Kiinteistöjen joukkorahoitussijoittamisen riskit

Kiinteistöjen joukkorahoitussijoittamisesta on tulossa yhä suositumpi vaihtoehto REIT-rahastoille yksittäisille sijoittajille, jotka etsivät altistumista kiinteistöille. Kuten maaliskuun 2020 osakemarkkinoiden laskusuhdanteessa nähtiin, julkisesti noteeratut REIT-rahastot laskivat jopa enemmän kuin osakkeet. Kiinteistöjoukkorahoitukseen liittyy kuitenkin riskejä, joista on syytä olla tietoinen.

Kiinteistöjen joukkorahoitusta puoltavia argumentteja ovat tyypillisesti seuraavat:

• Sijoitukset tarjoavat korkeampia riskikorjattuja tuottoja
• Sijoukkorahoituksen varat eivät ole korreloituneita osakemarkkinoihin ja ovat siten vakaampia kuin REIT:t.
• Sijoittajat voivat sijoittaa tarkemmin tiettyihin osavaltioihin ja kiinteistötyyppeihin esim. monikiinteistöt, kaupalliset toimistotilat, velka, pääoma
• Palkkiot ovat yleensä alhaisemmat kuin yksityisten kiinteistörahastojen
• Kaupalliset kiinteistöt ja monikiinteistöt ovat tuottaneet paremmin kuin asuinkiinteistöt

Se johtuu siitä, että uskon, että Amerikan ydinalueella (rannikon ulkopuolisissa kaupungeissa, joissa hinnat ovat pehmentymässä) on valtavasti arvoa. Arvot ovat paljon halvempia ja nettovuokratuotot paljon korkeampia.

Mutta puhutaanpa nousujohteisuudestani huolimatta riskeistä, joista meidän kaikkien tulisi olla tietoisia. Ei ole olemassa mitään taattuja sijoitustuottoja lukuun ottamatta CD:n, rahamarkkinoiden, Treasuriesin ja velan lyhentämisen tuottoja.

Kiinteistöjen joukkorahoitusriskit

Kiinteistöjen joukkorahoitusriski #1: Due diligence -rajoitukset

Useimmat joukkorahoitussivustot on suunnattu suoraan yksittäisille sijoittajille, jotka eivät ole liikekiinteistösijoittamisen tai rahoituksen asiantuntijoita yleensä. Ongelma on se, että ilman näitä erikoisosaamista, miten sinun sitten pitäisi arvioida oikein tiettyä kauppaa kiinteistöjen joukkorahoitussivustolla? Se on yksinkertaisesti mahdotonta. Sinun on siis luotettava siihen, että kiinteistöjen joukkorahoitusalusta tarkastaa asianmukaisesti jokaisen kaupan.

Ja vaikka olisitkin asiantuntija ja ymmärtäisit kiinteistösijoittamista, sinulta puuttuu useimmiten paikallisten markkinoiden tuntemus, jotta voisit tehdä kiinteistötason päätöksiä. Kiinteistösijoittajien on erikoistuttava tiettyyn alueeseen tai kaupunkiin, jotta he todella pystyvät tunnistamaan paremmat tarjoukset. Et varmasti pysty tekemään laadukasta due diligence -tarkastusta Denverissä sijaitsevasta toimistorakennuksesta, jos asut Dallasissa ja sinulla on rajallinen tietämys Denverin markkinoista.

Toisaalta, kun sijoitat REIT-rahastoihin, sinun ei tarvitse tehdä sijoituspäätöksiä kiinteistötasolla. Sijoitat suoraan hyvin hajautettuun salkkuun, ja ammattimaiset hoitajat huolehtivat sitten taustalla olevista kiinteistösijoituspäätöksistä.

Alhaalla on Fundrisen suppilo, jossa vain 5 % kaupoista hyväksytään sijoitettavaksi heidän alustallaan. Ilmeisin riski on yksinkertaisesti petos, että sponsori ei olekaan se, joka väittää olevansa ja aikoo varastaa rahasi. Tämän vuoksi olen tavannut ennakoivasti Fundrisen väkeä, jotta voin katsoa heitä silmiin, kuulla heidän ”miksi” ja tehdä asianmukaisen arvion. Heidän toimipaikkansa on myös SF:ssä kuten minunkin.

