Contratos de Atacado: Assignment Contract Vs Double Close

Os grossistas mais prolíficos de hoje já o conhecem, e já é tempo de o fazerem também: existem essencialmente duas formas de lucrar com um contrato de grossista. Mais especificamente, as duas formas mais comuns de fechar um negócio atacadista são a venda do contrato, também conhecida como o método de cessão de contrato, e um fechamento duplo. Embora as duas abordagens partilhem algumas semelhanças, as suas diferenças são dignas de nota e podem significar a diferença entre o sucesso e, bem, o fracasso. Se você quiser dar uma gorjeta na escala atacadista a seu favor, eu recomendo que você se familiarize com as diferenças que existem entre uma cessão de contrato e um duplo fechamento.

O que é um contrato de atacado?

Um contrato de atacado, não diferente de qualquer outro tipo de contrato legalmente vinculativo, é um documento usado pelos investidores para obter oficialmente o direito de comprar uma propriedade sujeita. Para ser claro, os contratos de venda por atacado de imóveis não representam a venda de uma casa; eles apenas dão aos investidores o direito de comprar o imóvel em questão. Essa é uma distinção importante a fazer: Os investidores interessados em casas grossistas não costumam querer adquirir propriedades sujeitas a esse direito. Em vez disso, eles pretendem assegurar o direito de comprar uma determinada casa e vender esses direitos a outra pessoa. Por uma taxa, o grossista procederá à venda dos seus direitos a um novo comprador (normalmente outro investidor). Quando a transação é feita, o atacadista não está vendendo uma casa, mas sim os seus direitos de comprá-la. Quando tudo é dito e feito, os atacadistas são essencialmente “intermediários” conectando os proprietários de imóveis aos compradores finais.

O que é uma cessão de contrato imobiliário?

Uma cessão de contrato imobiliário é iniciada quando o proprietário de um imóvel concorda em vender sua casa a um investidor e assina um contrato de venda por atacado que se vincula ao negócio iminente. Como resultado, o investidor detém o direito de comprar o imóvel, que poderá então vender a outro comprador. Essa é uma distinção importante a fazer; eles não estão vendendo a casa, mas sim o direito de comprar a casa. Quando você vende um contrato, você não está vendendo a propriedade em si – você está vendendo o contrato que tem com o proprietário para comprar a casa para outro comprador. Como tal, a abordagem de cessão de contrato deve normalmente representar a primeira opção de um investidor.

De acordo com a doutrina da conversão equitativa, uma vez que um contrato de compra e venda de um imóvel é assinado por todas as partes e torna-se efectivo, o comprador torna-se o proprietário equitativo e o vendedor retém a titularidade legal do imóvel nos termos previamente acordados. Em outras palavras, os atacadistas de hoje assinam um contrato que diz que têm o direito de comprar o imóvel em troca do que é normalmente chamado de interesse equitativo na casa. Assim, quando vão vender o contrato que têm com o proprietário actual, estão simplesmente a vender os seus direitos dentro dos termos do contrato a um comprador subsequente.

Vale a pena notar que o método de cessão de contrato nunca fará com que os investidores tomem posse do imóvel, nem a cessão de contrato irá aparecer na cadeia de títulos. Na verdade, os grossistas nem sequer terão de financiar o negócio. O indivíduo que comprar o contrato ao grossista pagará ao grossista um lucro pelos seus direitos de comprar a casa, e procederá a pagar ao vendedor o preço que lhe foi pedido. Em sua forma mais simples, a cessão de contrato permite aos investidores combinar vendedores com compradores.

Quero deixar bem claro: a verborreia do contrato atacadista entre o vendedor e o investidor é da maior importância. Todos os contratos de compra e venda, por padrão, podem ser vendidos a outra parte, a menos que especificamente declarado em contrário. É por isso que é muito importante garantir que o contrato diga exatamente o que você precisa quando estiver vendendo um imóvel por atacado. Para estar seguro, contrate um advogado versado nesses tipos de transações imobiliárias.

O que é uma taxa de cessão?

