Riscurile investiției prin crowdfunding imobiliar

Crowdfunding-ul imobiliar devine din ce în ce mai mult o alternativă populară la REIT-uri pentru investitorii individuali care caută expunere imobiliară. După cum am văzut în perioada de scădere a pieței bursiere din martie 2020, REIT-urile tranzacționate public au scăzut chiar mai mult decât acțiunile. Dar există riscuri de crowdfunding imobiliar de care trebuie să fim conștienți.

Argumentele în favoarea crowdfunding-ului imobiliar sunt, de obicei, următoarele:

• Ofertele lor oferă randamente ajustate la risc mai mari
• Activele de crowdfunding sunt necorelate cu piețele bursiere și, prin urmare, sunt mai stabile decât REIT-urile.
• Investitorii pot investi mai precis în anumite state și tipuri de proprietăți imobiliare, de ex. proprietăți multifamiliale, spații comerciale de birouri, datorii, capitaluri proprii
• Câștigurile sunt, în general, mai mici decât fondurile imobiliare private
• Proprietățile imobiliare comerciale și multifamiliale au avut o performanță mai bună decât cele rezidențiale

Pentru că eu cred că există o valoare extraordinară în inima Americii (orașele care nu sunt situate pe coastă, unde prețurile se înmoaie). Evaluările sunt mult mai ieftine, iar randamentele nete ale chiriilor sunt mult mai mari.

Dar, în ciuda optimismului meu, haideți să vorbim despre riscurile de care ar trebui să fim cu toții conștienți. Nu există randamente investiționale garantate, cu excepția randamentelor din CD-uri, piețele monetare, trezoreriile și achitarea datoriilor.

Riscuri de crowdfunding imobiliar

Riscuri de crowdfunding imobiliar #1: Limitări de due diligence

Majoritatea site-urilor de crowdfunding se adresează direct investitorilor individuali care nu sunt experți în investiții imobiliare comerciale sau în finanțe în general. Problema este că, fără aceste competențe specializate, cum se presupune că veți evalua apoi în mod corespunzător o anumită afacere pe un site de crowdfunding imobiliar? Este pur și simplu imposibil. Prin urmare, trebuie să vă puneți încrederea în platforma de crowdfunding imobiliar pentru a verifica în mod corespunzător fiecare afacere.

Și chiar dacă sunteți un expert și înțelegeți investițiile imobiliare, în cea mai mare parte vă vor lipsi cunoștințele despre piața locală pentru a lua decizii la nivel de proprietate. Investitorii imobiliari trebuie să se specializeze pentru o anumită regiune sau oraș pentru a reuși cu adevărat să identifice cele mai bune oferte. Cu siguranță nu veți putea realiza un due diligence de bună calitate pentru o clădire de birouri situată în Denver dacă locuiți în Dallas și aveți cunoștințe limitate despre piața din Denver.

Pe de altă parte, atunci când investiți în REIT-uri, nu trebuie să luați nicio decizie de investiții la nivel de proprietate. Dumneavoastră investiți direct într-un portofoliu bine diversificat, iar managerii profesioniști se ocupă apoi de deciziile de investiții imobiliare subiacente.

Mai jos este pâlnia Fundrise, unde doar 5% din tranzacții sunt aprobate pentru investiții pe platforma lor. Cel mai evident risc este pur și simplu frauda, faptul că sponsorul nu este cine spune că este și vă va fura banii. Acesta este motivul pentru care m-am întâlnit în mod proactiv cu oamenii de la Fundrise pentru a-i privi în ochi, pentru a le auzi „de ce” și pentru a face o evaluare corectă. De asemenea, au sediul în SF, ca și mine.

Risc de crowdfunding imobiliar #2: Investiție negarantată

Investițiile crowdfunding imobiliare sunt, în general, investiții negarantate, ceea ce înseamnă că, dacă, să zicem, platforma s-ar prăbuși, investitorii și-ar putea pierde capitalul. Deși majoritatea investitorilor sunt conștienți de acest risc, este posibil ca natura securității investițiilor să se schimbe, iar avocații spun că investitorii ar trebui să fie atenți la acest aspect.

Soluția în cazul în care o platformă de crowdfunding imobiliar precum Fundrise se prăbușește este angajarea unei bănci terțe care să acționeze ca custode al tuturor activelor. De exemplu, Pershing are peste un trilion de active gestionate și nu va pleca nicăieri chiar dacă o platformă REC o face.

Cel puțin în cazul crowdfunding-ului imobiliar, dacă există vremuri tulburi, există activul imobiliar de bază care poate fi rezolvat, spre deosebire de împrumutul de bani către oameni prin P2P.

