunos movimientos por su cuenta. Hay trampas legales en el proceso, por lo que no seguir adelante con un acuerdo de venta al por mayor hasta que un abogado de bienes raíces con conocimientos le da la luz verde.

¿Qué es un doble cierre de bienes raíces?

Un doble cierre, también conocido como un cierre de espalda a espalda, es exactamente lo que usted esperaría cuando la venta al por mayor de casas: un inversor va a comprar una propiedad, sólo para revenderlo con relativa rapidez sin rehabilitarlo. Para que quede claro, aunque un cierre doble puede durar sólo unas horas, también puede durar hasta unas semanas. Los cierres dobles no son tan diferentes de una compra y venta tradicional; simplemente ocurren a un ritmo mucho más rápido.

Dos transacciones tienen lugar durante un cierre doble. La primera transacción, como es lógico, implica a un inversor y a un vendedor. En la segunda transacción, el inversor venderá la propiedad recién adquirida a un nuevo comprador. Cada transacción tendrá sus declaraciones de custodia y liquidación; son dos transacciones independientes.

La declaración de liquidación es esencialmente un resumen de todos los honorarios incurridos por el comprador y el vendedor a lo largo de la transacción de bienes raíces. También conocido como el HUD-1 (bajo la jurisdicción del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos), el estado de liquidación será una pieza integral de cada transacción; la que se realiza entre el inversor y el vendedor, y la que se realiza entre el inversor y el nuevo comprador.

A diferencia de una cesión de contrato, en un doble cierre el inversor tomará posesión legal de la propiedad. Como resultado, el inversor aparecerá en la cadena de título y, por supuesto, se le pedirá que pague los gastos que se han convertido en sinónimo de compra y venta de propiedades (depósito en garantía, costos de cierre, etc.).

Venta de casas al por mayor 101: cómo hacer un doble cierre

Un doble cierre es típicamente la segunda opción para los inversores de hoy, ya que requiere que tengan más «piel en el juego». No sólo toman la posesión legal de la propiedad, sino que pierden un poco en la línea de fondo de los costos incurridos por el proceso de cierre de dos transacciones independientes. No obstante, es una buena opción para tener en el bolsillo. Si usted está interesado en el doble cierre, aquí es un simple proceso de cinco pasos:

1. Encontrar una oferta: No es de extrañar, su primer paso en un doble cierre es encontrar una propiedad para comprar que tiene un descuento suficiente para justificar un doble cierre. Esto significa que debe poder comprarse a un precio que permita al inversor convertirla en un beneficio rápido. Recuerde, el precio tiene que ser lo suficientemente atractivo para un comprador posterior.

2. Haga los números: Recomiendo hacer los números para el siguiente comprador al que pretendas vender. De esta manera, usted puede mostrarles la oportunidad de ganancia potencial y hacer que el acuerdo sea más atractivo. Esto también ayuda a determinar si la casa es o no un candidato viable para el doble cierre.

3. Encuentre un comprador: Antes incluso de comprar el trato, tenga otro comprador alineado. De esta manera usted debe ser capaz de doble cierre más rápido y tener una mejor idea de lo que los números de esperar. En este punto, asegúrese de que el préstamo del comprador le permita participar en un doble cierre (algunos bancos no lo permiten).

4. Compre la casa al vendedor: Compre la casa al propietario original. Al igual que una transacción regular, usted pasará por el proceso de cierre y pagará cualquier costo de cierre. Tambien recibira la declaracion de liquidacion de la que hable anteriormente y sera colocado en la cadena de titulo.

5. Vender la casa al nuevo comprador: Proceda a vender la casa al nuevo comprador. A diferencia de la primera transacción, usted cerrará la propiedad, tal como lo haría con una venta tradicional. Como resultado, recibirá otra declaración de liquidación e incurrirá en los gastos habituales.

Doble cierre Vs. Contrato de cesión

No me voy a sentar aquí a decirle que una estrategia de salida es mejor que la otra, sino que le sugiero que la que elija dependerá totalmente de su situación. Como mínimo, habrá varios factores que influyan en la decisión de optar por un doble cierre o por una cesión de contrato. Para empezar, debe tener en cuenta el potencial de beneficios de la operación. Dicho esto, yo recomendaría buscar un doble cierre si encuentra un comprador que esté dispuesto y pueda pagarle mucho más por la propiedad. Por supuesto, incurrirá en costes de cierre adicionales en el caso de que siga adelante con un doble cierre, pero el beneficio añadido podría compensarlos fácilmente. Además del potencial de ganancia, tendrá que considerar otra cosa muy importante: cómo el comprador final planea financiar el acuerdo.

Si el comprador final planea utilizar un préstamo bancario para comprar la casa y usted tiene la intención de vender el contrato, debe asegurarse de comprobar con el prestamista del comprador para asegurarse de que no hay nada que impida que la transacción se lleve a cabo. Aunque no es tan común, algunos bancos tienen normas y suscripciones que les prohíben prestar dinero en un escenario de cesión de contrato.

Por último, pero no por ello menos importante, debe tener en cuenta cuánto tiempo tardará su comprador en conseguir su financiación. Si su calendario le lleva más allá de la fecha de cierre previamente acordada, puede que tenga que considerar un doble cierre. De esta manera, podrás vender la propiedad al comprador final cuando tenga los fondos disponibles.

Resumen

Los inversores expertos conocen los beneficios de utilizar un contrato de venta al por mayor, ya sea un cierre doble o una cesión de contrato. No sólo es la venta al por mayor de contratos de cesión de bienes raíces una gran manera para los nuevos inversores para entrar en el campo de la inversión, pero la práctica requiere menos capital que un flip tradicional y expone al inversor a menos riesgo. Y lo que es más importante, esta estrategia en particular ofrece a los inversores la posibilidad de elegir. Con más de una forma de vender una casa al por mayor, es más probable que se llegue a un acuerdo, lo que es un buen augurio para cualquiera en un mercado tan competitivo como el actual. Al fin y al cabo, la venta al por mayor de casas es una de las mejores formas de invertir en el sector inmobiliario, independientemente de la experiencia.

Las principales conclusiones

• Cuando se hace correctamente, la venta al por mayor puede servir como una gran entrada en el mundo de la inversión inmobiliaria.
• Hay dos estrategias comunes de salida de la venta al por mayor: la cesión del contrato y el doble cierre.
• La cesión del contrato debe representar la primera opción para un inversor que considere la venta al por mayor.