Dzisiejsze najbardziej płodne hurtowników już to wiedzą, i nadszedł czas, aby zrobić, zbyt: istnieją zasadniczo dwa sposoby, aby czerpać zyski z umowy hurtowej. Dokładniej rzecz ujmując, dwa najczęstsze sposoby zamknięcia transakcji hurtowej to sprzedaż umowy, inaczej zwana metodą cesji umowy, oraz podwójne zamknięcie. Podczas gdy te dwa podejścia dzielą pewne podobieństwa, ich różnice są warte odnotowania i mogą oznaczać różnicę między sukcesem a, no cóż, porażką. Jeśli chcesz, aby przechylić szalę hurtowych na swoją korzyść, gorąco polecam zapoznanie się z różnicami, które istnieją między cesji umowy i podwójne closing.
Co to jest umowa hurtowa?
Hurtowa umowa, nie w przeciwieństwie do każdego innego rodzaju prawnie wiążącego kontraktu, jest dokumentem używanym przez inwestorów, aby oficjalnie uzyskać prawo do zakupu przedmiotu własności. Aby było jasne, prawdziwe umowy sprzedaży hurtowej nieruchomości nie stanowią sprzedaży domu, oni tylko dać inwestorom prawo do zakupu nieruchomości, o których mowa. To jest ważne rozróżnienie, aby zrobić: Inwestorzy zainteresowani w hurtowni domów nie zwykle chcą nabyć właściwości przedmiotu. Zamiast tego, mają na celu zabezpieczenie prawa do zakupu konkretnego domu i sprzedać te prawa komuś innemu. Za opłatą, hurtownik będzie przystąpić do sprzedaży swoich praw do nowego nabywcy (zwykle innego inwestora). Kiedy transakcja jest dokonywana, hurtownik nie jest sprzedaż domu, ale raczej ich prawa do zakupu. Kiedy wszystko jest powiedziane i zrobione, hurtownicy są zasadniczo „pośrednicy” łączące właścicieli domów do nabywców końcowych.
Co to jest cesja umowy nieruchomości?
An cesji umowy w nieruchomości jest inicjowany, gdy właściciel nieruchomości zgadza się sprzedać swój dom do inwestora i podpisuje umowę hurtową wiążącą się z nadchodzącej transakcji. W rezultacie, inwestor posiada prawo do zakupu nieruchomości, które mogą następnie sprzedać do innego nabywcy. To jest ważne rozróżnienie, aby zrobić, nie są one sprzedaży domu, ale raczej prawo do zakupu domu. Widzisz, kiedy sprzedajesz umowę, nie sprzedajesz samej nieruchomości – sprzedajesz umowę, którą masz z właścicielem domu, aby kupić dom innemu kupującemu. Jako takie, cesja podejścia umowy powinny zazwyczaj stanowić inwestora pierwszą opcją.
Zgodnie z doktryną sprawiedliwej konwersji, gdy prawdziwa umowa kupna nieruchomości jest podpisana przez wszystkie strony i staje się skuteczne, kupujący staje się sprawiedliwym właścicielem i sprzedawca zachowuje goły tytuł prawny do nieruchomości na wcześniej uzgodnionych warunkach. Innymi słowy, dzisiejsi hurtownicy podpisują umowę, która mówi, że mają prawo do zakupu nieruchomości w zamian za to, co jest zwykle określane jako sprawiedliwy interes w domu. W ten sposób, kiedy idą do sprzedaży umowy mają z obecnym właścicielem domu, są one po prostu sprzedaje swoje prawa w ramach warunków umowy do kolejnego nabywcy.
Warto zauważyć, że przypisanie metody umowy nigdy nie będzie miał inwestorów wziąć tytuł do nieruchomości, ani nie będzie cesja umowy pokazać się w łańcuchu tytuł. W rzeczywistości, hurtownicy nie będą nawet musieli finansować transakcji. Osoba kupująca umowę od hurtownika zapłaci hurtownikowi zysk za ich prawa do zakupu domu, i przystąpi do zapłaty sprzedawcy ich ceny wywoławczej. W swojej najprostszej formie, cesja umowy pozwala inwestorom dopasować sprzedawców z buyers.
Chcę, aby to było bardzo jasne: verbiage umowy hurtowej między sprzedającym a inwestorem jest najwyższej wagi. Wszystkie umowy kupna i sprzedaży, domyślnie, mogą być sprzedawane do innej strony, chyba że wyraźnie określone inaczej. Dlatego bardzo ważne jest, aby upewnić się, że umowa mówi dokładnie to, czego potrzebujesz, aby podczas sprzedaży hurtowej nieruchomości. Aby być bezpieczne, zatrudnić adwokata zorientowanych w tych typach transakcji real estate.
Co to jest opłata za cesję?
Opłata za cesję w cesji umowy hurtowej transakcji jest zysk inwestor stoi zrobić działając jako pośrednik. To powiedziawszy, warunki, w jaki sposób inwestor będzie wypłacane są szczegółowo w cesji nieruchomości zakupu i sprzedaży umowy, i może transponować w więcej niż jeden sposób. Dokładniej, wszystko jest do negocjacji, nawet opłaty cesji inwestor stoi do make.
