The Risks Of Real Estate Crowdfunding Investing

Real estate crowdfunding wordt steeds meer een populair alternatief voor REIT’s voor individuele beleggers die op zoek zijn naar blootstelling aan onroerend goed. Zoals we zagen in de daling van de aandelenmarkt in maart 2020, daalden openbaar verhandelde REIT’s zelfs meer dan aandelen. Maar er zijn vastgoed crowdfunding risico’s om bewust van te zijn.

De argumenten ten gunste van vastgoed crowdfunding zijn meestal de volgende:

• Hun deals bieden hogere voor risico gecorrigeerde rendementen
• Crowdfunding activa zijn niet gecorreleerd met de aandelenmarkten en zijn dus stabieler dan REIT’s.
• Investeerders kunnen nauwkeuriger investeren in bepaalde staten en vastgoedtypen, bijv. multi-family, commerciële kantoorruimte, schuld, aandelen
• Vergoedingen zijn over het algemeen lager dan particuliere vastgoedfondsen
• Commercieel vastgoed en multifamilievastgoed hebben beter gepresteerd dan woningen

Dit komt omdat ik geloof dat er een enorme waarde is in het hart van Amerika (niet-kuststeden waar de prijzen verzwakken). Waarderingen zijn veel goedkoper en netto huuropbrengsten zijn veel hoger.

Maar ondanks mijn bullishness, laten we het hebben over de risico’s waar we ons allemaal bewust van moeten zijn. Er zijn geen gegarandeerde beleggingsrendementen, behalve rendementen in CD’s, geldmarkten, Treasuries, en het afbetalen van schulden.

Real Estate Crowdfunding Risks

Real Estate Crowdfunding Risk #1: Due diligence beperkingen

De meeste crowdfunding websites richten zich direct op individuele investeerders die geen experts zijn in commercieel vastgoed investeren of financiën in het algemeen. Het probleem is dat zonder deze gespecialiseerde vaardigheden, hoe wordt u dan verondersteld om een bepaalde deal op een onroerend goed crowdfunding website goed te beoordelen? Dat is gewoon onmogelijk. U moet daarom uw vertrouwen stellen in het onroerend goed crowdfunding platform om elke deal goed door te lichten.

En zelfs als u een expert bent en vastgoedbeleggen begrijpt, zult u meestal lokale marktkennis missen om beslissingen op eigendomsniveau te nemen. Onroerend goed beleggers moeten zich specialiseren voor een bepaalde regio of stad om echt te beheren om de betere deals te identificeren. U zult zeker niet in staat zijn om een due diligence van goede kwaliteit uit te voeren op een kantoorgebouw in Denver als u in Dallas woont en beperkte kennis hebt van de Denver-markt.

Aan de andere kant, wanneer u in REIT’s belegt, hoeft u geen investeringsbeslissingen te nemen op het niveau van het onroerend goed. U investeert rechtstreeks in een goed gediversifieerde portefeuille en de professionele managers zorgen vervolgens voor de onderliggende vastgoedinvesteringsbeslissingen.

Hieronder ziet u de Fundrise-trechter waar slechts 5% van de deals wordt goedgekeurd voor investering op hun platform. Het meest voor de hand liggende risico is gewoon fraude, dat de sponsor niet is wie ze zeggen dat ze zijn en dat ze je geld gaan stelen. Daarom heb ik proactief mensen van Fundrise ontmoet om ze in de ogen te kijken, hun “waarom,” te horen en een goede beoordeling te maken. Ze zijn ook gevestigd in SF, net als ik.

Crowdfundingrisico voor onroerend goed #2: ongedekte investering

Crowdfundinginvesteringen in onroerend goed zijn over het algemeen ongedekte investeringen, wat betekent dat als, laten we zeggen, het platform ten onder zou gaan, investeerders hun kapitaal zouden kunnen verliezen. Hoewel de meeste beleggers zich bewust zijn van het risico, kan de aard van de beveiliging van investeringen veranderen, en advocaten zeggen dat beleggers dat punt in de gaten moeten houden.

De oplossing voor een vastgoed crowdfunding platform zoals Fundrise dat onderuit gaat, is het inhuren van een derde partij bank die optreedt als de bewaarder van alle activa. Pershing heeft bijvoorbeeld meer dan een biljoen aan beheerde activa en gaat nergens heen, zelfs als een REC-platform dat doet.

Tenminste met vastgoed crowdfunding, als er moeilijke tijden zijn, is er het onderliggende onroerend goed dat kan worden uitgewerkt, in tegenstelling tot het lenen van geld aan mensen via P2P.

