The Risks Of Real Estate Crowdfunding Investing

Real estate crowdfunding coraz częściej staje się popularną alternatywą dla REIT-ów dla inwestorów indywidualnych poszukujących ekspozycji na nieruchomości. Jak widzieliśmy w marcu 2020 r. w czasie załamania na rynku akcji, REIT-y notowane na giełdzie spadły nawet bardziej niż akcje. Istnieją jednak zagrożenia związane z crowdfundingiem nieruchomości, których należy być świadomym.

Argumenty przemawiające za crowdfundingiem nieruchomościowym są zazwyczaj następujące:

• Takie transakcje zapewniają wyższe zwroty skorygowane o ryzyko
• Aktywa crowdfundingowe są nieskorelowane z rynkami akcji, a zatem są bardziej stabilne niż REIT-y.
• Inwestorzy mogą inwestować bardziej precyzyjnie w określone stany i rodzaje nieruchomości, np. nieruchomości wielorodzinne, komercyjne powierzchnie biurowe, zadłużenie, kapitał własny
• Opłaty są generalnie niższe niż w przypadku prywatnych funduszy nieruchomości
• Nieruchomości komercyjne i wielorodzinne radzą sobie lepiej niż nieruchomości mieszkaniowe

To dlatego, że uważam, iż istnieje ogromna wartość w sercu Ameryki (miasta poza wybrzeżem, gdzie ceny miękną). Wyceny są znacznie tańsze, a rentowność najmu netto jest znacznie wyższa.

Ale pomimo mojej byczej postawy, porozmawiajmy o ryzyku, którego wszyscy powinniśmy być świadomi. Nie ma gwarantowanych zwrotów z inwestycji, z wyjątkiem zwrotów w CD, rynkach pieniężnych, Treasuries i spłacania długu.

Real Estate Crowdfunding Risks

Real Estate Crowdfunding Risk #1: Ograniczenia due diligence

Większość stron internetowych crowdfunding bezpośrednio skierować inwestorów indywidualnych, którzy nie są ekspertami w komercyjnych inwestycji w nieruchomości lub finansów w ogóle. Problem polega na tym, że bez tych specjalistycznych umiejętności, jak masz następnie prawidłowo ocenić daną ofertę na stronie internetowej crowdfundingu nieruchomości? Jest to po prostu niemożliwe. Musisz zatem umieścić swoją wiarę w prawdziwej platformy crowdfundingowej nieruchomości prawidłowo vet każdą ofertę.

I nawet jeśli jesteś ekspertem i zrozumieć inwestowanie w nieruchomości, będzie głównie brakuje wiedzy na temat lokalnego rynku, aby nieruchomości poziom decyzji. Prawdziwi inwestorzy nieruchomości muszą specjalizować się w danym regionie lub mieście, aby naprawdę udało się zidentyfikować lepsze oferty. Na pewno nie będzie w stanie przeprowadzić dobrej jakości due diligence na budynku biurowym znajdującym się w Denver, jeśli mieszkasz w Dallas i mają ograniczoną wiedzę na temat rynku Denver.

Z drugiej strony, przy inwestowaniu w REITs, nie trzeba robić żadnych decyzji inwestycyjnych na poziomie nieruchomości. Bezpośrednio inwestujesz w dobrze zdywersyfikowany portfel, a profesjonalni menedżerowie dbają o podstawowe decyzje inwestycyjne dotyczące nieruchomości.

Poniżej znajduje się lejek Fundrise, gdzie tylko 5% transakcji jest zatwierdzonych do inwestycji na ich platformie. Najbardziej oczywistym ryzykiem jest po prostu oszustwo, że sponsor nie jest tym, za kogo się podaje i zamierza ukraść Twoje pieniądze. Dlatego właśnie proaktywnie spotkałem się z ludźmi z Fundrise, aby spojrzeć im w oczy, usłyszeć ich „dlaczego” i dokonać właściwej oceny. Mają również siedzibę w SF, tak jak ja.

Ryzyko związane z crowdfundingiem nieruchomości #2: Niezabezpieczona inwestycja

Inwestycje crowdfundingowe na rynku nieruchomości są generalnie inwestycjami niezabezpieczonymi, co oznacza, że jeśli, powiedzmy, platforma miałaby upaść, inwestorzy mogliby stracić swój kapitał. Podczas gdy większość inwestorów są świadomi ryzyka, charakter bezpieczeństwa inwestycji może się zmienić, a prawnicy mówią, że inwestorzy powinni mieć oko na ten punkt.

Rozwiązanie do nieruchomości crowdfunding platformy jak Fundrise idzie pod jest wynajęcie trzeciej strony banku, który działa jako powiernik wszystkich aktywów. Na przykład, Pershing ma ponad bilion w zarządzanych aktywów i nie idzie nigdzie, nawet jeśli REC platforma does.

