The Risks Of Real Estate Crowdfunding Investing

不動産クラウドファンディングは、不動産エクスポージャーを求めている個人投資家がREITの代わりに利用することが多くなってきています。 2020年3月の株式市場の低迷に見られるように、上場しているREITは株式以上に下落しました。 しかし、注意すべき不動産クラウドファンディングのリスクもある。

不動産クラウドファンディングを支持する論拠は、一般的に以下の通りです：

• その案件は、より高いリスク調整後リターンを提供します
• クラウドファンディング資産は株式市場と相関がなく、したがってREITよりも安定しています
• 投資家は特定の州および不動産タイプにより正確に投資できます 例:…
• 手数料は一般的に私募不動産ファンドよりも低い
• 商業用不動産および多世帯住宅のパフォーマンスは住宅よりも高い

それは、アメリカのハートランド（価格が軟化している非沿岸都市）に非常に大きな価値があると私が考えているからです。 しかし、私の強気な姿勢とは裏腹に、私たち全員が知っておくべきリスクについてお話ししましょう。 CD、マネーマーケット、国債、借金の返済などのリターン以外、保証された投資リターンはありません。

Real Estate Crowdfunding Risks

Real Estate Crowdfunding Risk #1.不動産クラウドファンディングのリスク。 デューデリジェンスの限界

ほとんどのクラウドファンディングのウェブサイトは、商業用不動産投資や金融全般の専門家ではない個人投資家を直接対象としています。 問題は、これらの専門的なスキルなしに、どのように不動産クラウドファンディングのウェブサイト上の特定の取引を適切に評価することになっていることです。 それは不可能です。 したがって、各案件を適切に審査する不動産クラウドファンディングのプラットフォームに信頼を置く必要があります。

また、あなたが専門家で不動産投資を理解していたとしても、物件レベルの決定を行うための地元の市場知識がほとんど欠けていることでしょう。 不動産投資家は、本当に良い取引を識別するために管理するために、指定された地域や都市に特化する必要があります。

一方、REITに投資する場合、物件レベルでの投資判断は必要ありません。

以下は、ファンドライズ・ファネルで、案件の5％のみがプラットフォームでの投資を承認されます。 このような場合、「己の信念を貫く」ということが大切です。 だから僕は、Fundriseの人たちと積極的に会って、彼らの目を見て、彼らの「なぜ」を聞いて、きちんと評価をしている。

Real Estate Crowdfunding Risk #2: Unsecured Investment

不動産クラウドファンド投資は通常、非保証投資であり、たとえばプラットフォームがつぶれると、投資家の資金を失う可能性があります。 ほとんどの投資家はそのリスクを認識していますが、投資のセキュリティの性質が変化している可能性があり、弁護士は、投資家はその点に注意すべきだと述べています。

Fundrise のような不動産クラウドファンディング プラットフォームが潰れた場合の解決策は、すべての資産の保管庫として機能するサードパーティの銀行を雇うことです。 たとえば、Pershing は 1 兆を超える資産を管理しており、REC プラットフォームがそうなってもどこにも行きません。

少なくとも不動産クラウドファンディングでは、P2P で人々にお金を貸すのとは異なり、困ったことがあっても、その根底には不動産資産があり、解決することが可能です。

不動産クラウドファンディングのリスクその3：理解不足

投資家は、株式投資と債券投資に伴うリスクの種類の違い、およびそれぞれの傘下にある投資オプションの種類の違いを理解する必要があります。 エクイティは、デットよりも簡単に全財産を失う可能性があるという意味で、よりリスクが高いです。

取引の構造、返済時期、返済方法、返済額などを理解することが、すべての重要な要素になります。 誰もが不動産クラウドファンディングのプラットフォーム上のすべての文書を読むことに時間を費やすことが重要です。

取引条件を把握するそのプロセスの一部は、株式投資と債券投資のどちらが個々の投資家に適しているかについての基本的な理解を得ることだと、弁護士は述べています。

プラットフォームで提供されるすべての調査を読むだけでなく、インターネット上でさらなる調査を行い、その地域に住んでいる人に雇用成長、経済成長などに関する意見を聞くべきです。

より良い投資家になるために、私の不動産クラウドファンディング投資ガイドラインを全員が読むよう提案します。

不動産クラウドファンディングのリスクその4：高いローン・トゥ・バリュー・レシオ

投資家にとって、負債案件のローン・トゥ・バリュー・レシオを検討し、高い比率を避けることは極めて重要です。 ローン・トゥ・バリュー・レシオが高ければ高いほど、不況時に投資家が投資元本を大きく失うリスクが高くなります。 例えば、95％のLTVは、価格が5％下落した場合、投資家は元本の100％を失うことを意味します。

重要なのは、不動産クラウドファンディングの投資を分散させることです。 最低額が5,000ドルと低いことが多いので、分散した不動産ポートフォリオを構築することがより簡単になります。

ニューヨークの住宅価格の中央値120万ドルを購入しようとすると、24万ドルの頭金を用意し、さらに100万ドル近い住宅ローンを背負わなければならないのです！

このような場合、不動産クラウドファンディングを利用することができます。 これは大きな集中リスクです。 24万ドルあれば、20件の不動産クラウドファンディングのポートフォリオを簡単に構築でき、リスクを軽減できます。