A taxa de cessão em uma cessão de contrato de venda por atacado é o lucro que um investidor tem de obter ao agir como intermediário. Dito isto, os termos de como o investidor será pago estão detalhados no Contrato de Cessão de Compra e Venda de Imóveis, e podem acontecer de mais de uma forma. Mais especificamente, tudo é negociável, até mesmo a taxa de cessão que o investidor está disposto a fazer.

Mais frequentemente do que não, o investidor receberá um depósito quando a Cessão de Contrato de Compra e Venda de Imóveis for assinada. Não até que a transação esteja concluída e o negócio fechado, entretanto, o investidor receberá o restante do que lhe é devido (o que quer que tenha sido negociado anteriormente).

Conceitos errados do Contrato Comum de Cessão de Atacado de Imóveis

Bambos os procedimentos de cessão de contrato e duplo fechamento se tornaram o centro de um enorme debate em torno das casas atacadistas. Talvez ainda mais especificamente, existe uma concepção errada de que cada uma destas estratégias é ilegal, ou que o investidor é um indivíduo sem licença agindo como um agente. Dito isto, cada uma destas técnicas de atacado tem sido grosseiramente deturpada por indivíduos que não estão familiarizados com a lei. Não há nada de ilegal em vender um contrato e o investidor não está agindo como um agente não licenciado – que é o que estamos fazendo aqui.

Na realidade, o investidor é o principal comprador em uma transação; um que planeja vender seu contrato para outro comprador. O investidor não está listando o imóvel por uma comissão, como um agente faria. Naturalmente, isso exigirá que o investidor divulgue sua estratégia tanto para o vendedor quanto para o comprador final, o que ajudará a tornar as coisas mais transparentes para todos os envolvidos.

Um contrato de atacado pode ser extremamente confuso para aqueles que não o entendem. É por isso que eu sempre recomendo trabalhar com um advogado especializado em imóveis. Você precisa consultar um profissional que seja bem versado em imobiliário atacadista antes de decidir fazer algumas mudanças por conta própria. Existem armadilhas legais no processo, por isso não avance com um negócio de atacado até que um advogado imobiliário conhecedor lhe dê luz verde.

O que é um imóvel duplamente fechado?

Um fechamento duplo, também conhecido como um fechamento back-to-back, é exatamente o que você esperaria quando atacadista: um investidor comprará um imóvel, apenas para revendê-lo relativamente rápido sem reabilitá-lo. Para ser claro, enquanto um fecho duplo pode levar apenas algumas horas, também pode demorar algumas semanas. Fechamentos duplos não são assim tão diferentes de uma compra e venda tradicional; apenas acontecem a um ritmo muito mais rápido.

Duas transações acontecem durante um fechamento duplo. A primeira transação, não surpreende, envolve um investidor e um vendedor. A segunda transação fará com que o investidor venda o imóvel recentemente comprado a um novo comprador. Cada transação terá seus demonstrativos de caução e liquidação; são duas transações independentes.

O demonstrativo de liquidação é essencialmente um resumo de todas as taxas incorridas tanto pelo comprador quanto pelo vendedor durante toda a transação imobiliária. Também conhecido como HUD-1 (sob a jurisdição do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA), o demonstrativo de liquidação será uma parte integrante de cada transação; aquele entre o investidor e o vendedor, e aquele entre o investidor e o novo comprador.

Não sendo uma cessão de contrato, um fechamento duplo testemunhará o investidor tomar posse legal do imóvel. Como resultado, o investidor aparecerá na cadeia de títulos e, claro, será obrigado a pagar as despesas que se tornaram sinônimo de compra e venda de imóveis (caução, custos de fechamento, etc.).

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Wholesaling Houses 101: Como fazer um duplo fechamento

Um duplo fechamento é tipicamente a segunda opção para os investidores de hoje, pois exige que eles tenham mais “pele no jogo”. Eles não só tomam posse legal do imóvel, mas perdem um pouco do resultado final dos custos incorridos com o processo de fechamento de duas transações independentes. No entanto, é uma boa opção para ter no seu bolso de trás. Se você está interessado em fechar duas vezes, aqui está um processo simples de cinco passos:

1. Find A Deal: Não surpreendentemente, seu primeiro passo em um fechamento duplo é encontrar um imóvel para comprar que tenha um desconto suficiente para garantir um fechamento duplo. Isso significa que deve poder ser comprado a um preço que permita que o investidor o vire para um lucro rápido. Lembre-se, o preço precisa ser atraente o suficiente para um comprador subsequente.

