Contrats de vente en gros : Contrat de cession Vs Double Close

Les grossistes les plus prolifiques d’aujourd’hui le savent déjà, et il est grand temps que vous le sachiez aussi : il existe essentiellement deux façons de tirer profit d’un contrat de vente en gros. Plus précisément, les deux façons les plus courantes de conclure un contrat de vente en gros sont la vente du contrat, également connue sous le nom de méthode de cession du contrat, et une double clôture. Bien que ces deux approches présentent certaines similitudes, leurs différences méritent d’être soulignées et peuvent faire la différence entre le succès et l’échec. Si vous voulez faire pencher la balance de la vente en gros en votre faveur, je vous recommande vivement de vous familiariser avec les différences qui existent entre une cession de contrat et une double clôture.

Qu’est-ce qu’un contrat de gros ?

Un contrat de gros, qui n’est pas différent de tout autre type de contrat juridiquement contraignant, est un document utilisé par les investisseurs pour obtenir officiellement le droit d’acheter une propriété en question. Pour être clair, les contrats de vente en gros de biens immobiliers ne représentent pas la vente d’une maison ; ils donnent simplement aux investisseurs le droit d’acheter la propriété en question. C’est une distinction importante à faire : Les investisseurs intéressés par la vente en gros de maisons ne veulent généralement pas acquérir les propriétés en question. Ils cherchent plutôt à obtenir le droit d’acheter une maison spécifique et à vendre ce droit à quelqu’un d’autre. Moyennant une commission, le grossiste vendra ses droits à un nouvel acheteur (généralement un autre investisseur). Au moment de la transaction, le grossiste ne vend pas une maison, mais plutôt ses droits d’achat. Lorsque tout est dit et fait, les grossistes sont essentiellement des  » intermédiaires  » reliant les propriétaires aux acheteurs finaux.

Qu’est-ce qu’une cession de contrat immobilier ?

Une cession de contrat dans l’immobilier est initiée lorsque le propriétaire d’une propriété accepte de vendre sa maison à un investisseur et signe un contrat de grossiste se liant à l’affaire imminente. En conséquence, l’investisseur détient le droit d’acheter la propriété, qu’il peut ensuite vendre à un autre acheteur. Il s’agit d’une distinction importante : il ne vend pas la maison, mais plutôt le droit d’acheter la maison. Vous voyez, lorsque vous vendez un contrat, vous ne vendez pas la propriété elle-même – vous vendez le contrat que vous avez conclu avec le propriétaire pour acheter la maison à un autre acheteur. En tant que telle, l’approche de la cession de contrat devrait typiquement représenter la première option d’un investisseur.

Selon la doctrine de la conversion équitable, une fois qu’un accord d’achat immobilier est signé par toutes les parties et devient effectif, l’acheteur devient le propriétaire équitable et le vendeur conserve le titre légal nu de la propriété selon les conditions précédemment convenues. En d’autres termes, les grossistes d’aujourd’hui signent un contrat qui stipule qu’ils ont le droit d’acheter la propriété en échange de ce que l’on appelle généralement un intérêt équitable dans la maison. De cette façon, lorsqu’ils vont vendre le contrat qu’ils ont avec le propriétaire actuel, ils vendent simplement leurs droits dans les termes du contrat à un acheteur ultérieur.

Il convient de noter que la méthode de cession de contrat n’aura jamais les investisseurs prendre le titre de propriété, ni la cession de contrat apparaître dans la chaîne de titres. En fait, les grossistes n’auront même pas à financer l’opération. La personne qui achète le contrat auprès du grossiste versera à ce dernier un bénéfice pour son droit d’acheter la maison et paiera au vendeur le prix demandé. Dans sa forme la plus simple, la cession de contrat permet aux investisseurs de faire correspondre les vendeurs avec les acheteurs.

Je tiens à ce que ce soit très clair : le verbiage du contrat de vente en gros entre le vendeur et l’investisseur est de la plus haute importance. Tous les contrats d’achat et de vente, par défaut, peuvent être vendus à une autre partie, sauf indication contraire spécifique. C’est pourquoi il est très important de s’assurer que le contrat dit exactement ce dont vous avez besoin lorsque vous vendez un bien en gros. Pour être sûr, engagez un avocat versé dans ces types de transactions immobilières.

Qu’est-ce qu’une commission de cession?

