Az ingatlan crowdfunding egyre népszerűbb alternatívája a REIT-eknek az ingatlanpiaci kitettséget kereső egyéni befektetők számára. Amint azt a 2020. márciusi tőzsdei visszaesés során láthattuk, a nyilvánosan jegyzett REIT-ek még a részvényeknél is jobban estek. Az ingatlan crowdfundingnak azonban vannak olyan kockázatai, amelyekkel tisztában kell lenni.
Az ingatlan crowdfunding mellett szóló érvek jellemzően a következők:
- Az ügyleteik magasabb kockázattal korrigált hozamot biztosítanak
- A crowdfunding eszközök nem korrelálnak a részvénypiacokkal, ezért stabilabbak, mint a REIT-ek.
- A befektetők pontosabban tudnak befektetni bizonyos államokba és ingatlantípusokba pl. többlakásos ingatlanok, kereskedelmi irodaterületek, adósság, saját tőke
- A díjak általában alacsonyabbak, mint a magán ingatlanalapoké
- A kereskedelmi ingatlanok és a többlakásos ingatlanok jobban teljesítettek, mint a lakóingatlanok
Ez azért van, mert úgy gondolom, hogy óriási érték van Amerika szívében (a nem tengerparti városokban, ahol az árak lágyulnak). Az értékek sokkal olcsóbbak és a nettó bérleti hozamok sokkal magasabbak.
De a bullishnessem ellenére beszéljünk a kockázatokról, amelyekkel mindannyiunknak tisztában kell lennünk. Nincsenek garantált befektetési hozamok, kivéve a CD-k, pénzpiacok, állampapírok hozamát és az adósságok visszafizetését.
- Igazdasági tömegfinanszírozás kockázatai
- Igazdasági tömegfinanszírozás kockázata #1: Átvilágítási korlátozások
- Ingatlan közösségi finanszírozás kockázata #2: Fedezetlen befektetés
- Igazdasági tömegfinanszírozás kockázata #3: A megértés hiánya
- Ingatlan crowdfunding kockázata #4: Magas hitel-érték arány
- Ingatlan közösségi finanszírozás kockázata #5: Kormányzati szabályozás
- Ingatlan crowdfunding kockázata #6: Platformkockázat
- A kockázatok az ingatlanbefektetés részét képezik
- Kizárólag a legjobb platformokon fektessen be
- A szerzőről
Igazdasági tömegfinanszírozás kockázatai
Igazdasági tömegfinanszírozás kockázata #1: Átvilágítási korlátozások
A legtöbb crowdfunding weboldal közvetlenül olyan egyéni befektetőket céloz meg, akik nem szakértői a kereskedelmi ingatlanbefektetéseknek vagy általában a pénzügyeknek. A probléma az, hogy ezen speciális ismeretek nélkül hogyan kellene akkor megfelelően értékelni egy adott üzletet egy ingatlan crowdfunding weboldalon? Egyszerűen lehetetlen. Ezért bíznia kell az ingatlan crowdfunding platformban, hogy minden egyes üzletet megfelelően megvizsgál.
És még ha szakértő is, és ért az ingatlanbefektetéshez, akkor is többnyire hiányozni fog a helyi piac ismerete ahhoz, hogy ingatlan szintű döntéseket hozzon. Az ingatlanbefektetőknek specializálódniuk kell egy adott régióra vagy városra, hogy valóban sikerüljön azonosítaniuk a jobb ajánlatokat. Ön biztosan nem lesz képes jó minőségű átvilágítást végezni egy Denverben található irodaházzal kapcsolatban, ha Dallasban lakik, és korlátozott ismeretekkel rendelkezik a denveri piacról.
Másrészt, ha REIT-be fektet, nem kell ingatlanszinten befektetési döntéseket hoznia. Ön közvetlenül egy jól diverzifikált portfólióba fektet be, majd a professzionális menedzserek gondoskodnak a mögöttes ingatlanbefektetési döntésekről.
Az alábbiakban a Fundrise tölcsére látható, ahol az ügyletek mindössze 5%-át hagyják jóvá befektetésre a platformjukon. A legnyilvánvalóbb kockázat egyszerűen a csalás, hogy a szponzor nem az, akinek mondja magát, és ellopja a pénzedet. Ezért találkoztam proaktívan a Fundrise embereivel, hogy a szemükbe nézzek, meghallgassam a “miértjeiket”, és megfelelő értékelést készítsek. Ők is SF-ben székelnek, mint én.”
Ingatlan közösségi finanszírozás kockázata #2: Fedezetlen befektetés
A közösségi finanszírozású ingatlanbefektetések általában fedezetlen befektetések, ami azt jelenti, hogy ha mondjuk a platform tönkremegy, a befektetők elveszíthetik a tőkéjüket. Bár a legtöbb befektető tisztában van ezzel a kockázattal, a befektetések biztonságának jellege változhat, és a jogászok szerint a befektetőknek érdemes szem előtt tartaniuk ezt a pontot.