Kiinteistöjen joukkorahoitusriski nro 2: Vakuudeton sijoitus

Kiinteistöjen joukkorahoituksella tehdyt sijoitukset ovat pääsääntöisesti vakuudettomia sijoituksia, mikä tarkoittaa sitä, että jos, sanotaanko, foorumi ajautuisi konkurssiin, sijoittajat saattaisivat menettää pääoman. Vaikka suurin osa sijoittajista on tietoinen tästä riskistä, sijoitusten vakuuden luonne saattaa olla muuttumassa, ja lakimiesten mukaan sijoittajien tulisi pitää silmällä tätä seikkaa.

Ratkaisu Fundrisen kaltaisen kiinteistöjoukkorahoitusalustan konkurssiin menemiseen on kolmannen osapuolen pankin palkkaaminen, joka toimii kaikkien varojen säilyttäjänä. Esimerkiksi Pershingillä on hallinnoituna yli biljoonan edestä varoja, eikä se ole menossa minnekään, vaikka REC-alusta menisi.

Kiinteistöjen joukkorahoituksessa on sentään niin, että jos tulee vaikeuksia, on olemassa taustalla oleva kiinteistövarallisuus, joka voidaan selvittää, toisin kuin P2P:n kautta tapahtuva rahan lainaaminen ihmisille.

Kiinteistöjen joukkorahoitusriski #3: Ymmärryksen puute

Sijoittajien on ymmärrettävä erityyppiset riskit, jotka liittyvät oman pääoman ehtoiseen ja vieraan pääoman ehtoiseen sijoittamiseen, sekä erityyppiset sijoitusvaihtoehdot kummankin sateenvarjon alla. Oman pääoman ehtoinen sijoitus on siinä mielessä riskialttiimpi, että voit menettää kaikki rahasi helpommin kuin vieraan pääoman ehtoisen sijoituksen yhteydessä.

Ymmärrys sopimuksen rakenteesta, siitä, milloin ne maksetaan takaisin, miten ne maksetaan takaisin ja kuinka paljon ne maksetaan takaisin, ovat kaikki keskeisiä tekijöitä. On tärkeää, että jokainen käyttää aikaa kaikkien kiinteistöjen joukkorahoitusalustan asiakirjojen lukemiseen.

Juristien mukaan osa tätä prosessia, jossa tutustutaan kaupan ehtoihin, on perustavanlaatuisen ymmärryksen hankkiminen siitä, sopiiko yksittäiselle sijoittajalle pääoma- vai velkasijoitus.

Myös sinun pitäisi lukea kaikki alustalla tarjotut tutkimukset, sinun pitäisi tehdä lisää huolellisuutta internetissä ja kysyä ihmisiltä, jotka asuvat heidän alueellaan, heidän mielipiteitään työpaikkojen kasvusta, talouskasvusta jne.

Suosittelen kaikkia lukemaan kiinteistöjen joukkorahoitusinvestointeja koskevat ohjeeni, jotta heistä tulisi parempia sijoittajia.

Kiinteistöjen joukkorahoitusriski #4: Korkea laina-arvosuhde

Sijoittajien on ratkaisevan tärkeää ottaa huomioon laina-arvosuhde velkakauppojen kohdalla ja välttää korkeita suhdelukuja. Mitä korkeampi laina-arvosuhde on, sitä suurempi riski on, että sijoittaja menettää laskusuhdanteessa merkittävän osan pääomasijoituksestaan. Esimerkiksi 95 %:n LTV tarkoittaa, että jos hinnat laskevat 5 %, sijoittaja menettää 100 % pääomastaan.

Tärkeintä on monipuolistaa kiinteistöjoukkorahoitussijoituksia. Koska vähimmäismäärät ovat usein vain 5 000 dollaria, on paljon helpompaa rakentaa monipuolinen kiinteistösalkku.