Real Estate Crowdfunding Risico #3: Gebrek aan begrip

Investeerders moeten de verschillende soorten risico’s begrijpen die gepaard gaan met investeringen in aandelen versus investeringen in schulden en de verschillende soorten investeringsopties onder elk van die paraplu’s. Aandelen zijn risicovoller in de zin dat je al je geld gemakkelijker kunt verliezen dan met schulden.

Inzicht in de structuur van de deal, wanneer ze worden terugbetaald, hoe ze worden terugbetaald, hoeveel ze gaan terugbetaald krijgen, zijn allemaal belangrijke elementen. Het is belangrijk voor iedereen om tijd te besteden aan het lezen van alle documenten op het onroerend goed crowdfunding platform.

Een deel van dat proces van het op snelheid komen op dealvoorwaarden is het verkrijgen van een fundamenteel begrip van de vraag of aandelen- of schuldinvestering geschikt is voor de individuele belegger, zeggen advocaten.

Niet alleen moet je al het onderzoek lezen dat op het platform wordt verstrekt, je moet verdere diligence doen via internet en mensen vragen die in hun gebied wonen voor hun mening met betrekking tot banengroei, economische groei, enz.

Ik raad iedereen aan mijn richtlijnen voor investeringen in onroerend goed crowdfunding te lezen om een betere belegger te worden.

Real Estate Crowdfunding Risico #4: Hoge Loan-to-Value Ratio

Het is cruciaal voor investeerders om de loan-to-value ratio voor debt deals te overwegen en hoge ratio’s te vermijden. Hoe hoger de loan-to-value ratio, hoe groter het risico dat de belegger een aanzienlijk deel van zijn hoofdinvestering kan verliezen in een neergang. Bijvoorbeeld, een 95% LTV betekent dat als de prijzen met 5% dalen, de belegger 100% van zijn hoofdsom verliest.

De sleutel is om uw vastgoed crowdfunding-investeringen te diversifiëren. Gezien de minima zijn vaak zo laag als $ 5.000, is het veel gemakkelijker om een gediversifieerde onroerend goed portefeuille op te bouwen.

Als u de mediane prijs van een huis in NYC van $1.2M wilt kopen, moet u een aanbetaling van $240.000 doen en vervolgens een hypotheek van bijna $1M nemen! Dat is een enorm concentratierisico. Met $240.000, zou je gemakkelijk een 20 eigendommen onroerend goed crowdfunding portefeuille kunnen opbouwen om het risico te verminderen.

Je moet bepalen of je wilt investeren in schuld of aandelen onroerend goed ook. Eigen vermogen heeft een hogere potentiële opwaartse, maar hoger risico. Schuld heeft een lagere opwaartse, maar minder risico.

Real Estate Crowdfunding Risico #5: Overheidsregulering

Gezien de industrie van start ging met de passage van de JOBS Act in 2012, is vastgoed crowdfunding nog relatief nieuw. De overheid is over het algemeen in het beste belang om de consument te beschermen tegen risico’s en fraude. Daarom is meer overheidsregulering over het algemeen goed.

Hoewel, te veel overheidsregulering innovatie vertraagt en de kosten voor de eindbelegger kan verhogen. Mijn gok is dat de regering haar definitie van geaccrediteerde belegger versoepelt. Op deze manier kunnen meer mensen deelnemen aan onroerend goed crowdfunding deals. Maar de overheid kan ook de eisen verhogen van wie wordt gedefinieerd als een geaccrediteerde belegger.

Real Estate Crowdfunding Risico #6: Platform Risico

Er is een risico dat het onroerend goed crowdfunding platform kan sluiten, aangezien de meeste niet cash flow positief zijn. Als het platform wordt opgeheven, moeten uw investeringen worden beschermd. Investeerders van het platform hebben geen pandrecht op uw investeringen in uw respectieve onroerend goed deals. U bent een investeerder in vastgoeddeals, niet het vastgoed crowdfunding bedrijf zelf.

Hoewel, er zal waarschijnlijk enige verstoring zijn als individuele investeringen worden overgedragen aan een fondsbeheerder. Dekking teams die verantwoordelijk zijn voor de follow-up met sponsors kan whittled down als well.

Als u om te investeren op het platform, zorg ervoor dat ze uit te leggen aan u wat er gebeurt met uw investeringen in het geval hun bedrijf ten onder gaat. Verder, doe dan onderzoek naar hun laatste ronde van bedrijfsfinanciering om te zien hoe lang van een runway ze hebben om te overleven.

