Wholesaling Contracts: Assignment Contract Vs Double Close

De meest productieve groothandelaren van vandaag weten het al, en het wordt tijd dat u dat ook doet: er zijn in wezen twee manieren om te profiteren van een groothandelscontract. Meer specifiek zijn de twee meest voorkomende manieren om een groothandelscontract te sluiten de verkoop van het contract, ook wel bekend als de overdracht van het contract methode, en een dubbele afsluiting. Hoewel de twee benaderingen enkele overeenkomsten vertonen, zijn hun verschillen het vermelden waard en kunnen ze het verschil betekenen tussen succes en, nou ja, mislukking. Als u de groothandel schaal in uw voordeel wilt kantelen, raad ik u ten zeerste aan vertrouwd te raken met de verschillen die bestaan tussen een opdracht van contract en een dubbele sluiting.

Wat is een groothandelscontract?

Een groothandelscontract, niet anders dan elk ander type juridisch bindend contract, is een document dat wordt gebruikt door beleggers om officieel het recht te verkrijgen om een bepaald onroerend goed te kopen. Voor de duidelijkheid, onroerend goed groothandel contracten vertegenwoordigen niet de verkoop van een woning, ze geven alleen investeerders het recht om het pand in kwestie te kopen. Dat is een belangrijk onderscheid dat moet worden gemaakt: Beleggers die geïnteresseerd zijn in de groothandel in huizen willen meestal geen eigendom verwerven. In plaats daarvan willen ze het recht om een specifiek huis te kopen veilig stellen en die rechten aan iemand anders verkopen. Tegen een vergoeding zal de groothandelaar overgaan tot de verkoop van zijn rechten aan een nieuwe koper (meestal een andere investeerder). Wanneer de transactie tot stand komt, verkoopt de groothandelaar geen huis, maar wel zijn rechten om het te kopen. Wanneer alles is gezegd en gedaan, groothandelaren zijn in wezen “tussenpersonen” het aansluiten van huiseigenaren aan eindkopers.

Wat is een opdracht van contract Real Estate?

Een opdracht van het contract in onroerend goed wordt geïnitieerd wanneer de eigenaar van een woning akkoord gaat met hun huis te verkopen aan een investeerder en tekent een groothandel contract binden zich aan de op handen zijnde deal. Als gevolg daarvan heeft de investeerder het recht om het onroerend goed te kopen, dat hij vervolgens aan een andere koper kan verkopen. Dat is een belangrijk onderscheid te maken, ze zijn niet de verkoop van de woning, maar eerder het recht om de woning te kopen. Ziet u, wanneer u een contract verkoopt, verkoopt u niet de woning zelf – u verkoopt het contract dat u met de huiseigenaar heeft om de woning te kopen aan een andere koper. Als zodanig zou de overdracht van contractbenadering typisch de eerste optie van een investeerder moeten zijn.

Volgens de doctrine van billijke conversie, zodra een overeenkomst voor de aankoop van onroerend goed door alle partijen is ondertekend en van kracht wordt, wordt de koper de billijke eigenaar en behoudt de verkoper de blote juridische titel van het onroerend goed onder de eerder overeengekomen voorwaarden. Met andere woorden, de groothandelaren van vandaag ondertekenen een contract dat zegt dat ze het recht hebben om het onroerend goed te kopen in ruil voor wat meestal wordt aangeduid als billijke rente in het huis. Op die manier, wanneer ze gaan om het contract dat ze hebben met de huidige huiseigenaar te verkopen, zijn ze gewoon de verkoop van hun rechten binnen de voorwaarden van het contract aan een volgende koper.

Het is vermeldenswaard dat de opdracht van het contract methode zal nooit investeerders titel te nemen aan het onroerend goed, noch zal de opdracht van het contract opdagen in de titel keten. In feite, groothandelaren zullen niet eens om de deal te financieren. De persoon die het contract te kopen van de groothandelaar zal betalen de groothandelaar een winst voor hun rechten om het huis te kopen, en overgaan tot de verkoper te betalen hun vraagprijs. In zijn eenvoudigste vorm stelt opdracht van contract investeerders in staat verkopers met kopers te matchen.

Ik wil het overduidelijk maken: de bewoordingen van het groothandelscontract tussen de verkoper en de investeerder zijn van het grootste belang. Alle koop- en verkoopovereenkomsten kunnen standaard aan een andere partij worden verkocht, tenzij uitdrukkelijk anders is bepaald. Dit is de reden waarom het zeer belangrijk is om ervoor te zorgen dat het contract zegt precies wat je nodig hebt om bij de groothandel een woning. Neem voor de zekerheid een advocaat in de arm die bekend is met dit soort vastgoedtransacties.

Wat is een toewijzingsvergoeding?