Jos haluat ostaa NYC:n 1,2 miljoonan dollarin keskihintaisen asunnon, sinun pitäisi keksiä 240 000 dollarin käsiraha ja ottaa sitten lähes miljoonan dollarin asuntolaina! Se on valtava keskittymisriski. 240 000 dollarilla voisit helposti rakentaa 20 kiinteistön joukkorahoitussalkun riskin pienentämiseksi.

Sinun on määriteltävä, haluatko sijoittaa myös velka- vai osakekiinteistöihin. Pääomalla on suurempi potentiaalinen voittopotentiaali, mutta suurempi riski. Vieraan pääoman ehtoinen velka on pienempi voittopotentiaali, mutta pienempi riski.

Kiinteistöjen joukkorahoitusriski #5: Valtion sääntely

Kiinteistöjen joukkorahoitus on vielä suhteellisen uutta, vaikka ala lähti liikkeelle JOBS Act -lain hyväksymisen myötä vuonna 2012. Hallituksen edun mukaista on yleensä suojella kuluttajia riskeiltä ja petoksilta. Siksi enemmän valtion sääntelyä on yleensä hyvä asia.

Liian paljon valtion sääntelyä kuitenkin hidastaa innovointia ja saattaa nostaa loppusijoittajan maksuja. Veikkaan, että hallitus väljentää akkreditoidun sijoittajan määritelmää. Näin useammat ihmiset voivat osallistua kiinteistöjen joukkorahoitussopimuksiin. Hallitus voi kuitenkin myös nostaa vaatimuksia siitä, kuka määritellään akkreditoiduksi sijoittajaksi.

Kiinteistöjoukkorahoitusriski #6: Alustariski

On olemassa riski, että kiinteistöjoukkorahoitusalusta voi lopettaa toimintansa, koska useimmat eivät ole kassavirtapositiivisia. Jos alusta sulkeutuu, sijoituksesi pitäisi olla suojattu. Alustan sijoittajilla ei ole panttioikeutta sijoituksiisi omissa kiinteistökaupoissasi. Olet sijoittaja kiinteistökauppoihin, et itse kiinteistöjoukkorahoitusyritys.

Mahdollisesti tulee kuitenkin jonkin verran häiriöitä, kun yksittäiset sijoitukset siirretään rahastonhoitajalle. Myös sponsoreiden seurannasta vastaavat kattajatiimit saattavat supistua.

Jos aiot sijoittaa alustalle, varmista, että he selittävät sinulle, mitä sijoituksillesi tapahtuu, jos heidän yrityksensä menee konkurssiin. Lisäksi tee tutkimusta heidän viimeisimmästä yritysrahoituskierroksestaan nähdäksesi, kuinka pitkä kiitotie heillä on selviytyä.

CrowdStreet, suosikkikiinteistömarkkinapaikkani akkreditoiduille sijoittajille, käyttää mallia, jossa sen sijoittajat sijoittavat suoraan sponsorin kanssa. Näin sijoittajat ohittavat suurimman osan CrowdStreetin alustariskistä. Sinun täytyy kuitenkin ilmeisesti tutkia sponsoria perusteellisemmin.

Riskit ovat osa kiinteistösijoittamista

Kiinteistöjen joukkorahoitus on tähän mennessä tuottanut 9-15 % vuodesta 2012 lähtien. Mutta niiden ajoitus ei voisi olla parempi, sillä kiinteistöjen hinnat olivat pohjalla noin 2011-2012 vuosien 2008-2009 finanssikriisin jälkeen.

Nyt rannikkokaupunkien kiinteistöt ovat kalliita ja jäähtyvät. Kiinteistöjen joukkorahoitusriskit kasvavat siellä. Sydänmaan kiinteistöillä menee kuitenkin edelleen melko hyvin. Ihmiset muuttavat halvemmille alueille ja työskentelevät etänä. Pandemian ja sulkemisten aiheuttama kotoa käsin työskentelyn lisääntyminen lisännee demografista siirtymää kohti maan halvempia alueita.

