Contracte de vânzare cu ridicata: Assignment Contract Vs Double Close

Cei mai prolifici angrosiști din ziua de azi o știu deja și este timpul să o știți și voi: există, în esență, două moduri de a profita de pe urma unui contract de vânzare cu ridicata. Mai exact, cele două modalități cele mai comune de a încheia un contract de vânzare cu ridicata sunt vânzarea contractului, cunoscută și sub numele de metoda cesiunii contractului, și o închidere dublă. În timp ce cele două abordări împărtășesc unele asemănări, diferențele dintre ele sunt demne de luat în seamă și ar putea însemna diferența dintre succes și, ei bine, eșec. Dacă doriți să înclinați balanța vânzării angro în favoarea dumneavoastră, vă recomand cu căldură să vă familiarizați cu diferențele care există între o cesiune de contract și o închidere dublă.

Ce este un contract angro?

Un contract angro, nu spre deosebire de orice alt tip de contract cu caracter obligatoriu din punct de vedere juridic, este un document folosit de investitori pentru a obține în mod oficial dreptul de a cumpăra o proprietate în cauză. Pentru a fi clar, contractele de vânzare angro de bunuri imobiliare nu reprezintă vânzarea unei locuințe, ci doar oferă investitorilor dreptul de a cumpăra proprietatea în cauză. Aceasta este o distincție importantă de făcut: Investitorii interesați de vânzarea angro de case nu doresc, de obicei, să achiziționeze proprietățile în cauză. În schimb, ei urmăresc să își asigure dreptul de a cumpăra o anumită locuință și să vândă aceste drepturi altcuiva. Pentru o taxă, angrosistul va proceda la vânzarea drepturilor sale către un nou cumpărător (de obicei, un alt investitor). Atunci când se realizează tranzacția, angrosistul nu vinde o locuință, ci mai degrabă drepturile sale de a o cumpăra. La urma urmei, angrosiștii sunt, în esență, „intermediari” care fac legătura între proprietarii de locuințe și cumpărătorii finali.

Ce este o cesiune de contract imobiliar?

O cesiune de contract în domeniul imobiliar este inițiată atunci când proprietarul unei proprietăți este de acord să își vândă locuința unui investitor și semnează un contract de angro prin care se obligă la tranzacția iminentă. Ca urmare, investitorul deține dreptul de a cumpăra proprietatea, pe care o poate vinde apoi unui alt cumpărător. Aceasta este o distincție importantă de făcut; ei nu vând casa, ci mai degrabă dreptul de a cumpăra casa. Vedeți, atunci când vindeți un contract, nu vindeți proprietatea în sine – vindeți contractul pe care îl aveți cu proprietarul locuinței pentru a cumpăra casa unui alt cumpărător. Ca atare, abordarea de cesiune a contractului ar trebui să reprezinte, de obicei, prima opțiune a unui investitor.

Conform doctrinei conversiei echitabile, odată ce un contract de achiziție imobiliară este semnat de toate părțile și intră în vigoare, cumpărătorul devine proprietarul echitabil, iar vânzătorul păstrează titlul juridic gol-goluț al proprietății în condițiile convenite anterior. Cu alte cuvinte, vânzătorii angro din ziua de azi semnează un contract care spune că au dreptul de a cumpăra proprietatea în schimbul a ceea ce se numește de obicei interes echitabil în locuință. În acest fel, atunci când merg să vândă contractul pe care îl au cu actualul proprietar, ei vând pur și simplu drepturile lor în cadrul termenilor contractului unui cumpărător ulterior.

Este demn de remarcat faptul că prin metoda cesiunii de contract investitorii nu vor trebui niciodată să preia titlul de proprietate al proprietății și nici cesiunea de contract nu va apărea în lanțul titlurilor de proprietate. De fapt, angrosiștii nici măcar nu vor trebui să finanțeze tranzacția. Persoana care cumpără contractul de la angrosist va plăti angrosistului un profit pentru drepturile sale de a cumpăra casa și va continua să plătească vânzătorului prețul cerut. În forma sa cea mai simplă, cesiunea de contract permite investitorilor să facă să se potrivească vânzătorii cu cumpărătorii.

Vreau să fie cât se poate de clar: verbul contractului de vânzare angro dintre vânzător și investitor este de cea mai mare importanță. Toate contractele de vânzare-cumpărare, în mod implicit, pot fi vândute unei alte părți, cu excepția cazului în care se specifică altfel. Acesta este motivul pentru care este foarte important să vă asigurați că contractul spune exact ceea ce aveți nevoie atunci când vindeți cu ridicata o proprietate. Pentru a fi în siguranță, angajați un avocat versat în aceste tipuri de tranzacții imobiliare.

Ce este o taxă de cesiune?