Więcej niż nie, inwestor otrzyma depozyt, gdy Assignment of Real Estate Purchase and Sale Agreement jest podpisany. Nie, dopóki transakcja jest kompletna i umowa zamyka, jednak inwestor otrzyma resztę tego, co są należne (cokolwiek zostało wynegocjowane wcześniej).
Common Wholesale Real Estate Assignment Contract Misconceptions
Both przypisanie umowy i podwójne procedury zamknięcia stały się centrum ogromnej debaty wokół domów hurtowych. Być może nawet bardziej szczegółowo, istnieje dzikie błędne przekonanie, że każda z tych strategii jest nielegalne, lub że inwestor jest nielicencjonowaną osobę działającą jako agent. To powiedziawszy, każdy z tych technik hurtowych został rażąco błędnie reprezentowane przez osoby, które nie są zaznajomieni z prawem. Nie ma nic nielegalnego o sprzedaży umowy, a inwestor nie działa jako nielicencjonowany agent, co robimy tutaj.
W rzeczywistości, inwestor jest głównym nabywcą w transakcji, jeden, który planuje sprzedać swoją umowę do innego nabywcy. Inwestor nie jest lista nieruchomości na prowizję, jak agent będzie. Oczywiście, będzie to wymagać od inwestora, aby ujawnić swoją strategię zarówno do sprzedawcy i nabywcy końcowego, który pomoże uczynić rzeczy bardziej przejrzyste dla wszystkich zainteresowanych.
Kontrakt hurtowy może być bardzo mylące dla tych, którzy nie rozumieją go. Dlatego zawsze polecam pracę z kompetentnym prawdziwym adwokatem nieruchomości. Musisz skonsultować się z profesjonalistą, który jest dobrze zorientowany w hurtowej sprzedaży nieruchomości, zanim zdecydujesz się zrobić kilka ruchów własnych. Istnieją pułapki prawne w procesie, więc nie należy iść do przodu z hurtowych transakcji, aż kompetentny prawnik nieruchomości daje zielone światło.
Co to jest podwójne zamknięcie nieruchomości?
Podwójne zamknięcie, inaczej znany jako back-to-back zamknięcia, jest dokładnie to, czego można się spodziewać, gdy domy hurtowych: inwestor kupi nieruchomość, tylko do odsprzedaży go stosunkowo szybko bez przebudowy go. Aby było jasne, podczas gdy podwójne zamknięcie może trwać zaledwie kilka godzin, może to być również tak długo, jak kilka tygodni. Podwójne zamknięcia nie są wszystkie, że różni się od tradycyjnego kupna i sprzedaży, po prostu dzieje się w znacznie szybszym tempie.
Dwie transakcje odbywają się w całym podwójnym zamknięcia. Pierwsza transakcja, co nie jest zaskakujące, obejmuje inwestora i sprzedającego. Druga transakcja będzie następnie mieć inwestor sprzedaje niedawno zakupione nieruchomości do nowego nabywcy. Każda transakcja będzie miał swoje escrow i rozliczeń, są one dwa niezależne transactions.
The rozliczenia jest w zasadzie podsumowanie wszystkich opłat poniesionych przez obu kupującego i sprzedającego w całej transakcji nieruchomości. Inaczej znany jako HUD-1 (pod jurysdykcją U.S. Department of Housing and Urban Development), rozliczenie oświadczenie będzie integralnym elementem każdej transakcji, jeden między inwestorem a sprzedawcą, a jeden między inwestorem a nowym nabywcą.
Niepodobnie do cesji umowy, podwójne zamknięcie będzie świadkiem inwestor wziąć prawne posiadanie nieruchomości. W rezultacie, inwestor pojawi się na łańcuchu tytułu i, oczywiście, będzie zobowiązany do zapłaty wydatków, które stały się synonimem kupna i sprzedaży nieruchomości (escrow, koszty zamknięcia, itp.).
Wholesaling Houses 101: How To Do A Double Closing
Podwójne zamknięcie jest zazwyczaj drugą opcją dla dzisiejszych inwestorów, ponieważ wymaga od nich więcej „skóry w grze”. Nie tylko biorą prawne posiadanie nieruchomości, ale tracą trochę na dolnej linii z kosztów poniesionych z procesu zamknięcia dwóch niezależnych transakcji. Niemniej jednak, jest to dobra opcja, aby mieć w tylnej kieszeni. Jeśli jesteś zainteresowany podwójnego zamknięcia, oto prosty proces pięć kroków:
-
Find A Deal: Nie jest zaskoczeniem, pierwszym krokiem w podwójnym zamknięciu jest znalezienie nieruchomości do zakupu, który ma wystarczająco dużo zniżki, aby uzasadnić podwójne zamknięcie. Oznacza to, że powinien być w stanie być zakupione w cenie, która umożliwia inwestorowi przerzucić go na szybki zysk. Pamiętaj, że cena musi być wystarczająco atrakcyjna dla późniejszego nabywcy.
