Tukkukauppasopimukset:

Tämän päivän tuotteliaimmat tukkukauppiaat tietävät sen jo, ja sinunkin on jo aika tietää: tukkukauppasopimuksesta voi hyötyä pääasiassa kahdella tavalla. Tarkemmin sanottuna kaksi yleisintä tapaa tehdä tukkumyyntisopimus ovat sopimuksen myyminen, joka tunnetaan myös nimellä assignment of contract -menetelmä, ja tuplasulkeminen. Vaikka näillä kahdella lähestymistavalla on joitakin yhtäläisyyksiä, niiden erot ovat huomionarvoisia, ja ne voivat merkitä eroa menestyksen ja epäonnistumisen välillä. Jos haluat kallistaa tukkukaupan vaakakuppia eduksesi, suosittelen lämpimästi tutustumaan eroihin, joita on olemassa sopimuksen siirtämisen ja kaksinkertaisen sulkemisen välillä.

Mikä on tukkukauppasopimus?

Tukkukauppasopimus, joka ei poikkea mistään muusta oikeudellisesti sitovasta sopimuksesta, on asiakirja, jota sijoittajat käyttävät hankkiakseen virallisesti oikeuden ostaa kohteena olevan kiinteistön. Selvyyden vuoksi todettakoon, että kiinteistöjen tukkumyyntisopimukset eivät edusta asunnon myyntiä, vaan ne ainoastaan antavat sijoittajille oikeuden ostaa kyseinen kiinteistö. Tämä on tärkeä ero: Sijoittajat, jotka ovat kiinnostuneita asuntojen tukkukaupasta, eivät yleensä halua hankkia kohteena olevia kiinteistöjä. Sen sijaan he pyrkivät varmistamaan oikeuden ostaa tietty koti ja myydä nämä oikeudet jollekin toiselle. Palkkiota vastaan tukkumyyjä myy oikeutensa uudelle ostajalle (yleensä toiselle sijoittajalle). Kun kauppa tehdään, tukkumyyjä ei myy asuntoa vaan pikemminkin oikeutensa ostaa se. Kun kaikki on sanottu ja tehty, tukkukauppiaat ovat pohjimmiltaan ”välikäsiä”, jotka yhdistävät kodinomistajat loppuostajiin.

Mikä on kiinteistöjen sopimusluovutus?

Kiinteistöjen sopimusluovutus käynnistyy, kun kiinteistön omistaja suostuu myymään kotinsa sijoittajalle ja allekirjoittaa tukkukauppasopimuksen, joka sitoo itsensä lähestyvään kauppaan. Tämän seurauksena sijoittajalla on oikeus ostaa kiinteistö, jonka hän voi sitten myydä toiselle ostajalle. Tämä on tärkeä ero; he eivät myy asuntoa, vaan pikemminkin oikeuden ostaa asunnon. Kun myyt sopimuksen, et nimittäin myy itse kiinteistöä, vaan myyt toiselle ostajalle sopimuksen, joka sinulla on kodinomistajan kanssa kodin ostamisesta. Näin ollen sopimuksen luovuttamista koskevan lähestymistavan pitäisi tyypillisesti olla sijoittajan ensimmäinen vaihtoehto.

Kun kaikki osapuolet ovat allekirjoittaneet kiinteistökauppasopimuksen ja se on tullut voimaan, ostajasta tulee oikeudenmukainen omistaja, ja myyjä säilyttää kiinteistön paljaan oikeudellisen omistusoikeuden aiemmin sovituin ehdoin. Toisin sanoen nykyiset tukkukauppiaat allekirjoittavat sopimuksen, jossa sanotaan, että heillä on oikeus ostaa kiinteistö vastineeksi siitä, mitä tyypillisesti kutsutaan kohtuulliseksi osuudeksi asuntoon. Tällä tavoin, kun he menevät myymään sopimuksen, joka heillä on nykyisen asunnonomistajan kanssa, he vain myyvät sopimuksen ehtojen mukaiset oikeutensa myöhemmälle ostajalle.