La commission de cession dans une transaction de vente en gros de contrat est le profit qu’un investisseur s’apprête à faire en agissant comme intermédiaire. Cela dit, les termes de la façon dont l’investisseur sera payé sont détaillés dans le contrat de cession d’achat et de vente de biens immobiliers, et peuvent transpirer de plus d’une façon. Plus précisément, tout est négociable, même la commission de cession que l’investisseur s’apprête à gagner.

Le plus souvent, l’investisseur recevra un dépôt lors de la signature du contrat de cession d’achat et de vente de biens immobiliers. Cependant, ce n’est que lorsque la transaction est terminée et que l’affaire est clôturée que l’investisseur recevra le reste de ce qui lui est dû (ce qui a été négocié au préalable).

Mauvaises idées courantes sur le contrat de cession de biens immobiliers en gros

La cession du contrat et les procédures de double clôture sont devenues le centre d’un énorme débat autour des maisons de vente en gros. Peut-être même plus spécifiquement, il y a une idée fausse sauvage que chacune de ces stratégies est illégale, ou que l’investisseur est un individu non autorisé agissant comme un agent. Cela dit, chacune de ces techniques de vente en gros a été grossièrement déformée par des personnes qui ne connaissent pas la loi. Il n’y a rien d’illégal à vendre un contrat et l’investisseur n’agit pas en tant qu’agent non agréé – ce que nous faisons ici.

En réalité, l’investisseur est l’acheteur principal dans une transaction ; celui qui prévoit de vendre son contrat à un autre acheteur. L’investisseur n’inscrit pas la propriété pour une commission, comme le ferait un agent. Bien sûr, cela nécessitera que l’investisseur divulgue sa stratégie à la fois au vendeur et à l’acheteur final, ce qui aidera à rendre les choses plus transparentes pour toutes les personnes impliquées.

Un contrat de vente en gros peut être extrêmement confus pour ceux qui ne le comprennent pas. C’est pourquoi je recommande toujours de travailler avec un avocat spécialisé dans l’immobilier. Vous devez consulter un professionnel qui est bien versé dans la vente en gros de biens immobiliers avant de décider de faire quelques mouvements de votre propre chef. Il y a des pièges juridiques dans le processus, donc n’avancez pas avec une affaire de gros avant qu’un avocat immobilier bien informé ne vous donne le feu vert.

Qu’est-ce qu’une double fermeture immobilière ?

Une double fermeture, autrement connue comme une fermeture dos à dos, est exactement ce à quoi vous vous attendez lors de la vente en gros de maisons : un investisseur achètera une propriété, seulement pour la revendre relativement rapidement sans la réhabiliter. Pour être clair, si une double clôture peut ne prendre que quelques heures, elle peut aussi durer plusieurs semaines. Les doubles clôtures ne sont pas si différentes d’un achat et d’une vente traditionnels ; elles se déroulent simplement à un rythme beaucoup plus rapide.

Deux transactions ont lieu tout au long d’une double clôture. La première transaction, sans surprise, implique un investisseur et un vendeur. La deuxième transaction verra ensuite l’investisseur vendre la propriété récemment achetée à un nouvel acheteur. Chaque transaction aura ses déclarations de séquestre et de règlement ; ce sont deux transactions indépendantes.

La déclaration de règlement est essentiellement un résumé de tous les frais encourus par l’acheteur et le vendeur tout au long de la transaction immobilière. Autrement connu sous le nom de HUD-1 (sous la juridiction du département américain du logement et du développement urbain), le relevé de règlement sera une pièce intégrale de chaque transaction ; celle entre l’investisseur et le vendeur, et celle entre l’investisseur et le nouvel acheteur.

Contrairement à une cession de contrat, une double clôture verra l’investisseur prendre la possession légale de la propriété. Par conséquent, l’investisseur apparaîtra sur la chaîne de titres et, bien sûr, devra payer les dépenses qui sont devenues synonymes d’achat et de vente de propriétés (entiercement, frais de clôture, etc.).

Wholesaling Houses 101 : How To Do A Double Closing

Une double clôture est généralement la deuxième option pour les investisseurs d’aujourd’hui, car elle leur demande d’avoir plus de « peau dans le jeu ». Non seulement ils prennent la possession légale de la propriété, mais ils perdent un peu sur la ligne de fond des coûts encourus par le processus de clôture de deux transactions indépendantes. Néanmoins, c’est une bonne option à avoir dans sa poche. Si vous êtes intéressé par la double clôture, voici un processus simple en cinq étapes:

1. Trouver une affaire : Sans surprise, votre première étape dans une double clôture est de trouver une propriété à acheter qui a suffisamment de rabais pour justifier une double clôture. Cela signifie qu’elle doit pouvoir être achetée à un prix permettant à l’investisseur de la retourner pour réaliser un profit rapide. N’oubliez pas que le prix doit être suffisamment attractif pour un acheteur ultérieur.