-
Run The Numbers: Polecam uruchomienie numerów dla następnego nabywcy, do którego zamierzasz sprzedać. W ten sposób, można pokazać im potencjalne możliwości zysku i uczynić transakcję bardziej atrakcyjne. To również pomaga przy określaniu, czy dom jest opłacalne podwójne zamknięcie kandydata.
-
Znajdź Kupca: Przed nawet kupić ofertę, mieć inny kupujący wyłożone. W ten sposób należy być w stanie dwukrotnie zamknąć szybciej i mają lepsze wyobrażenie o tym, co numery oczekiwać. W tym momencie, upewnij się, że kredyt kupującego pozwoli im wziąć udział w podwójnym zamknięciu (niektóre banki nie pozwalają na to).
-
Buy The House From The Seller: Kup dom od pierwotnego właściciela. Podobnie jak w przypadku zwykłej transakcji, przejdziesz przez proces zamknięcia i zapłacisz wszelkie koszty zamknięcia. Otrzymasz również oświadczenie rozliczeniowe, które wcześniej omówiłem i zostanie umieszczone na łańcuchu tytułu.
-
Sprzedaj dom nowemu nabywcy: Postępuj, aby sprzedać dom do nowego nabywcy. Nie inaczej niż w przypadku pierwszej transakcji, będziesz zamykać na nieruchomości, tak jak w przypadku tradycyjnej sprzedaży. W rezultacie otrzymasz kolejne oświadczenie rozliczeniowe i poniesiesz zwykłe koszty.
Podwójne zamknięcie Vs. Umowa cesji
Nie usiądę tutaj i powiem Ci, że jedna strategia wyjścia jest lepsza od drugiej, ale raczej zasugeruję, że ta, którą wybierzesz, będzie całkowicie zależna od Twojej sytuacji. Przynajmniej kilka czynników będzie odgrywać rolę w tym, czy powinieneś dążyć do podwójnego zamknięcia czy cesji umowy. Na początek, musisz wziąć pod uwagę potencjał zysku z transakcji. To powiedziawszy, polecam zajrzeć do podwójnego zamknięcia, jeśli znajdziesz kupca, który jest skłonny i zdolny zapłacić ci dużo więcej za nieruchomość. Oczywiście, będzie ponosić dodatkowe koszty zamknięcia w przypadku śledzenia przez z podwójnym zamknięcia, ale dodatkowy zysk może łatwo nadrobić je. Oprócz potencjału zysku, trzeba będzie rozważyć jeszcze jedną bardzo ważną rzecz: jak nabywca końcowy planuje finansować deal.
Jeśli nabywca końcowy planuje na korzystanie z kredytu bankowego na zakup domu i zamierzasz sprzedać umowę, musisz upewnić się, aby sprawdzić z nabywcą kredytodawcy, aby upewnić się, że nie ma nic, co uniemożliwiłoby transakcję z miejsca. Chociaż nie jest to wszystko, co powszechne, niektóre banki mają przepisy i underwriting zakazujące im pożyczania pieniędzy w scenariuszu cesji umowy.
Ostatni, ale na pewno nie najmniej, należy rozważyć, jak długo twój kupujący zajmie, aby uzyskać ich finansowania wyłożone. Jeśli ich harmonogram zabierze Ci przeszłości wcześniej uzgodnionej daty zamknięcia, może trzeba będzie rozważyć podwójne zamknięcie. W ten sposób, będziesz w stanie sprzedać nieruchomość do nabywcy końcowego, gdy mają fundusze available.
Podsumowanie
Savvy inwestorzy znają korzyści płynące z korzystania z umowy hurtowej, czy to podwójne zamknięcie lub cesji umowy. Nie tylko jest sprzedaż hurtowa nieruchomości umowy zlecenia to świetny sposób dla nowych inwestorów, aby włamać się w dziedzinie inwestowania, ale praktyka wymaga mniej kapitału niż tradycyjne flip i naraża inwestora na mniejsze ryzyko. Być może nawet ważniejsze, ta szczególna strategia daje inwestorom opcjonalność. Z więcej niż jeden sposób do hurtowego domu, to jest bardziej prawdopodobne, że umowa zostanie zrobione, co wróży dobrze dla każdego na rynku tak konkurencyjnym, jak dziś. Kiedy wszystko jest powiedziane i zrobione, hurtownie domów jest jednym z najlepszych sposobów inwestowania w nieruchomości, niezależnie od doświadczenia.
Key Takeaways
- Gdy zrobione prawidłowo, hurtowych może służyć jako wielki entryway do świata inwestowania w nieruchomości.
- Są dwie wspólne strategie hurtowego wyjścia: przypisanie umowy i podwójne zamknięcie.
- Przypisanie umowy powinny stanowić pierwszą opcję dla inwestora rozważającego hurtowych.
.