De toewijzingsvergoeding in een contractuele groothandeltransactie is de winst die een investeerder maakt door als tussenpersoon op te treden. Dat gezegd hebbende, de voorwaarden van hoe de investeerder zal worden betaald zijn gedetailleerd in de Overdracht van Onroerend goed koop-en verkoopovereenkomst, en kan op meer dan een manier uitpakken. Meer in het bijzonder is alles onderhandelbaar, zelfs de toewijzingsvergoeding die de investeerder staat te maken.

Meer vaak wel dan niet, zal de investeerder een aanbetaling ontvangen wanneer de Overdracht van de Koop- en Verkoopovereenkomst voor Onroerend Goed wordt ondertekend. Pas wanneer de transactie is voltooid en de deal sluit, echter, zal de belegger de rest van wat ze verschuldigd zijn ontvangen (wat vooraf werd onderhandeld).

Common Wholesale Real Estate Assignment Contract Misconceptions

Zowel de toewijzing van het contract en dubbele sluitingsprocedures zijn het middelpunt geworden van een enorm debat rond groothandel huizen. Misschien nog specifieker, er is een wilde misvatting dat elk van deze strategieën is illegaal, of dat de belegger is een niet-gelicentieerde individu die optreedt als een agent. Dat gezegd hebbende, elk van deze groothandel technieken is schromelijk verkeerd voorgesteld door individuen die niet bekend zijn met de wet. Er is niets illegaals aan het verkopen van een contract en de belegger handelt niet als een niet-gelicentieerde agent – wat is wat we hier doen.

In werkelijkheid is de belegger de belangrijkste koper in een transactie; een die van plan is om hun contract aan een andere koper te verkopen. De belegger is niet de notering van het onroerend goed voor een commissie, zoals een agent zou doen. Natuurlijk zal dit vereisen dat de belegger zijn strategie bekendmaakt aan zowel de verkoper als de eindkoper, wat zal helpen om dingen transparanter te maken voor alle betrokkenen.

Een groothandelscontract kan uiterst verwarrend zijn voor degenen die het niet begrijpen. Dat is de reden waarom ik altijd aanraden om te werken met een goed geïnformeerde onroerend goed advocaat. Je moet een professional die goed thuis is in de groothandel onroerend goed te raadplegen voordat u besluit om een aantal stappen van uw eigen te maken. Er zijn juridische valkuilen in het proces, dus niet verder te gaan met een groothandel deal totdat een goed geïnformeerde onroerend goed advocaat geeft u het groene licht.

Wat is een dubbele sluiting Real Estate?

Een dubbele sluiting, ook wel bekend als een back-to-back sluiten, is precies wat je zou verwachten bij de groothandel huizen: een investeerder zal kopen een woning, alleen om het opnieuw te verkopen relatief snel zonder rehabbing het. Om duidelijk te zijn, terwijl een dubbele sluiting kan slechts een paar uur duren, kan het ook zo lang als een paar weken. Dubbele sluitingen zijn niet zo verschillend van een traditionele kopen en verkopen, ze gebeuren gewoon in een veel sneller tempo.

Twee transacties vinden plaats tijdens een dubbele sluiting. De eerste transactie, niet verrassend, betreft een investeerder en een verkoper. De tweede transactie zal dan de investeerder het onlangs gekochte eigendom aan een nieuwe koper verkopen. Elke transactie heeft zijn escrow- en afwikkelingsverklaringen; het zijn twee onafhankelijke transacties.

De afwikkelingsverklaring is in wezen een samenvatting van alle kosten die door zowel de koper als de verkoper tijdens de vastgoedtransactie zijn gemaakt. Anders bekend als de HUD-1 (onder de jurisdictie van het Amerikaanse ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling), zal de afwikkelingsverklaring een integraal stuk zijn van elke transactie; die tussen de belegger en de verkoper, en die tussen de belegger en de nieuwe koper.

In tegenstelling tot een overdracht van het contract, zal een dubbele sluiting getuige zijn van de belegger die juridisch bezit neemt van het onroerend goed. Als gevolg hiervan zal de investeerder verschijnen op de keten van titel en, natuurlijk, worden verplicht om de kosten die synoniem zijn geworden met het kopen en verkopen van onroerend goed te betalen (escrow, afsluitkosten, enz.).

Wholesaling Houses 101: How To Do A Double Closing

Een dubbele afsluiting is meestal de tweede optie voor de beleggers van vandaag, omdat het vereist dat ze meer “huid in het spel” hebben. Niet alleen nemen ze juridisch bezit van het onroerend goed, maar ze verliezen een beetje op de onderste regel van de kosten die voortvloeien uit het sluitingsproces van twee onafhankelijke transacties. Niettemin is het een goede optie om in uw achterzak te hebben. Als u geïnteresseerd bent in een dubbele afsluiting, volgt hier een eenvoudig proces in vijf stappen:

1. Vind een deal: Het zal u niet verbazen dat de eerste stap bij een dubbele afsluiting het vinden van een pand is dat u kunt kopen en dat genoeg korting heeft om een dubbele afsluiting te rechtvaardigen. Dat betekent dat het gekocht moet kunnen worden tegen een prijs die de investeerder in staat stelt het te verkopen voor een snelle winst. Vergeet niet dat de prijs aantrekkelijk genoeg moet zijn voor een volgende koper.