Przynajmniej z prawdziwego crowdfundingu nieruchomości, jeśli są niespokojne czasy, nie ma bazowych aktywów nieruchomości, które mogą być opracowane, w przeciwieństwie do pożyczania pieniędzy ludziom przez P2P.

Real Estate Crowdfunding Ryzyko #3: Brak zrozumienia

Inwestorzy muszą zrozumieć różne rodzaje ryzyka związanego z inwestycji kapitałowych w porównaniu do inwestycji dłużnych i różnych rodzajów opcji inwestycyjnych pod każdym z tych parasoli. Kapitał własny jest bardziej ryzykowny w tym sensie, że można stracić wszystkie swoje pieniądze łatwiej niż w przypadku długu.

Zrozumienie struktury transakcji, kiedy otrzymują spłatę, jak otrzymują spłatę, jak bardzo zamierzają otrzymać spłatę są wszystkie kluczowe elementy. It’s important for everyone to spend time reading all the documents on the real estate crowdfunding platform.

Part of that process of getting up to speed on deal terms is gaining a fundamental understanding of whether equity or debt investment is right for the individual investor, lawyers say.

Nie tylko należy przeczytać wszystkie badania przewidziane na platformie, należy zrobić dalsze badania w Internecie i zapytać ludzi, którzy mieszkają w ich okolicy o ich opinie dotyczące wzrostu zatrudnienia, wzrostu gospodarczego, itp.

Proponuję każdemu przeczytać moje wytyczne inwestycyjne crowdfundingu nieruchomości, aby stać się lepszym inwestorem.

Real Estate Crowdfunding Risk #4: High Loan-to-Value Ratio

It’s crucial for investors to consider the loan-to-value ratio for debt deals and to avoid high ratios. Im wyższy współczynnik LTV, tym większe ryzyko, że inwestor może stracić znaczną część swojej głównej inwestycji w czasie spadku koniunktury. Na przykład 95% LTV oznacza, że jeśli ceny spadną o 5%, inwestor straci 100% swojego kapitału.

Kluczem jest dywersyfikacja swoich inwestycji crowdfundingowych na rynku nieruchomości. Biorąc pod uwagę, że minimalne kwoty są często tak niskie, jak 5 000 dolarów, znacznie łatwiej jest zbudować zdywersyfikowany portfel nieruchomości.

Jeśli chcesz kupić medianę ceny domu w NYC z $1.2M, trzeba by wymyślić z $240,000 downpayment, a następnie podjąć prawie $1M hipotecznych! To jest ogromne ryzyko koncentracji. Z $240,000, można łatwo zbudować 20 nieruchomości crowdfunding portfel nieruchomości w celu zmniejszenia ryzyka.

Trzeba określić, czy chcesz inwestować w długu lub kapitału nieruchomości, jak również. Kapitał ma wyższy potencjalny upside, ale wyższe ryzyko. Długi mają niższe zyski, ale mniejsze ryzyko.

Real Estate Crowdfunding Risk #5: Regulacje rządowe

Gdy branża wystartowała wraz z przejściem JOBS Act w 2012 roku, crowdfunding nieruchomości jest wciąż stosunkowo nowy. Rząd jest ogólnie w najlepszym interesie ochrony konsumenta przed ryzykiem i oszustwami. Dlatego też, więcej regulacji rządowych jest ogólnie dobre.

Jednakże zbyt wiele regulacji rządowych spowalnia innowacje i może podnieść opłaty dla inwestora końcowego. Stawiam na to, że rząd rozluźnia swoją definicję akredytowanego inwestora. W ten sposób więcej osób może wziąć udział w prawdziwych transakcji crowdfundingowych nieruchomości. Ale, rząd może podnieść wymagania, kto jest zdefiniowany jako inwestor akredytowany, jak również.

Real Estate Crowdfunding Ryzyko #6: Ryzyko platformy

Istnieje ryzyko, że prawdziwe platformy crowdfundingu nieruchomości może zamknąć, ponieważ większość z nich nie są przepływy pieniężne pozytywne. Jeśli platforma zamyka się, Twoje inwestycje powinny być chronione. Inwestorzy platformy nie mają zastawu na swoich inwestycjach w odpowiednich ofert nieruchomości. Jesteś inwestorem w nieruchomości oferty, a nie nieruchomości crowdfunding firma sama.

Jednakże, nie będzie prawdopodobnie pewne zakłócenia, jak indywidualne inwestycje się przenieść do administratora funduszu. Coverage zespoły odpowiedzialne za następujące po z sponsorów może whittled down as well.