A Fundrise-hoz hasonló ingatlan crowdfunding platform csődjéhez vezető megoldás egy harmadik fél bank felbérlése, amely az összes eszköz letétkezelőjeként működik. A Pershing például több mint egy billiónyi vagyont kezel, és nem megy sehova, még akkor sem, ha egy REC-platform igen.
Az ingatlan crowdfunding esetében legalábbis, ha nehéz idők jönnek, ott van a mögöttes ingatlaneszköz, amelyet ki lehet dolgozni, ellentétben a P2P-n keresztül történő pénzkölcsönzéssel.
Igazdasági tömegfinanszírozás kockázata #3: A megértés hiánya
A befektetőknek meg kell érteniük a tőkebefektetéssel és az adósságbefektetéssel kapcsolatos különböző típusú kockázatokat, valamint az egyes befektetési lehetőségek különböző típusait. A saját tőke kockázatosabb abban az értelemben, hogy könnyebben elveszítheti az összes pénzét, mint az adósság esetében.
Az üzlet szerkezetének megértése, az, hogy mikor kapják vissza, hogyan kapják vissza, mennyit fognak visszakapni, mind kulcsfontosságú elemek. Fontos, hogy mindenki időt szánjon az ingatlan crowdfunding platformon található összes dokumentum elolvasására.
Az ügyleti feltételek megismerésének folyamatához hozzátartozik annak alapvető megértése, hogy a tőke- vagy adósságbefektetés megfelelő-e az egyes befektetők számára, mondják a jogászok.
Nem csak el kell olvasni a platformon rendelkezésre bocsátott összes kutatást, hanem az interneten keresztül további körültekintést kell végezni, és meg kell kérdezni a környéken élő emberek véleményét a munkahelyek növekedésével, a gazdasági növekedéssel stb. kapcsolatban.
Javaslom mindenkinek, hogy olvassa el az ingatlan crowdfunding befektetési irányelveimet, hogy jobb befektető legyen.
Ingatlan crowdfunding kockázata #4: Magas hitel-érték arány
A befektetők számára létfontosságú, hogy figyelembe vegyék a hitel-érték arányt az adósságügyleteknél, és kerüljék a magas arányokat. Minél magasabb a hitel-érték arány, annál nagyobb a kockázat, hogy a befektető egy visszaesés esetén elveszíti a tőkebefektetés jelentős részét. Például egy 95%-os LTV azt jelenti, hogy ha az árak 5%-kal csökkennek, a befektető elveszíti tőkéjének 100%-át.
A kulcs az ingatlan crowdfunding befektetések diverzifikálása. Tekintettel arra, hogy a minimumösszeg gyakran csak 5000 dollár, sokkal könnyebb diverzifikált ingatlanportfóliót építeni.
Ha meg akarod venni a New York-i 1,2 millió dolláros átlagárú házat, akkor 240 000 dolláros előleget kell előteremtened, majd majd majdnem 1 millió dolláros jelzáloghitelt kell felvenned! Ez hatalmas koncentrációs kockázat. 240 000 dollárral könnyedén felépíthetne egy 20 ingatlant tartalmazó ingatlan crowdfunding portfóliót, hogy csökkentse a kockázatot.
El kell döntenie, hogy adósság- vagy tőkealapú ingatlanokba is szeretne-e befektetni. A sajáttőke nagyobb potenciális nyereséggel, de magasabb kockázattal jár. A hitelviszonynak kisebb a felfelé ívelő potenciálja, de kisebb a kockázata.
Ingatlan közösségi finanszírozás kockázata #5: Kormányzati szabályozás
Az iparág a JOBS Act 2012-es elfogadásával indult be, az ingatlan közösségi finanszírozás még viszonylag új. A kormányzatnak általában az az érdeke, hogy megvédje a fogyasztókat a kockázatoktól és a csalástól. Ezért a több kormányzati szabályozás általában jó.
A túl sok kormányzati szabályozás azonban lassítja az innovációt, és növelheti a végső befektetői díjakat. Én arra fogadok, hogy a kormány lazítja az akkreditált befektető fogalmát. Így több ember vehet részt az ingatlan crowdfunding ügyletekben. De a kormány megemelheti az akkreditált befektetőre vonatkozó követelményeket is.
Ingatlan crowdfunding kockázata #6: Platformkockázat
Az a kockázat, hogy az ingatlan crowdfunding platformok leállhatnak, mivel a legtöbbjük nem rendelkezik pozitív cash flow-val. Ha a platform bezár, a befektetéseit meg kell védeni. A platform befektetői nem rendelkeznek zálogjoggal az Ön befektetésein az adott ingatlanügyletekben. Ön az ingatlanügyletek befektetője, nem pedig maga az ingatlan crowdfunding cég.
Valószínűleg azonban lesz némi fennakadás, mivel az egyes befektetések átkerülnek egy alapkezelőhöz. A szponzorokkal való kapcsolattartásért felelős fedezeti csapatok is leépülhetnek.