2. Faites les comptes : Je recommande d’exécuter les chiffres pour le prochain acheteur auquel vous avez l’intention de vendre. De cette façon, vous pouvez leur montrer l’opportunité de profit potentiel et rendre l’affaire plus attrayante. Cela aide également à déterminer si la maison est un candidat viable de double fermeture.

3. Trouver un acheteur : Avant même d’acheter la transaction, ayez un autre acheteur aligné. De cette façon, vous devriez être en mesure de double conclure plus rapidement et avoir une meilleure idée des chiffres à attendre. À ce stade, assurez-vous que le prêt de l’acheteur lui permettra de prendre part à une double clôture (certaines banques ne le permettent pas).

4. Achetez la maison du vendeur : Achetez la maison au propriétaire d’origine. Comme pour une transaction ordinaire, vous passerez par le processus de clôture et paierez tous les frais de clôture. Vous recevrez également la déclaration de règlement dont j’ai parlé précédemment et serez placé sur la chaîne de titres.

5. Vendrez la maison au nouvel acheteur : Procédez à la vente de la maison au nouvel acheteur. Un peu comme pour la première transaction, vous allez conclure la vente de la propriété, comme vous le feriez pour une vente traditionnelle. Par conséquent, vous recevrez un autre relevé de règlement et encourrez les coûts habituels.

Double clôture Vs. Contrat de cession

Je ne vais pas m’asseoir ici et vous dire qu’une stratégie de sortie est meilleure que l’autre, mais plutôt suggérer que celle que vous choisirez dépendra entièrement de votre situation. Au minimum, plusieurs facteurs joueront pour déterminer si vous devez poursuivre une double fermeture ou une cession de contrat. Tout d’abord, vous devez prendre en considération le potentiel de profit de l’opération. Cela dit, je vous recommande d’envisager une double clôture si vous trouvez un acheteur qui est prêt à vous payer beaucoup plus cher pour la propriété. Bien sûr, vous devrez supporter des frais de clôture supplémentaires dans le cas d’une double clôture, mais le bénéfice supplémentaire pourrait facilement compenser ces frais. En plus du potentiel de profit, vous devrez considérer une autre chose très importante : comment l’acheteur final prévoit de financer l’opération.

Si l’acheteur final prévoit d’utiliser un prêt bancaire pour acheter la maison et que vous avez l’intention de vendre le contrat, vous devez vous assurer de vérifier avec le prêteur de l’acheteur – pour vous assurer qu’il n’y a rien qui empêcherait la transaction d’avoir lieu. Bien que ce ne soit pas si courant, certaines banques ont des règlements et des souscriptions qui leur interdisent de prêter de l’argent dans un scénario de cession de contrat.

En dernier lieu, mais certainement pas le moindre, vous devez considérer combien de temps votre acheteur prendra pour obtenir son financement. Si leur calendrier vous fait dépasser la date de clôture précédemment convenue, vous devrez peut-être envisager une double clôture. De cette façon, vous serez en mesure de vendre la propriété à l’acheteur final lorsqu’il aura les fonds disponibles.

Summary

Les investisseurs avisés connaissent les avantages de l’utilisation d’un contrat de vente en gros, qu’il s’agisse d’une double clôture ou d’une cession de contrat. Non seulement la vente en gros de contrats de cession immobilière est un excellent moyen pour les nouveaux investisseurs de percer dans le domaine de l’investissement, mais cette pratique nécessite moins de capital qu’un flip traditionnel et expose l’investisseur à moins de risques. Peut-être encore plus important, cette stratégie particulière donne aux investisseurs l’optionalité. Avec plus d’une façon de vendre une maison en gros, il est plus probable qu’un accord soit conclu, ce qui est de bon augure pour quiconque sur un marché aussi compétitif que celui d’aujourd’hui. Lorsque tout est dit et fait, la vente en gros de maisons est l’une des meilleures façons d’investir dans l’immobilier, quelle que soit l’expérience.

Principaux enseignements

• Lorsqu’elle est effectuée correctement, la vente en gros peut servir d’excellente porte d’entrée dans le monde de l’investissement immobilier.
• Il existe deux stratégies de sortie communes pour la vente en gros : la cession du contrat et la double clôture.
• La cession du contrat devrait représenter la première option pour un investisseur qui envisage la vente en gros.