A mai legtermékenyebb nagykereskedők már tudják, és itt az ideje, hogy te is tudd: alapvetően kétféleképpen lehet profitálni egy nagykereskedői szerződésből. Pontosabban, a nagykereskedelmi üzlet lezárásának két leggyakoribb módja a szerződés eladása, más néven a szerződés átruházásának módszere, és a dupla zárás. Bár a két megközelítésnek van némi hasonlósága, a különbségeket érdemes megjegyezni, és ezek jelenthetik a különbséget a siker és a kudarc között. Ha azt szeretné, hogy a nagykereskedői mérleg az Ön javára dőljön el, erősen ajánlom, hogy ismerkedjen meg a szerződésátruházás és a kettős zárás közötti különbségekkel.
Mi az a nagykereskedelmi szerződés?
A nagykereskedelmi szerződés, amely nem különbözik a jogilag kötelező erejű szerződések bármely más típusától, egy olyan dokumentum, amelyet a befektetők arra használnak, hogy hivatalosan megszerezzék a jogot egy adott ingatlan megvásárlására. Hogy egyértelmű legyen, az ingatlan-nagykereskedelmi szerződések nem egy lakás eladását jelentik, csupán jogot adnak a befektetőknek az adott ingatlan megvásárlására. Ez fontos különbségtétel: A házak nagykereskedelmében érdekelt befektetők jellemzően nem akarnak tárgyi ingatlant vásárolni. Ehelyett az a céljuk, hogy biztosítsák egy adott otthon megvásárlásának jogát, és ezt a jogot eladják valaki másnak. A nagykereskedő díj ellenében eladja a jogait egy új vevőnek (általában egy másik befektetőnek). Amikor a tranzakció létrejön, a nagykereskedő nem egy otthont ad el, hanem a vételi jogát. Amikor minden el van mondva, a nagykereskedők lényegében “közvetítők”, akik összekötik a lakástulajdonosokat a végső vevőkkel.
Mi a szerződés átruházása ingatlan?
A szerződés átruházása az ingatlanban akkor kezdődik, amikor az ingatlan tulajdonosa beleegyezik, hogy eladja otthonát egy befektetőnek, és aláír egy nagykereskedői szerződést, amely kötelezi magát a közelgő üzletre. Ennek eredményeként a befektető rendelkezik az ingatlan megvásárlásának jogával, amelyet aztán eladhat egy másik vevőnek. Ez fontos különbségtétel; nem a lakást adják el, hanem a lakás megvásárlásának jogát. Tudja, amikor elad egy szerződést, akkor nem magát az ingatlant adja el – hanem a lakástulajdonossal kötött, a lakás megvásárlására vonatkozó szerződését adja el egy másik vevőnek. Mint ilyen, a szerződés átruházása megközelítésnek tipikusan a befektető első számú lehetőségét kell jelentenie.
A méltányos átalakulás doktrínája szerint, amint az ingatlan adásvételi szerződést minden fél aláírta és hatályba lép, a vevő válik a méltányos tulajdonossá, az eladó pedig megtartja az ingatlan puszta jogcímét a korábban megállapított feltételek szerint. Más szóval, a mai nagykereskedők olyan szerződést írnak alá, amely kimondja, hogy joguk van megvásárolni az ingatlant, cserébe a jellemzően méltányos érdekeltségnek nevezett otthonért cserébe. Ily módon, amikor eladják a jelenlegi lakástulajdonossal kötött szerződésüket, egyszerűen csak a szerződés feltételein belüli jogaikat adják el egy későbbi vevőnek.
Meg kell jegyezni, hogy a szerződésátruházási módszerrel a befektetők soha nem veszik át az ingatlan tulajdonjogát, és a szerződésátruházás nem jelenik meg a tulajdonláncban. Sőt, a nagykereskedőknek még csak finanszírozniuk sem kell az üzletet. A nagykereskedőtől szerződést vásárló magánszemély nyereséget fizet a nagykereskedőnek az otthon megvásárlásához való jogáért, és folytatja az eladónak a kért ár kifizetését. A legegyszerűbb formában a szerződés átruházása lehetővé teszi a befektetők számára, hogy az eladók és a vevők egymásra találjanak.
Meg akarom világossá tenni: az eladó és a befektető közötti nagykereskedői szerződés szóhasználata rendkívül fontos. Minden adásvételi szerződés alapértelmezés szerint eladható más félnek, hacsak kifejezetten másképp nem rendelkezik. Ezért nagyon fontos, hogy egy ingatlan nagykereskedelme során a szerződés pontosan azt mondja ki, amire szüksége van. A biztonság kedvéért bízzon meg egy, az ilyen típusú ingatlanügyletekben jártas ügyvédet.
Mi a megbízási díj?