Ha a platformon kíván befektetni, kérjük, győződjön meg róla, hogy elmagyarázzák Önnek, mi történik a befektetéseivel abban az esetben, ha a cégük tönkremegy. Továbbá, kérjük, végezzen kutatást a legutóbbi cégfinanszírozási körükről, hogy lássa, milyen hosszú kifutópályájuk van a túlélésre.
A CrowdStreet, a kedvenc akkreditált befektetőknek szóló ingatlanpiacterem olyan modellel rendelkezik, ahol a befektetők közvetlenül a szponzornál fektetnek be. Így a befektetők a CrowdStreet által megkerülik a platform kockázatának nagy részét. Azonban nyilván alaposabban kell kutatni a szponzort.
A kockázatok az ingatlanbefektetés részét képezik
Az ingatlan crowdfunding 2012 óta eddig 9-15% közötti hozamot hozott. De az időzítésük nem is lehetne jobb, hiszen a 2008-2009-es pénzügyi válság óta az ingatlanárak 2011-2012 körül érték el mélypontjukat.
Most a tengerparti városok ingatlanjai drágák és lehűlnek. Az ingatlanok crowdfunding kockázata ott növekszik. A belvárosi ingatlanok azonban továbbra is elég jól teljesítenek. Az emberek az ország alacsonyabb költségű területeire költöznek és távolról dolgoznak. A világjárvány és a leállások miatti otthonról történő munkavégzés növekedése fokozhatja a demográfiai eltolódást az ország alacsonyabb költségű területei felé.
Fogadom, hogy az ingatlan crowdfunding óriási mennyiségű új tőkét tesz lehetővé az ország alacsonyabb költségű régióiba. Én a pénzemet ott tettem, ahol a szám volt, és 2017-ben eladtam egy SF bérleményt 30x éves bruttó bérleti díjért. A bevételből 550 000 dollárt fektettem vissza az ingatlan crowdfundingba, hogy kihasználjam az alacsonyabb értékelések és a magasabb nettó bérleti hozamok előnyeit a nem tengerparti városokban.
Az alábbiakban az ingatlan crowdfunding műszerfala látható, amely eddig 291 054,81 dollárnyi hozamot mutat a befektetett 810 000 dollárnyi tőkéből.
Akik most a megfelelő befektetéseket tudják kiválasztani, azok számára a jövőben szép jutalom várható. Alternatívaként egyszerűen befektethet egy fókuszált eREIT-be, hogy kitettséget szerezzen.
Kizárólag a legjobb platformokon fektessen be
Az ingatlan crowdfundinggal nem kell 100 000 dollárt vagy annál többet kockáztatnia ahhoz, hogy kereskedelmi ingatlanokba fektessen. Ehelyett sokkal alacsonyabb összegekért, például 5000 dollárért is befektethet. Az ingatlan crowdfunding kockázatai minimalizálhatók a megfelelő platformokon történő befektetéssel. Ezek a következők:
1) A 2012-ben alapított Fundrise, amely akkreditált és nem akkreditált befektetők számára egyaránt elérhető. A Fundrise-zal a kezdeti évek óta dolgozom együtt, és folyamatosan lenyűgöznek az innovációjukkal. Ők az eREIT termék úttörői. Legutóbb ők indítottak elsőként Opportunity Fundot az ingatlan crowdfundingban. Az Opportunity Fundok azért léteznek, hogy kihasználják az új adótörvények előnyeit.
2) CrowdStreet: A portlandi székhelyű CrowdStreet 2014-ben alakult, és az ügyleteiket a 18 órás városokra, másodlagos városokra összpontosítják, amelyek olcsóbbak és nagyobb növekedési potenciállal rendelkezhetnek. A platform elsősorban akkreditált befektetőknek szól, akik a középső piacot keresik. A Crowdstreet a 18 órás városokra összpontosít a befektetési lehetőségeinél.
Mindkét platform napjaink legrégebbi és legnagyobb ingatlan crowdfunding platformjai közé tartozik. Ezek rendelkeznek a legjobb piacterekkel és az ügyletek legerősebb átvállalásával.
A befektetőknek gondosan mérlegelniük kell saját befektetési céljaikat, amikor felmérik az elérhető ingatlanlehetőségek skáláját. Az ingatlan crowdfunding kockázatai valósak, és nem szabad figyelmen kívül hagyni őket. Fontos, hogy minden értékelendő befektetés esetében átnézzék a teljes ajánlati anyagot.
A szerzőről
Sam 2009-ben indította el a Financial Samurai-t, hogy értelmet adjon a pénzügyi válságnak. A következő 13 évben a Goldman Sachsnál és a Credit Suisse-nál dolgozott. Sam a The College of William & Mary-re járt egyetemre és a UC Berkeley-re b-iskolába. Ingatlanok tulajdonosa San Franciscóban, Lake Tahoe-ban és Honoluluban, és 810 000 dollárt fektetett be ingatlan crowdfundingba. 2012-ben Sam 34 évesen nyugdíjba tudott vonulni, nagyrészt a befektetéseinek köszönhetően.