Riscul de crowdfunding imobiliar #3: Lipsa de înțelegere

Investitorii trebuie să înțeleagă diferitele tipuri de riscuri asociate cu investițiile în acțiuni față de cele în datorii și diferitele tipuri de opțiuni de investiții sub fiecare dintre aceste umbrele. Capitalul propriu este mai riscant în sensul că vă puteți pierde toți banii mai ușor decât în cazul datoriilor.

Înțelegerea structurii tranzacției, a momentului în care vor fi plătiți, a modului în care vor fi plătiți, a sumei cu care vor fi plătiți, toate acestea sunt elemente cheie. Este important ca toată lumea să petreacă timp citind toate documentele de pe platforma de crowdfunding imobiliar.

Partea acestui proces de a se pune la curent cu termenii tranzacției este obținerea unei înțelegeri fundamentale a faptului dacă investiția în acțiuni sau în datorii este potrivită pentru investitorul individual, spun avocații.

Nu numai că ar trebui să citiți toate cercetările furnizate pe platformă, dar ar trebui să faceți mai multă diligență pe internet și să cereți părerea oamenilor care locuiesc în zona lor în ceea ce privește creșterea locurilor de muncă, creșterea economică etc.

Suger ca toată lumea să citească ghidurile mele de investiții în crowdfunding imobiliar pentru a deveni un investitor mai bun.

Riscul 4 al finanțării prin crowdfunding imobiliar: Raportul împrumut/valoare ridicat

Este esențial ca investitorii să ia în considerare raportul împrumut/valoare pentru tranzacțiile cu datorii și să evite ratele ridicate. Cu cât raportul împrumut/valoare este mai mare, cu atât mai mare este riscul ca investitorul să piardă o sumă semnificativă din investiția sa principală într-o perioadă de recesiune. De exemplu, un LTV de 95% înseamnă că, dacă prețurile scad cu 5%, investitorul pierde 100% din principalul său.

Cheia este să vă diversificați investițiile în crowdfunding imobiliar. Având în vedere că minimele sunt adesea de doar 5.000 de dolari, este mult mai ușor să construiți un portofoliu imobiliar diversificat.

Dacă doriți să cumpărați prețul mediu al unei case în New York, de 1,2 milioane de dolari, ar trebui să veniți cu un avans de 240.000 de dolari și apoi să vă asumați o ipotecă de aproape 1 milion de dolari! Acesta este un risc masiv de concentrare. Cu 240.000 de dolari, ai putea construi cu ușurință un portofoliu de crowdfunding imobiliar de 20 de proprietăți pentru a reduce riscul.

Trebuie să stabilești dacă vrei să investești în imobiliare cu datorii sau cu capitaluri proprii, de asemenea. Acțiunile au un potențial mai mare de creștere, dar un risc mai mare. Datoria are un potențial de creștere mai mic, dar un risc mai mic.

Risc de crowdfunding imobiliar #5: Reglementarea guvernamentală

După ce industria a luat avânt odată cu adoptarea Legii JOBS în 2012, crowdfunding-ul imobiliar este încă relativ nou. Guvernul este, în general, în cel mai bun interes de a proteja consumatorul de riscuri și fraude. Prin urmare, mai multă reglementare guvernamentală este, în general, bună.

Cu toate acestea, prea multă reglementare guvernamentală încetinește inovarea și poate crește taxele pentru investitorul final. Pariul meu este că guvernul își slăbește definiția investitorului acreditat. În acest fel, mai mulți oameni pot lua parte la tranzacțiile de crowdfunding imobiliar. Dar, guvernul ar putea să ridice și cerințele referitoare la cine este definit ca investitor acreditat.

Risc de crowdfunding imobiliar #6: Riscul platformei

Există riscul ca platforma de crowdfunding imobiliar să se închidă, deoarece majoritatea nu au fluxuri de numerar pozitive. În cazul în care platforma se închide, investițiile dvs. ar trebui să fie protejate. Investitorii platformei nu au un drept de retenție asupra investițiilor dvs. în tranzacțiile imobiliare respective. Sunteți un investitor în afacerile imobiliare, nu compania de crowdfunding imobiliar în sine.

Cu toate acestea, vor exista probabil unele perturbări, deoarece investițiile individuale vor fi transferate către un administrator de fonduri. Echipele de acoperire responsabile de urmărirea sponsorilor ar putea fi, de asemenea, reduse.

Dacă urmează să investiți pe platformă, vă rugăm să vă asigurați că vi se explică ce se întâmplă cu investițiile dvs. în cazul în care firma lor dă faliment. Mai mult, vă rugăm să faceți cercetări cu privire la ultima lor rundă de finanțare a companiei pentru a vedea cât de mult timp au la dispoziție pentru a supraviețui.