On syytä huomata, että sopimuksen siirtomenetelmässä sijoittajat eivät koskaan saa omistusoikeutta kiinteistöön, eikä sopimuksen siirto näy omistusoikeusketjussa. Itse asiassa tukkukauppiaiden ei tarvitse edes rahoittaa kauppaa. Yksilö, joka ostaa sopimuksen tukkumyyjältä, maksaa tukkumyyjälle voiton oikeudestaan ostaa koti ja jatkaa maksamalla myyjälle pyydetyn hinnan. Yksinkertaisimmillaan sopimuksen siirtäminen antaa sijoittajille mahdollisuuden sovittaa yhteen myyjät ja ostajat.

Tahdon tehdä täysin selväksi, että myyjän ja sijoittajan välisen tukkumyyntisopimuksen sanamuoto on äärimmäisen tärkeä. Kaikki osto- ja myyntisopimukset voidaan oletusarvoisesti myydä toiselle osapuolelle, ellei erikseen toisin mainita. Tämän vuoksi on erittäin tärkeää varmistaa, että sopimuksessa sanotaan juuri se, mitä pitääkin, kun kyseessä on kiinteistön tukkumyynti. Palkkaa varmuuden vuoksi asianajaja, joka on perehtynyt tämäntyyppisiin kiinteistökauppoihin.

Mikä on toimeksiantopalkkio?

Toimeksiantopalkkio sopimustukkukaupassa on voitto, jonka sijoittaja saa toimimalla välittäjänä. Tästä huolimatta ehdot siitä, miten sijoittajalle maksetaan, määritellään yksityiskohtaisesti kiinteistöjen osto- ja myyntisopimuksen luovutussopimuksessa, ja ne voivat toteutua useammalla kuin yhdellä tavalla. Tarkemmin sanottuna kaikki on neuvoteltavissa, jopa sijoittajan saama luovutuspalkkio.

Useimmiten sijoittaja saa käsirahan, kun kiinteistön osto- ja myyntisopimus allekirjoitetaan. Sijoittaja saa kuitenkin vasta sitten, kun kauppa on tehty ja kauppa suljettu, loput siitä, mitä hän on velkaa (riippumatta siitä, mitä on neuvoteltu etukäteen).

Yleisiä tukkukiinteistöjen luovutussopimuksen väärinkäsityksiä

Kumpaakin sopimuksen luovuttamista ja kaksinkertaista sulkemista koskevista menettelyistä on tullut keskipisteenä valtavassa keskustelussa tukkukiinteistöjen ympärillä. Ehkä vielä tarkemmin sanottuna on vallalla villi väärinkäsitys siitä, että kumpikin näistä strategioista on laiton tai että sijoittaja on lisensoimaton henkilö, joka toimii agenttina. Se sanoi, että jokainen näistä tukkumyyntitekniikoista on esitetty törkeän väärin sellaisten henkilöiden toimesta, jotka eivät tunne lakia. Sopimuksen myynnissä ei ole mitään laitonta, eikä sijoittaja toimi lisenssittömänä asiamiehenä – mitä me teemme tässä.

Todellisuudessa sijoittaja on transaktion pääasiallinen ostaja; sellainen, joka aikoo myydä sopimuksensa toiselle ostajalle. Sijoittaja ei listaa kiinteistöä välityspalkkiota vastaan, kuten agentti tekisi. Tämä tietysti edellyttää, että sijoittaja paljastaa strategiansa sekä myyjälle että loppuostajalle, mikä auttaa tekemään asioista läpinäkyvämpiä kaikille osapuolille.

Tukkukauppasopimus voi olla erittäin hämmentävä niille, jotka eivät ymmärrä sitä. Siksi suosittelen aina työskentelemään asiantuntevan kiinteistöasianajajan kanssa. Sinun on kuultava ammattilaista, joka on hyvin perehtynyt kiinteistöjen tukkukauppaan, ennen kuin päätät tehdä omia siirtoja. Prosessissa on oikeudellisia sudenkuoppia, joten älä etene tukkukaupan kanssa, ennen kuin asiantunteva kiinteistöasianajaja antaa sinulle vihreää valoa.