2. Run The Numbers: Ik raad aan de cijfers te berekenen voor de volgende koper aan wie u wilt verkopen. Op die manier kunt u de potentiële winstkansen laten zien en de deal aantrekkelijker maken. Dit helpt ook bij het bepalen of het huis al dan niet een levensvatbare kandidaat is voor dubbele verkoop.

3. Vind een koper: Zorg dat u een andere koper kunt vinden voordat u het huis koopt. Op die manier kunt u sneller tot een dubbele afronding overgaan en hebt u een beter idee van wat u kunt verwachten. Zorg er in dit stadium voor dat de lening van de koper hem toestaat deel te nemen aan een dubbele afsluiting (sommige banken staan dit niet toe).

4. Koop het huis van de verkoper: Koop het huis van de oorspronkelijke eigenaar. Net als bij een gewone transactie doorloopt u het afsluitproces en betaalt u alle afsluitkosten. U ontvangt ook de afwikkelingsverklaring die ik eerder heb besproken en wordt in de eigendomsakte opgenomen.

5. Verkoopt het huis aan de nieuwe koper: Ga verder met de verkoop van het huis aan de nieuwe koper. Net als bij de eerste transactie sluit u de verkoop van het huis af, net als bij een traditionele verkoop. Als gevolg hiervan ontvangt u opnieuw een afwikkelingsverklaring en maakt u de gebruikelijke kosten.

Double Closing Vs. Assignment Contract

Ik zal u hier niet vertellen dat de ene exit-strategie beter is dan de andere, maar ik stel wel voor dat de keuze die u maakt, volledig afhankelijk is van uw situatie. Op zijn minst spelen verschillende factoren een rol bij de vraag of u moet streven naar een dubbele afsluiting of een overdracht van het contract. Om te beginnen moet u rekening houden met het winstpotentieel van de deal. Dat gezegd hebbende, zou ik aanraden om te kijken naar een dubbele afsluiting als u een koper vindt die bereid en in staat is om u veel meer te betalen voor het onroerend goed. Natuurlijk, zult u extra sluitingskosten in het geval u doorgaat met een dubbele sluiting, maar de extra winst kan gemakkelijk compenseren voor hen. Naast het winstpotentieel, moet u een ander zeer belangrijk ding overwegen: hoe de eindkoper van plan is om de deal te financieren.

Als de eindkoper van plan is op het gebruik van een banklening om het huis te kopen en u van plan bent om het contract te verkopen, moet u ervoor zorgen om te controleren met de kredietgever van de koper om ervoor te zorgen dat er niets is dat de transactie zou verhinderen plaats te vinden. Hoewel het niet zo gebruikelijk is, hebben sommige banken regels en acceptatie die hen verbieden geld te lenen in een scenario van overdracht van het contract.

Last, maar zeker niet de minste, moet u overwegen hoe lang uw koper zal nemen om hun financiering op een rij te krijgen. Als hun tijdschema neemt je voorbij de eerder overeengekomen sluitingsdatum, moet u wellicht een dubbele sluiting te overwegen. Op die manier zult u in staat zijn om het onroerend goed te verkopen aan de eindkoper wanneer ze de fondsen beschikbaar hebben.

Samenvatting

Vervaren beleggers kennen de voordelen van het gebruik van een groothandel contract, of het nu een dubbele sluiting of toewijzing van het contract is. Niet alleen is de groothandel in onroerend goed opdracht contracten een geweldige manier voor nieuwe investeerders om in te breken op het gebied van investeren, maar de praktijk vereist minder kapitaal dan een traditionele flip en stelt de belegger bloot aan minder risico. Misschien nog belangrijker, deze bijzondere strategie geeft beleggers optionaliteit. Met meer dan een manier om de groothandel een huis, is het meer waarschijnlijk een deal zal krijgen gedaan, die goed is voor iedereen in een markt zo concurrerend als die van vandaag. Wanneer alles is gezegd en gedaan, groothandel huizen is een van de beste manieren om te investeren in onroerend goed, ongeacht ervaring.

Key Takeaways

• Wanneer goed gedaan, kan groothandel dienen als een geweldige toegangspoort tot de wereld van het investeren in onroerend goed.
• Er zijn twee gemeenschappelijke groothandel exit-strategieën: toewijzing van het contract en dubbele closing.
• De toewijzing van het contract moet de eerste optie zijn voor een belegger die overweegt groothandel.