2. Executar os Números: Eu recomendo correr os números para o próximo comprador a quem pretende vender. Dessa forma, você pode mostrar-lhes a oportunidade de lucro potencial e tornar o negócio mais atractivo. Isto também ajuda a determinar se a casa é ou não um candidato viável ao fechamento duplo.

3. Find A Buyer: Antes mesmo de comprar o negócio, tenha outro comprador em fila. Dessa forma você deve ser capaz de fechar duas vezes mais rápido e ter uma idéia melhor dos números a esperar. Neste ponto, certifique-se de que o empréstimo do comprador lhes permitirá participar de um fechamento duplo (alguns bancos não permitem).

4. Buy The House From The Seller: Compre a casa ao dono original. Assim como uma transação regular, você passará pelo processo de fechamento e pagará qualquer custo de fechamento. Você também receberá a declaração de liquidação que discuti anteriormente e será colocado na cadeia de título.

5. Vender a casa ao novo comprador: Proceda para vender a casa ao novo comprador. Não diferente da primeira transação, você fechará a propriedade, assim como faria com uma venda tradicional. Como resultado, receberá outra declaração de liquidação e incorrerá nos custos habituais.

Fechamento Duplo Vs. Assignment Contract

Não vou sentar aqui e dizer-lhe que uma estratégia de saída é melhor do que a outra, mas sim sugerir que a que você escolher será totalmente dependente da sua situação. No mínimo, vários fatores irão jogar para saber se você deve buscar um fechamento duplo ou uma cessão de contrato. Para começar, você deve levar em consideração o potencial de lucro do negócio. Dito isto, eu recomendaria procurar um fechamento duplo se você encontrar um comprador que esteja disposto e capaz de lhe pagar muito mais pelo imóvel. Naturalmente, você incorrerá em custos adicionais de fechamento no caso de seguir em frente com um fechamento duplo, mas o lucro adicional poderia facilmente compensá-los. Além do potencial de lucro, você precisará considerar uma outra coisa muito importante: como o comprador final planeja financiar o negócio.

Se o comprador final planeja usar um empréstimo bancário para comprar a casa e você pretende vender o contrato, você deve certificar-se de verificar com o credor do comprador para ter certeza de que não há nada que impeça a transação de acontecer. Embora não seja assim tão comum, alguns bancos têm regulamentos e subscritores que os proíbem de emprestar dinheiro num cenário de cessão de contrato.

Último, mas certamente não menos importante, você deve considerar quanto tempo seu comprador levará para conseguir o financiamento deles. Se o cronograma deles levar você além da data de fechamento previamente acordada, talvez você tenha que considerar um fechamento duplo. Dessa forma, você será capaz de vender o imóvel ao comprador final quando eles tiverem os fundos disponíveis.

Sumário

Os investidores experientes sabem os benefícios de usar um contrato de venda por atacado, quer seja um fechamento duplo ou uma cessão de contrato. Não só os contratos de cessão de imóveis por atacado são uma ótima maneira de novos investidores entrarem no campo do investimento, mas a prática requer menos capital do que uma reviravolta tradicional e expõe o investidor a menos risco. Talvez ainda mais importante, esta estratégia em particular dá aos investidores a possibilidade de optarem por uma opção. Com mais de uma maneira de vender uma casa por atacado, é mais provável que um negócio seja feito, o que é um bom presságio para qualquer um em um mercado tão competitivo como o atual. Quando tudo está dito e feito, as casas atacadistas são uma das melhores maneiras de investir em imóveis, independentemente da experiência.

Key Takeaways

• Quando feito corretamente, o atacado pode servir como uma grande entrada no mundo do investimento imobiliário.
• Existem duas estratégias comuns de saída por atacado: cessão de contrato e fechamento duplo.
• A cessão de contrato deve representar a primeira opção para um investidor considerando o atacado.