不動産投資についても、デットかエクイティかを判断する必要があります。 エクイティは潜在的なアップサイドは高いが、リスクは高い。 また、「震災」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」「原発事故」。

不動産クラウドファンディングのリスクその5：政府の規制

2012年にJOBS法が成立して業界が軌道に乗ったことを考えると、不動産クラウドファンディングはまだ比較的新しいと言えます。 政府は一般的に、リスクや詐欺から消費者を保護することが最善の利益であるとされています。 しかし、政府の規制が強すぎると、イノベーションが遅くなり、最終投資家の手数料が高くなる可能性があります。 私は、政府が認定投資家の定義を緩めることに賭けます。 そうすれば、より多くの人々が不動産クラウドファンディングの取引に参加できるようになります。 しかし、政府は、誰が認定投資家として定義されるかの要件も引き上げる可能性があります。

不動産クラウドファンディングのリスクその6：プラットフォームリスク

ほとんどの不動産クラウドファンディングのプラットフォームは、キャッシュフロープラスではないため、閉鎖される可能性があるというリスクがある。 プラットフォームが閉鎖した場合、あなたの投資は保護されるべきです。 プラットフォームの投資家は、あなたのそれぞれの不動産取引への投資の先取特権を持っていません。 あなたは不動産案件の投資家であり、不動産クラウドファンディング会社そのものではありません。

ただし、個々の投資がファンド管理者に移管されるため、多少の混乱が生じる可能性があります。

プラットフォームに投資する場合は、その会社が倒産した場合に投資がどうなるかをきちんと説明してもらってください。 この方法だと、投資家はCrowdStreetによるプラットフォームリスクのほとんどを回避することができます。 ただし、当然ながらスポンサーをより徹底的に調査する必要があります。

Risks Are A Part Of Real Estate Investing

不動産クラウドファンディングは2012年から今のところ9～15％のリターンをあげています。 しかし、2008～2009年の金融危機以来、不動産価格は2011～2012年頃に底を打ち、彼らのタイミングはこれ以上ないものでした。

現在、沿岸都市の不動産は高価で、冷え込んできています。 そこで不動産クラウドファンディングのリスクが高まっている。 しかし、ハートランドの不動産はかなり好調を維持している。 人々は物価の安い地域に移り住み、リモートワークをしている。 パンデミックや操業停止による在宅勤務の増加で、国内の低コストの地域への人口移動が進むはずです。

私は、不動産クラウドファンディングによって、国内の低コストの地域に膨大な量の新しい資本が入ることに賭けているのです。 私はお金をかけて、2017年にSFの賃貸物件を年間総家賃の30倍で売却しました。 その収益で、私は55万ドルを不動産クラウドファンディングに再投資し、非沿岸都市の低い評価と高い純賃貸利回りを利用しました。

以下は、81万ドルの投資資本からこれまでに29万1054.81ドルのリターンを示している私の不動産クラウドファンディングダッシュボードです。

今、正しい投資先を選ぶことができる人にとっては、将来的に大きな報酬を得ることができるはずです。 また、単に焦点を絞ったeREITに投資してエクスポージャーを得ることもできます。

最高のプラットフォームのみに投資する

不動産クラウドファンディングでは、商業不動産に投資するのに、10万ドル以上のリスクを負う必要はありません。 その代わり、5,000ドルなどずっと低い金額で投資することができます。 不動産クラウドファンディングのリスクは、適切なプラットフォームで投資することで最小化することができます。

1) Fundrise 2012年に設立され、認定投資家と非認定投資家向けに提供されています。 私はファンドライズと初期の頃から仕事をしていますが、彼らは常にその革新性で私を感心させてきました。 彼らは、eREITという商品のパイオニアです。 最近では、不動産クラウドファンディングの中で初めてオポチュニティ・ファンドを立ち上げました。 オポチュニティファンドは、新しい税法を利用するために存在します。

2) CrowdStreet: ポートランドに拠点を置くCrowdStreetは2014年に設立され、18時間都市、より安価で高い成長性が見込まれる二次都市に案件を絞っています。 このプラットフォームは、主にミッドマーケットを開拓する方法を探している認定投資家向けである。 Crowdstreetは、18時間都市に投資機会を絞っています。

これらのプラットフォームは、どちらも今日最も古く、最も大きな不動産クラウドファンディング・プラットフォームの1つです。

投資家は、利用可能な不動産機会の範囲を評価する際に、自身の投資目標を慎重に検討する必要があります。 不動産クラウドファンディングのリスクは現実のものであり、無視するべきではありません。

著者について

サムは、金融危機を理解する方法として、2009年にファイナンシャル・サムライを開始しました。 その後、ゴールドマン・サックスとクレディ・スイスで13年間働きました。 また、ウィリアム大学&メアリー校の学部生、カリフォルニア大学バークレー校の大学院生である。 サンフランシスコ、レイクタホ、ホノルルに不動産を所有し、不動産クラウドファンディングで81万ドルを投資しています。 2012年、Samは34歳で退職することができたが、これは主に彼の投資によるものだ。