Jeśli masz inwestować na platformie, proszę upewnij się, że wyjaśnić, co dzieje się z inwestycji w przypadku ich firma idzie pod. Further, please do research on their latest round of company funding to see how long of a runway they have to survive.

CrowdStreet, my favorite real estate marketplace for accredited investors has a model where its investors invest directly with the sponsor. W ten sposób, inwestorzy ominąć większość ryzyka platformy przez CrowdStreet. Jednakże, trzeba oczywiście zbadać sponsora bardziej dokładnie.

Risks Are A Part Of Real Estate Investing

Real estate crowdfunding has so far returned between 9% – 15% since 2012. Ale ich czas nie może być lepiej, jak ceny nieruchomości na dole około 2011-2012 od 2008-2009 kryzysu finansowego.

Teraz nadmorskich nieruchomości miejskich jest drogie i chłodzenie off. Prawdziwe ryzyko crowdfunding nieruchomości rosną tam. Jednak heartland nieruchomości nadal radzi sobie całkiem dobrze. Ludzie przenoszą się do niższych obszarów kosztowych w kraju i pracy zdalnej. Wzrost pracy z domu ze względu na pandemię i zamknięcia powinny zwiększyć przesunięcie demograficzne w kierunku niższych obszarów kosztowych kraju.

Idę o zakład, że nieruchomości crowdfunding umożliwia ogromną ilość nowego kapitału do niższych regionów kosztowych kraju. Umieściłem moje pieniądze tam, gdzie moje usta były i sprzedałem nieruchomość wynajmu SF w 2017 roku za 30X roczny czynsz brutto. Z wpływami, ponownie zainwestowałem 550 000 USD w crowdfunding nieruchomości, aby skorzystać z niższych wycen i wyższych rentowności najmu netto w miastach nie nadmorskich.

Poniżej znajduje się mój pulpit nawigacyjny crowdfundingu nieruchomości, który pokazuje 291 054,81 USD w zwrotach do tej pory z 810 000 USD zainwestowanego kapitału.

Dla tych, którzy mogą wybrać odpowiednie inwestycje teraz, powinny one zobaczyć przystojny nagrody w przyszłości. Alternatywnie, można po prostu zainwestować w skoncentrowany eREIT, aby uzyskać ekspozycję.

Invest Only On The Best Platforms

With real estate crowdfunding, nie trzeba ryzykować $100,000 lub więcej, aby zainwestować w nieruchomości komercyjne. Zamiast tego, można inwestować na znacznie niższe kwoty, takie jak $ 5,000. Ryzyko crowdfundingu nieruchomości może być zminimalizowane przez inwestowanie z odpowiednich platform. Są to:

1) Fundrise, założona w 2012 roku i dostępna dla akredytowanych inwestorów i nieakredytowanych inwestorów. Pracowałem z Fundrise od wczesnych lat, a oni konsekwentnie imponują mi swoją innowacyjnością. Są pionierami produktu eREIT. Ostatnio, jako pierwsi uruchomili Opportunity Fund w ramach crowdfundingu nieruchomościowego. Opportunity Funds istnieją, aby skorzystać z nowych przepisów podatkowych.

2) CrowdStreet: Portland-based CrowdStreet została założona w 2014 roku i skupić swoje oferty w 18-godzinnych miastach, miast wtórnych, które są tańsze i mogą mieć wyższy potencjał wzrostu. Platforma jest przeznaczona głównie dla akredytowanych inwestorów szukających sposobów na stuknięcie rynku średniego. Crowdstreet koncentruje się na 18-godzinnych miastach dla swoich możliwości inwestycyjnych.

Obydwie te platformy są jednymi z najstarszych i największych platform crowdfundingowych nieruchomości dzisiaj. Mają najlepsze rynki i najsilniejszy underwriting transakcji.

Inwestorzy powinni dokładnie rozważyć swoje własne cele inwestycyjne przy ocenie gamy możliwości nieruchomości, które są dostępne. Ryzyko związane z crowdfundingiem nieruchomościowym jest realne i nie należy go ignorować. Ważne jest, aby przejrzeć pełne materiały ofertowe dla każdej inwestycji, która jest oceniana.

O autorze

Sam rozpoczął Financial Samurai w 2009 roku jako sposób na nadanie sensu kryzysowi finansowemu. Następne 13 lat spędził pracując w Goldman Sachs i Credit Suisse. Sam uczęszczał do The College of William & Mary na studia licencjackie i UC Berkeley na studia magisterskie. Jest właścicielem nieruchomości w San Francisco, Lake Tahoe i Honolulu i ma $810,000 zainwestowane w nieruchomości crowdfunding. W 2012 roku, Sam był w stanie przejść na emeryturę w wieku 34 lat w dużej mierze dzięki swoim inwestycjom.