Vedonlyönti, että kiinteistöjen joukkorahoitus mahdollistaa valtavan määrän uutta pääomaa maan halvemmille alueille. Laitoin rahani likoon ja myin SF-vuokrakiinteistön vuonna 2017 30-kertaisella vuotuisella bruttovuokralla. Tuotolla sijoitin uudelleen 550 000 dollaria kiinteistöjen joukkorahoitukseen hyödyntääkseni alempia arvostuksia ja korkeampia nettovuokratuottoja muissa kuin rannikkokaupungeissa.

Alhaalla on kiinteistöjen joukkorahoituksen kojelauta, joka osoittaa 291 054,81 dollarin tuoton tähän mennessä sijoitetusta 810 000 dollarin pääomasta.

Sille, jotka osaavat valita oikeat sijoituskohteet nyt, heidän pitäisi nähdä tulevaisuudessa komea palkkio. Vaihtoehtoisesti voit yksinkertaisesti sijoittaa keskittyneeseen eREIT:iin saadaksesi altistusta.

Sijoita vain parhaille alustoille

Kiinteistöjen joukkorahoituksen avulla sinun ei tarvitse riskeerata 100 000 dollaria tai enemmän sijoittaaksesi liikekiinteistöihin. Sen sijaan voit sijoittaa paljon pienemmillä summilla, kuten 5 000 dollarilla. Kiinteistöjoukkorahoituksen riskit voidaan minimoida sijoittamalla oikeille alustoille. Ne ovat:

1) Fundrise, joka on perustettu vuonna 2012 ja joka on saatavilla akkreditoiduille sijoittajille ja ei-akkreditoiduille sijoittajille. Olen työskennellyt Fundrisen kanssa alkuvuosista lähtien, ja he ovat jatkuvasti tehneet minuun vaikutuksen innovaatioillaan. He ovat eREIT-tuotteen edelläkävijöitä. Viimeksi he olivat ensimmäiset, jotka lanseerasivat Opportunity Fund -rahaston kiinteistöjen joukkorahoitukseen. Opportunity-rahastot ovat olemassa uusien verolakien hyödyntämiseksi.

2) CrowdStreet: Portlandissa sijaitseva CrowdStreet perustettiin vuonna 2014, ja se keskittyy kaupoissaan 18 tunnin kaupunkeihin, toissijaisiin kaupunkeihin, jotka ovat halvempia ja joilla voi olla suurempi kasvupotentiaali. Alusta on tarkoitettu pääasiassa akkreditoiduille sijoittajille, jotka etsivät tapoja hyödyntää keskisuuria markkinoita. Crowdstreet keskittyy sijoitusmahdollisuuksissaan 18 tunnin kaupunkeihin.

Kumpikin näistä alustoista kuuluu nykyään vanhimpiin ja suurimpiin kiinteistöjen joukkorahoitusalustoihin. Niillä on parhaat markkinapaikat ja vahvin kauppojen merkintä.

Sijoittajien tulisi harkita huolellisesti omia sijoitustavoitteitaan arvioidessaan tarjolla olevien kiinteistömahdollisuuksien kirjoa. Kiinteistöjen joukkorahoituksen riskit ovat todellisia, eikä niitä pidä jättää huomiotta. On tärkeää tutustua kaikkien arvioitavana olevien sijoitusten koko tarjousmateriaaliin.

Tietoa kirjoittajasta

Sam aloitti Financial Samurain vuonna 2009 keinona ymmärtää finanssikriisiä. Seuraavat 13 vuotta hän jatkoi työskentelyä Goldman Sachsilla ja Credit Suissella. Sam opiskeli The College of William & Maryn yliopistossa ja UC Berkeleyssä b-schoolissa. Hän omistaa kiinteistöjä San Franciscossa, Lake Tahoella ja Honolulussa, ja hän on sijoittanut 810 000 dollaria kiinteistöjen joukkorahoitukseen. Vuonna 2012 Sam pääsi eläkkeelle 34-vuotiaana pitkälti sijoitustensa ansiosta.