Taxa de cesiune într-o tranzacție de cesiune a contractului de vânzare cu ridicata este profitul pe care un investitor urmează să îl obțină prin faptul că acționează ca intermediar. Acestea fiind spuse, termenii privind modul în care investitorul va fi plătit sunt detaliați în contractul de cesiune a contractului de vânzare-cumpărare de bunuri imobile și se pot transpune în mai multe moduri. Mai exact, totul este negociabil, chiar și comisionul de cesiune pe care investitorul urmează să îl obțină.

De cele mai multe ori, investitorul va primi un depozit atunci când se semnează Contractul de cesiune a contractului de vânzare-cumpărare de bunuri imobile. Cu toate acestea, abia după ce tranzacția este finalizată și afacerea se încheie, investitorul va primi restul sumei care i se cuvine (indiferent de ceea ce a fost negociat în prealabil).

Concepții greșite frecvente privind contractul de cesiune a proprietății imobiliare cu ridicata

Atât cesiunea contractului, cât și procedurile de închidere dublă au devenit centrul unei dezbateri uriașe în jurul caselor de vânzări cu ridicata. Poate chiar mai specific, există o concepție greșită sălbatică potrivit căreia fiecare dintre aceste strategii este ilegală sau că investitorul este o persoană fără licență care acționează ca un agent. Acestea fiind spuse, fiecare dintre aceste tehnici de vânzare cu ridicata a fost denaturată în mod grosolan de persoane care nu sunt familiarizate cu legea. Nu există nimic ilegal în vânzarea unui contract, iar investitorul nu acționează ca un agent fără licență – ceea ce facem noi aici.

În realitate, investitorul este cumpărătorul principal într-o tranzacție; unul care intenționează să își vândă contractul unui alt cumpărător. Investitorul nu listează proprietatea pentru un comision, așa cum ar face un agent. Desigur, acest lucru va necesita ca investitorul să își divulge strategia atât vânzătorului, cât și cumpărătorului final, ceea ce va contribui la o mai mare transparență pentru toți cei implicați.

Un contract de vânzare angro poate fi extrem de confuz pentru cei care nu îl înțeleg. Acesta este motivul pentru care recomand întotdeauna să lucrezi cu un avocat imobiliar avizat. Trebuie să consultați un profesionist care este bine versat în vânzarea angro de proprietăți imobiliare înainte de a vă decide să faceți unele mișcări pe cont propriu. Există capcane legale în acest proces, așa că nu mergeți mai departe cu o tranzacție de vânzare cu ridicata până când un avocat imobiliar bine informat nu vă dă undă verde.

Ce este o închidere dublă imobiliară?

O închidere dublă, cunoscută și sub numele de închidere back-to-back, este exact ceea ce v-ați aștepta atunci când vindeți case cu ridicata: un investitor va cumpăra o proprietate, doar pentru a o revinde relativ repede fără să o reabiliteze. Pentru a fi clar, în timp ce o închidere dublă ar putea dura doar câteva ore, ar putea dura și câteva săptămâni. Încheierile duble nu sunt atât de diferite de o vânzare-cumpărare tradițională; doar că se întâmplă într-un ritm mult mai rapid.

Două tranzacții au loc pe parcursul unei închideri duble. Prima tranzacție, nu este surprinzător, implică un investitor și un vânzător. În cadrul celei de-a doua tranzacții, investitorul va vinde apoi proprietatea recent achiziționată unui nou cumpărător. Fiecare tranzacție va avea propriile declarații de escrow și de decontare; acestea sunt două tranzacții independente.

Declarația de decontare este, în esență, un rezumat al tuturor taxelor suportate atât de cumpărător, cât și de vânzător pe parcursul tranzacției imobiliare. Cunoscută și sub numele de HUD-1 (sub jurisdicția Departamentului pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană al SUA), declarația de decontare va fi o parte integrantă a fiecărei tranzacții; cea dintre investitor și vânzător și cea dintre investitor și noul cumpărător.

În mod diferit de o cesiune de contract, o dublă închidere va fi martorul investitorului care va intra în posesia legală a proprietății. Ca urmare, investitorul va apărea în lanțul titlului de proprietate și, bineînțeles, va fi obligat să plătească cheltuielile care au devenit sinonime cu cumpărarea și vânzarea de proprietăți (escrow, costuri de închidere etc.).

Wholesaling Houses 101: How To Do A Double Closing

O dublă închidere este, de obicei, a doua opțiune pentru investitorii de astăzi, deoarece le cere să aibă mai multă „piele în joc”. Nu numai că intră în posesia legală a proprietății, dar pierd un pic din profit din cauza costurilor generate de procesul de închidere a două tranzacții independente. Cu toate acestea, este o opțiune bună pe care să o aveți în buzunarul din spate. Dacă sunteți interesat de o închidere dublă, iată un proces simplu în cinci pași:

1. Găsește o afacere: Nu este surprinzător faptul că primul pas în cadrul unei închideri duble este să găsești o proprietate de cumpărat care are o reducere suficientă pentru a justifica o închidere dublă. Asta înseamnă că ar trebui să poată fi achiziționată la un preț care să permită investitorului să o întoarcă pentru un profit rapid. Nu uitați, prețul trebuie să fie suficient de atractiv pentru un cumpărător ulterior.