CrowdStreet, mijn favoriete vastgoedmarktplaats voor geaccrediteerde beleggers heeft een model waarbij zijn investeerders rechtstreeks met de sponsor investeren. Op deze manier beleggers omzeilen het grootste deel van het platform risico door CrowdStreet. Echter, je moet natuurlijk de sponsor grondiger onderzoek.

Risico’s zijn een onderdeel van vastgoedbeleggen

Rentabiliteit van crowdfunding in de vastgoedsector ligt sinds 2012 tussen 9% en 15%. Maar hun timing kon niet beter zijn aangezien de vastgoedprijzen rond 2011-2012 hun dieptepunt bereikten sinds de financiële crisis van 2008-2009.

Nu is vastgoed in kuststeden duur en koelt het af. De vastgoed crowdfunding risico’s nemen daar toe. Het vastgoed in het binnenland blijft het echter vrij goed doen. Mensen verhuizen naar lagere kosten gebieden van het land en werken op afstand. De opkomst van thuiswerken als gevolg van de pandemie en de shutdowns zou de demografische verschuiving naar goedkopere gebieden van het land moeten vergroten.

Ik wed dat vastgoed crowdfunding een enorme hoeveelheid nieuw kapitaal naar goedkopere regio’s van het land mogelijk maakt. Ik heb de daad bij het woord gevoegd en in 2017 een SF-huurpand verkocht voor 30X jaarlijkse bruto huur. Met de opbrengst herinvesteerde ik $ 550.000 in vastgoed crowdfunding om te profiteren van lagere waarderingen en hogere netto huurrendementen in niet-kuststeden.

Hieronder is mijn vastgoed crowdfunding dashboard dat tot nu toe $ 291.054,81 aan rendement laat zien van $ 810.000 aan geïnvesteerd kapitaal.

Voor degenen die nu de juiste investeringen kunnen kiezen, zouden ze in de toekomst een mooie beloning moeten zien. Als alternatief kunt u eenvoudigweg investeren in een gerichte eREIT om blootstelling te krijgen.

Investeer alleen op de beste platforms

Met vastgoedcrowdfunding hoeft u geen $ 100.000 of meer te riskeren om te investeren in commercieel onroerend goed. In plaats daarvan kunt u investeren voor veel lagere bedragen, zoals $ 5.000. De risico’s van vastgoed crowdfunding kunnen worden geminimaliseerd door te investeren met de juiste platforms. Ze zijn:

1) Fundrise, opgericht in 2012 en beschikbaar voor geaccrediteerde beleggers en niet-geaccrediteerde beleggers. Ik heb met Fundrise gewerkt sinds de beginjaren, en ze hebben consequent indruk op me gemaakt met hun innovatie. Ze zijn pioniers van het eREIT-product. Onlangs waren ze de eersten die een Opportunity Fund lanceerden in de vastgoed crowdfunding. Opportunity Funds bestaan om te profiteren van nieuwe belastingwetten.

2) CrowdStreet: Het in Portland gevestigde CrowdStreet is opgericht in 2014 en richten hun deals op 18-uurs steden, secundaire steden die goedkoper zijn en mogelijk een hoger groeipotentieel hebben. Het platform is voornamelijk voor geaccrediteerde investeerders die op zoek zijn naar manieren om de middenmarkt aan te boren. Crowdstreet richt zich op 18-uurs steden voor hun investeringsmogelijkheden.

Beide van deze platforms behoren tot de oudste en grootste vastgoed crowdfunding platforms van vandaag. Ze hebben de beste marktplaatsen en de sterkste underwriting van deals.

Investeerders moeten hun eigen investeringsdoelstellingen zorgvuldig overwegen bij het beoordelen van het scala aan vastgoedkansen die beschikbaar zijn. Onroerend goed crowdfunding risico’s zijn reëel en mogen niet worden genegeerd. Het is belangrijk om het volledige aanbodmateriaal te bekijken voor elke investering die wordt geëvalueerd.

Over de auteur

Sam begon Financial Samurai in 2009 als een manier om zin te geven aan de financiële crisis. Hij bracht de volgende 13 jaar door bij Goldman Sachs en Credit Suisse. Sam ging naar The College of William & Mary voor undergrad en UC Berkeley voor b-school. Hij bezit eigendommen in San Francisco, Lake Tahoe, en Honolulu en heeft $810,000 geïnvesteerd in onroerend goed crowdfunding. In 2012 was Sam in staat om op 34-jarige leeftijd met pensioen te gaan, grotendeels dankzij zijn investeringen.