Mikä on kaksinkertainen sulkeminen kiinteistöissä?

Kaksinkertainen sulkeminen, joka tunnetaan myös nimellä back-to-back-sulkeminen, on juuri sitä, mitä odotat talojen tukkukaupassa: sijoittaja ostaa kiinteistön vain myydäkseen sen suhteellisen nopeasti uudelleen ilman, että hän kunnostaa sitä. Selvyyden vuoksi todettakoon, että vaikka kaksoissulku voi kestää vain muutaman tunnin, se voi kestää myös useita viikkoja. Kaksinkertainen sulkeminen ei eroa kovin paljon perinteisestä ostosta ja myynnistä; se vain tapahtuu paljon nopeammin.

Kaksinkertaisen sulkemisen aikana tehdään kaksi transaktiota. Ensimmäisessä transaktiossa, mikä ei ole yllättävää, ovat mukana sijoittaja ja myyjä. Toisessa transaktiossa sijoittaja myy sitten äskettäin ostetun kiinteistön uudelle ostajalle. Kummallakin transaktiolla on oma escrow- ja settlement statement -selvityksensä; ne ovat kaksi itsenäistä transaktiota.

Selvitysselvitys on lähinnä yhteenveto kaikista maksuista, joita sekä ostajalle että myyjälle on aiheutunut kiinteistökaupan aikana. Toiselta nimeltään HUD-1 (joka on Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriön (Department of Housing and Urban Development) alainen), selvityslaskelma on olennainen osa kumpaakin transaktiota; sekä sijoittajan ja myyjän että sijoittajan ja uuden ostajan välistä transaktiota.

Toisin kuin sopimuksen siirrossa, kaksinkertaisessa sulkemisessa sijoittaja saa kiinteistön laillisesti haltuunsa. Tämän seurauksena sijoittaja näkyy omistusoikeusketjussa ja joutuu tietenkin maksamaan kulut, joista on tullut kiinteistöjen ostamisen ja myymisen synonyymejä (escrow, closing costs jne.).

Wholesaling Houses 101: How To Do A Double Closing

Kaksoissuljenta on tyypillisesti nykysijoittajilla toinen vaihtoehto, koska se vaatii heiltä enemmän ”nahkaa pelissä”. He eivät ainoastaan ota kiinteistöä laillisesti haltuunsa, vaan he menettävät hieman pohjalukemissa kahden riippumattoman liiketoimen sulkemisprosessista aiheutuvista kustannuksista. Siitä huolimatta se on hyvä vaihtoehto takataskussa. Jos olet kiinnostunut kaksinkertaisesta sulkemisesta, tässä on yksinkertainen viisivaiheinen prosessi:

1. Find A Deal: Ei ole yllättävää, että ensimmäinen askel kaksinkertaisessa sulkemisessa on löytää ostettava kiinteistö, jossa on tarpeeksi alennusta kaksinkertaisen sulkemisen takaamiseksi. Tämä tarkoittaa, että se pitäisi pystyä ostamaan hintaan, jonka avulla sijoittaja voi kääntää sen nopeasti voitolliseksi. Muista, että hinnan on oltava riittävän houkutteleva myöhemmälle ostajalle.

2. Run The Numbers: Suosittelen ajamaan numerot seuraavaa ostajaa varten, jolle aiot myydä. Näin voit näyttää heille mahdollisen voittomahdollisuuden ja tehdä kaupasta houkuttelevamman. Tämä auttaa myös määritettäessä, onko koti varteenotettava kaksoisloppuehdokas.

3. Löydä ostaja: Ennen kuin edes ostat kaupan, hanki toinen ostaja. Näin voit tehdä tuplasulkemisen nopeammin ja sinulla on parempi käsitys siitä, millaisia lukuja voit odottaa. Varmista tässä vaiheessa, että ostajan laina sallii hänen osallistua kaksinkertaiseen sulkemiseen (jotkut pankit eivät salli sitä).