2. Run The Numbers: Vă recomand să rulați cifrele pentru următorul cumpărător căruia intenționați să îi vindeți. În acest fel, îi puteți arăta potențiala oportunitate de profit și puteți face afacerea mai atrăgătoare. Acest lucru ajută, de asemenea, atunci când determinați dacă locuința este sau nu un candidat viabil pentru o dublă închidere.

3. Găsește un cumpărător: Înainte chiar de a cumpăra afacerea, aveți un alt cumpărător pregătit. În acest fel, ar trebui să puteți încheia de două ori mai repede și să aveți o idee mai bună despre ce cifre să vă așteptați. În acest moment, asigurați-vă că împrumutul cumpărătorului îi va permite să ia parte la o dublă închidere (unele bănci nu permit acest lucru).

4. Cumpărați casa de la vânzător: Cumpărați casa de la proprietarul inițial. La fel ca într-o tranzacție obișnuită, veți trece prin procesul de închidere și veți plăti toate costurile de închidere. Veți primi, de asemenea, declarația de decontare despre care am discutat anterior și veți fi introdus în lanțul de titluri de proprietate.

5. Vindeți casa noului cumpărător: Procedați la vânzarea casei către noul cumpărător. Nu spre deosebire de prima tranzacție, veți încheia proprietatea, la fel ca în cazul unei vânzări tradiționale. Ca urmare, veți primi o altă declarație de decontare și veți suporta costurile obișnuite.

Double Closing Vs. Assignment Contract

Nu voi sta aici și nu vă voi spune că o strategie de ieșire este mai bună decât cealaltă, ci mai degrabă vă sugerez că cea pe care o veți alege va depinde în întregime de situația dumneavoastră. Cel puțin, mai mulți factori vor influența dacă ar trebui să urmăriți o închidere dublă sau o cesiune de contract. Pentru început, trebuie să luați în considerare potențialul de profit al afacerii. Acestea fiind spuse, v-aș recomanda să vă gândiți la o închidere dublă dacă găsiți un cumpărător care este dispus și capabil să vă plătească mult mai mult pentru proprietate. Desigur, veți suporta costuri de închidere suplimentare în cazul în care veți merge până la capăt cu o închidere dublă, dar profitul suplimentar ar putea compensa cu ușurință aceste costuri. În plus față de potențialul de profit, va trebui să luați în considerare un alt lucru foarte important: modul în care cumpărătorul final intenționează să finanțeze tranzacția.

Dacă cumpărătorul final intenționează să folosească un împrumut bancar pentru a cumpăra casa, iar dumneavoastră intenționați să vindeți contractul, trebuie să vă asigurați că verificați cu creditorul cumpărătorului – pentru a vă asigura că nu există nimic care să împiedice realizarea tranzacției. Deși nu este atât de comun, unele bănci au reglementări și subscrieri care le interzic să împrumute bani într-un scenariu de cesiune de contract.

În sfârșit, dar cu siguranță nu în ultimul rând, trebuie să luați în considerare cât timp îi va lua cumpărătorului dvs. pentru a-și alinia finanțarea. Dacă calendarul lor vă duce dincolo de data de închidere convenită anterior, este posibil să trebuiască să luați în considerare o închidere dublă. În acest fel, veți putea vinde proprietatea cumpărătorului final atunci când acesta va avea fondurile disponibile.

Rezumat

Investitorii pricepuți cunosc beneficiile utilizării unui contract de vânzare angro, fie că este vorba de o închidere dublă sau de o cesiune de contract. Nu numai că vânzarea cu ridicata a contractelor de cesiune imobiliară este o modalitate excelentă pentru noii investitori de a pătrunde în domeniul investițiilor, dar această practică necesită mai puțin capital decât un flip tradițional și expune investitorul la mai puține riscuri. Poate chiar mai important, această strategie particulară oferă investitorilor opționalitate. Având mai multe moduri de a vinde cu ridicata o casă, este mai probabil ca o afacere să fie încheiată, ceea ce este de bun augur pentru oricine pe o piață atât de competitivă ca cea de astăzi. La urma urmei, vânzarea cu ridicata a caselor este una dintre cele mai bune modalități de a investi în domeniul imobiliar, indiferent de experiență.

Key Takeaways

• Când se face corect, vânzarea cu ridicata poate servi ca o excelentă cale de intrare în lumea investițiilor imobiliare.
• Există două strategii comune de ieșire din vânzarea cu ridicata: cesiunea contractului și închiderea dublă.
• Cesiunea contractului ar trebui să reprezinte prima opțiune pentru un investitor care ia în considerare vânzarea cu ridicata.

.