A megbízási díj egy szerződés nagykereskedői ügyletnél az a nyereség, amelyet a befektető a közvetítőként való fellépésével elérhet. Ez azt jelenti, hogy a befektető kifizetésének feltételei az ingatlan adásvételi szerződés engedményezési szerződésében vannak részletezve, és többféleképpen is kiderülhetnek. Pontosabban, minden tárgyalható, még az engedményezési díj is, amelyet a befektető kap.
A legtöbbször a befektető előleget kap, amikor az ingatlan adásvételi és elidegenítési megállapodás aláírásra kerül. A befektető azonban csak az ügylet lezárásakor és a tranzakció lezárásakor kapja meg a neki járó összeg fennmaradó részét (bármit is alkudtak ki előzetesen).
Gyakori nagykereskedelmi ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatos tévhitek
A nagykereskedőházak körül hatalmas vita középpontjába került mind a szerződés átruházása, mind a kettős zárási eljárás. Talán még konkrétabban, vad tévhit, hogy e stratégiák mindegyike illegális, vagy hogy a befektető egy engedély nélküli, ügynökként eljáró magánszemély. Ez azt jelenti, hogy e nagykereskedelmi technikák mindegyikét durván félremagyarázzák olyan személyek, akik nem ismerik a törvényt. Semmi illegális nincs a szerződés eladásában, és a befektető nem jár el engedély nélküli ügynökként – amit mi itt teszünk.
A valóságban a befektető a fő vevő a tranzakcióban; olyan, aki azt tervezi, hogy eladja a szerződését egy másik vevőnek. A befektető nem jutalékért kínálja az ingatlant, mint egy ügynök tenné. Természetesen ez megköveteli, hogy a befektető mind az eladónak, mind a végső vevőnek elárulja a stratégiáját, ami segít átláthatóbbá tenni a dolgokat minden érintett számára.
A nagykereskedői szerződés rendkívül zavaró lehet azok számára, akik nem értik. Ezért mindig javaslom, hogy dolgozzanak együtt egy hozzáértő ingatlanjogásszal. Konzultálnia kell egy olyan szakemberrel, aki jól ismeri a nagykereskedő ingatlanokat, mielőtt úgy dönt, hogy saját lépéseket tesz. A folyamatnak vannak jogi buktatói, ezért ne lépjen előre egy nagykereskedelmi ügylettel, amíg egy hozzáértő ingatlanjogász nem ad zöld utat.
Mi a dupla zárás ingatlan?
A dupla zárás, más néven back-to-back zárás, pontosan az, amire a házak nagykereskedelménél számíthat: egy befektető megvásárol egy ingatlant, hogy aztán viszonylag gyorsan, felújítás nélkül adja tovább. Tisztázzuk, hogy egy dupla zárás tarthat csak néhány órát, de akár hetekig is eltarthat. A dupla zárás nem sokban különbözik a hagyományos adás-vételtől, csak sokkal gyorsabb ütemben történik.
A dupla zárás során két tranzakció zajlik. Az első tranzakcióban, nem meglepő módon, egy befektető és egy eladó vesz részt. A második tranzakcióban aztán a befektető eladja a nemrég megvásárolt ingatlant egy új vevőnek. Mindkét tranzakciónak megvan a maga letéti és elszámolási kimutatása; két független tranzakcióról van szó.
Az elszámolási kimutatás lényegében a vevő és az eladó által az ingatlanügylet során felmerült összes díj összegzése. Más néven HUD-1 (az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériumának hatáskörébe tartozik), az elszámolási nyilatkozat mindkét tranzakció szerves része lesz; a befektető és az eladó közötti, valamint a befektető és az új vevő közötti tranzakcióé.
A szerződés átruházásától eltérően a kettős zárás során a befektető az ingatlan jogi birtokába kerül. Ennek eredményeképpen a befektető megjelenik a tulajdonláncon, és természetesen meg kell fizetnie azokat a költségeket, amelyek az ingatlanok adás-vételének szinonimájává váltak (letéti letét, zárási költségek stb.).
Wholesaling Houses 101: How To Do A Double Closing
A dupla zárás általában a második lehetőség a mai befektetők számára, mivel ez megköveteli, hogy több “bőrrel legyenek a játékban”. Nemcsak jogilag veszik birtokba az ingatlant, hanem egy kicsit veszítenek a két független tranzakció zárási folyamatából eredő költségekből. Ettől függetlenül ez egy jó lehetőség a hátsó zsebben. Ha érdekli a dupla zárás, íme egy egyszerű, ötlépéses folyamat:
-
Keresd meg az üzletet: Nem meglepő, hogy a dupla zárás első lépése az, hogy találj egy olyan megvásárolni kívánt ingatlant, amely elég nagy árengedménnyel rendelkezik ahhoz, hogy a dupla zárás indokolt legyen. Ez azt jelenti, hogy olyan áron kell megvásárolni, amely lehetővé teszi a befektető számára, hogy gyors nyereséget termeljen. Ne feledje, az árnak elég vonzónak kell lennie egy későbbi vevő számára.