4. Osta talo myyjältä: Osta koti alkuperäiseltä omistajalta. Aivan kuten tavallisessa kaupassa, käyt läpi sulkemisprosessin ja maksat kaikki sulkemiskulut. Saat myös aiemmin käsittelemäni selvityksen ja pääset omistusoikeusketjuun.

5. Myydä talo uudelle ostajalle: Jatka talon myymistä uudelle ostajalle. Ensimmäisestä kaupasta poiketen teet kiinteistöstä kaupat, aivan kuten perinteisessä kaupassa. Tämän seurauksena saat toisen selvityksen ja sinulle aiheutuu tavanomaisia kuluja.

Kaksoissulkeminen Vs. Assignment Contract

En istu tässä ja sano, että toinen irtautumisstrategia on parempi kuin toinen, vaan ehdotan pikemminkin, että valitsemasi strategia riippuu täysin tilanteestasi. Ainakin useat tekijät vaikuttavat siihen, pitäisikö sinun pyrkiä kaksoissulkemiseen vai sopimuksen siirtämiseen. Ensinnäkin sinun on otettava huomioon kaupan tuottopotentiaali. Suosittelen kuitenkin harkitsemaan kaksoissulkemista, jos löydät ostajan, joka on halukas ja kykenevä maksamaan kiinteistöstä paljon enemmän. Tietenkin sinulle aiheutuu ylimääräisiä sulkemiskustannuksia, jos toteutat kaksinkertaisen sulkemisen, mutta lisävoitto voi helposti korvata ne. Voittopotentiaalin lisäksi sinun on otettava huomioon vielä yksi erittäin tärkeä asia: se, miten lopullinen ostaja aikoo rahoittaa kaupan.

Jos lopullinen ostaja aikoo käyttää pankkilainaa asunnon ostamiseen ja sinä aiot myydä sopimuksen, sinun on varmistettava, että tarkistat asian ostajan lainanantajalta – varmistaaksesi, ettei ole mitään sellaista, mikä estäisi kaupan toteutumisen. Vaikka se ei olekaan kovin yleistä, joillakin pankeilla on määräyksiä ja hyväksymisehtoja, jotka kieltävät niitä lainaamasta rahaa sopimuksen siirtämisen yhteydessä.

Viimeisenä, mutta ei suinkaan vähäisimpänä, sinun on harkittava, kuinka kauan ostajallasi kestää saada rahoituksensa riviin. Jos hänen aikataulunsa vie sinut aiemmin sovitun sulkemispäivän jälkeen, sinun on ehkä harkittava kaksinkertaista sulkemista. Näin voit myydä kiinteistön lopulliselle ostajalle, kun hänellä on varat käytettävissä.

Yhteenveto

Tietävät sijoittajat tietävät tukkukauppasopimuksen käytön edut, olipa kyseessä sitten kaksinkertainen sulkeminen tai sopimuksen siirtäminen. Kiinteistöjen toimeksiantosopimusten tukkukauppa ei ole vain loistava tapa uusille sijoittajille murtautua sijoitusalalle, vaan käytäntö vaatii vähemmän pääomaa kuin perinteinen flip ja altistaa sijoittajan pienemmälle riskille. Ehkä vielä tärkeämpää on, että tämä strategia antaa sijoittajille valinnaisuuden. Kun on enemmän kuin yksi tapa myydä talo tukkukaupalla, on todennäköisempää, että kauppa syntyy, mikä on hyvä asia kenelle tahansa niinkin kilpailluilla markkinoilla kuin nykyään. Kun kaikki on sanottu ja tehty, talojen tukkukauppa on yksi parhaista tavoista sijoittaa kiinteistöihin kokemuksesta riippumatta.

Keynes Takeaways

• Oikein tehtynä tukkukauppa voi toimia loistavana väylänä kiinteistösijoittamisen maailmaan.
• On olemassa kaksi yleistä tukkukaupan irtautumisstrategiaa: sopimuksen luovuttaminen ja kaksinkertainen sulkeminen.
• Sopimuksen luovuttamisen tulisi olla tukkukauppaa harkitsevalle sijoittajalle ensimmäinen vaihtoehto.

Tukkukauppaa harkitsevalle sijoittajalle.