CrowdStreet, piața mea imobiliară preferată pentru investitorii acreditați, are un model în care investitorii săi investesc direct cu sponsorul. În acest fel, investitorii ocolesc cea mai mare parte a riscului platformei de către CrowdStreet. Cu toate acestea, este evident că trebuie să cercetați mai amănunțit sponsorul.

Riscurile fac parte din investițiile imobiliare

Clujba de crowdfunding imobiliar a avut până acum un randament cuprins între 9% – 15% din 2012. Dar sincronizarea lor nu putea fi mai bună, deoarece prețurile imobiliarelor au atins punctul minim în jurul anilor 2011-2012, de la criza financiară din 2008-2009.

Acum, proprietățile imobiliare din orașele de coastă sunt scumpe și se răcesc. Riscurile de crowdfunding imobiliar sunt în creștere acolo. Cu toate acestea, proprietățile imobiliare din centrul țării continuă să se descurce destul de bine. Oamenii se mută în zone mai puțin costisitoare ale țării și lucrează de la distanță. Creșterea muncii de acasă din cauza pandemiei și a închiderilor ar trebui să sporească transferul demografic către zonele cu costuri mai mici ale țării.

Pariu că crowdfunding-ul imobiliar permite o cantitate imensă de capital nou în regiunile cu costuri mai mici ale țării. Mi-am pus banii acolo unde mi-am pus gura și am vândut o proprietate de închiriere SF în 2017 pentru o chirie brută anuală de 30X. Cu veniturile, am reinvestit 550.000 $ în crowdfunding imobiliar pentru a profita de evaluările mai mici și de randamentele nete de închiriere mai mari în orașele care nu sunt de coastă.

Mai jos este tabloul meu de bord de crowdfunding imobiliar care arată 291.054,81 $ în randamente până acum din 810.000 $ în capital investit.

Pentru cei care pot alege investițiile potrivite acum, ar trebui să vadă o recompensă frumoasă în viitor. Alternativ, puteți investi pur și simplu într-un eREIT concentrat pentru a obține expunere.

Investiți doar pe cele mai bune platforme

Cu crowdfunding-ul imobiliar, nu trebuie să riscați 100.000 de dolari sau mai mult pentru a investi în imobiliare comerciale. În schimb, puteți investi pentru sume mult mai mici, cum ar fi 5.000 de dolari. Riscurile de crowdfunding imobiliar pot fi reduse la minimum dacă investiți cu platformele potrivite. Acestea sunt:

1) Fundrise, fondată în 2012 și disponibilă pentru investitori acreditați și investitori neacreditați. Am lucrat cu Fundrise încă din primii ani și m-au impresionat în mod constant cu inovația lor. Ei sunt pionieri ai produsului eREIT. Cel mai recent, au fost primii care au lansat un Opportunity Fund în crowdfunding-ul imobiliar. Opportunity Funds există pentru a profita de noile legi fiscale.

2) CrowdStreet: CrowdStreet, cu sediul în Portland, a fost fondată în 2014 și își concentrează afacerile în orașele de 18 ore, orașe secundare care sunt mai ieftine și pot avea un potențial de creștere mai mare. Platforma se adresează în principal investitorilor acreditați care caută modalități de a exploata piața medie. Crowdstreet se concentrează pe orașele de 18 ore pentru oportunitățile lor de investiții.

Ambele platforme sunt printre cele mai vechi și mai mari platforme de crowdfunding imobiliar din prezent. Ele au cele mai bune piețe și cea mai puternică subscriere a tranzacțiilor.

Investitorii ar trebui să ia în considerare cu atenție propriile obiective de investiții atunci când evaluează gama de oportunități imobiliare care sunt disponibile. Riscurile crowdfunding-ului imobiliar sunt reale și nu trebuie ignorate. Este important să se analizeze materialele complete ale ofertei pentru orice investiție care este în curs de evaluare.

Despre autor

Sam a început Financial Samurai în 2009 ca o modalitate de a da sens crizei financiare. El a continuat să petreacă următorii 13 ani lucrând la Goldman Sachs și Credit Suisse. Sam a mers la The College of William & Mary pentru studii universitare și la UC Berkeley pentru b-school. El deține proprietăți în San Francisco, Lake Tahoe și Honolulu și are 810.000 de dolari investiți în crowdfunding imobiliar. În 2012, Sam a reușit să se pensioneze la vârsta de 34 de ani în mare parte datorită investițiilor sale.