-
Futtassa le a számokat: Javaslom, hogy futtassa le a számokat a következő vevő számára, akinek eladni szándékozik. Így megmutathatja nekik a potenciális profitlehetőséget, és vonzóbbá teheti az üzletet. Ez segít annak megállapításában is, hogy az otthon életképes kettős zárásjelölt-e.
-
Vevőt találni: Mielőtt még megvenné az üzletet, állítson fel egy másik vevőt. Így gyorsabban képes leszel dupla zárásra, és jobb elképzelésed lesz arról, hogy milyen számokra számíthatsz. Ekkor győződjön meg arról, hogy a vevő hitele lehetővé teszi-e számára, hogy részt vegyen a dupla zárásban (egyes bankok ezt nem teszik lehetővé).
-
Vásárolja meg a házat az eladótól: Vegye meg a házat az eredeti tulajdonostól. A szokásos tranzakcióhoz hasonlóan Ön is végigmegy a zárási folyamaton, és kifizeti a zárási költségeket. Ön is megkapja a korábban tárgyalt elszámolási nyilatkozatot, és bekerül a tulajdonláncba.
-
Eladja a házat az új vevőnek: Folytassa a ház eladását az új vevőnek. Az első tranzakciótól nem eltérően, ugyanúgy lezárja az ingatlant, mint egy hagyományos eladás esetén. Ennek eredményeképpen egy újabb elszámolási nyilatkozatot kap, és a szokásos költségek merülnek fel.
Dupla zárás Vs. Megbízási szerződés
Nem fogok itt ülni, és azt mondani, hogy az egyik kilépési stratégia jobb, mint a másik, hanem inkább azt javaslom, hogy az Ön által választott stratégia teljes mértékben az Ön helyzetétől függ. Legalábbis számos tényező játszik szerepet abban, hogy a kettős lezárást vagy a szerződés átruházását kell-e követnie. Először is, figyelembe kell vennie az ügylet nyereségpotenciálját. Ez azt jelenti, hogy akkor javaslom a dupla zárást, ha olyan vevőt talál, aki hajlandó és képes sokkal többet fizetni Önnek az ingatlanért. Természetesen további zárási költségek merülnek fel abban az esetben, ha dupla zárást hajt végre, de a hozzáadott nyereség könnyen kompenzálhatja ezeket. A nyereségpotenciál mellett egy másik nagyon fontos dolgot is figyelembe kell vennie: hogyan tervezi a végső vevő finanszírozni az üzletet.
Ha a végső vevő azt tervezi, hogy banki hitelt vesz fel az otthon megvásárlásához, és Ön el kívánja adni a szerződést, akkor mindenképpen ellenőriznie kell a vevő hitelezőjét – hogy megbizonyosodjon arról, hogy nincs semmi, ami megakadályozná a tranzakció lebonyolítását. Bár ez nem annyira gyakori, néhány banknak vannak olyan szabályai és kockázatvállalásai, amelyek megtiltják számukra, hogy pénzt adjanak kölcsön a szerződés átruházása forgatókönyvben.
Az utolsó, de semmiképpen sem utolsósorban figyelembe kell vennie, hogy a vevője mennyi ideig fog tartani, hogy a finanszírozásuk felsorakozzon. Ha az ő menetrendje túlmutat a korábban megállapodott zárási időponton, akkor lehet, hogy meg kell fontolnia a dupla zárást. Így képes leszel eladni az ingatlant a végső vevőnek, amikor már rendelkezésre állnak a pénzeszközök.”
Összefoglaló
A hozzáértő befektetők ismerik a nagykereskedői szerződés használatának előnyeit, legyen szó dupla zárásról vagy szerződésátruházásról. Nemcsak az ingatlanok nagykereskedelme megbízási szerződések nagyszerű módja az új befektetők számára, hogy betörjenek a befektetés területére, de a gyakorlat kevesebb tőkét igényel, mint egy hagyományos flip, és kevesebb kockázatnak teszi ki a befektetőt. Talán még ennél is fontosabb, hogy ez a bizonyos stratégia opcionalitást biztosít a befektetőknek. Mivel egy ház nagykereskedelmének több módja van, nagyobb a valószínűsége annak, hogy az üzlet létrejön, ami bárki számára jó előjel egy olyan versenyképes piacon, mint a mai. Mindent összevetve, a házak nagykereskedelme az egyik legjobb módja az ingatlanbefektetésnek, függetlenül a tapasztalattól.
Főbb tanulságok
- Hogyha helyesen végzi, a nagykereskedés remek belépő lehet az ingatlanbefektetés világába.
- Két gyakori nagykereskedelmi kilépési stratégia létezik: a szerződés átruházása és a dupla zárás.
- A szerződés átruházásának kell az első lehetőséget jelentenie a nagykereskedelmet fontolgató befektető számára.
A szerződés átruházásának kell az első lehetőséget jelentenie.
